Định giá ngân hàng không phải lúc nào cũng “chuẩn thị trường”

Ngân hàng định giá tài sản với nhiều mục đích khác nhau và một trong những mục đích quan trọng là… cứu khách hàng hiện hữu.

Khi một khách hàng gặp khó khăn trả nợ, ngân hàng có thể tái cấp vốn bằng cách định giá lại tài sản đảm bảo ở mức cao hơn. Ví dụ, một căn nhà trị giá thực 10 tỷ có thể được định giá lên 12–13 tỷ. Khoản định giá “cao” này giúp khách vay thêm tiền để trả nợ cũ, tránh việc ngân hàng phải phát mãi tài sản vốn là kịch bản vừa mất thời gian, vừa tốn kém.

Điều này đồng nghĩa: con số bạn thấy không hẳn là “giá thị trường”, mà là công cụ tài chính của ngân hàng. Nếu chỉ dựa vào nó để ra quyết định mua, bạn dễ trả giá cao hơn giá trị thực của tài sản.

Rủi ro cho người mua trả đắt và mắc kẹt

Giả sử bạn mua một lô đất với giá 150 triệu/m² chỉ vì thấy ngân hàng định giá cao và cho vay nhiều. Sau này nếu thị trường chững lại hoặc bạn cần bán gấp, khả năng bán hòa vốn hoặc lời sẽ thấp. Nói cách khác, bạn đã “ôm” một tài sản được mua bằng giá định giá chứ không phải giá thị trường.

Là người theo dõi thị trường lâu năm, mình từng chứng kiến nhiều giao dịch mà người mua “hí hửng” vì nghĩ mua được rẻ hơn giá ngân hàng, nhưng vài tháng sau bán lại thì không ai mua nổi ở mức giá đó. Ngân hàng không sai họ chỉ phục vụ mục tiêu của họ. Sai là ở chỗ người mua tin tuyệt đối vào con số đó.

Lời khuyên dành cho bạn

- Hãy coi định giá ngân hàng là tham khảo, không phải “chân lý”.

- Tự định giá độc lập: So sánh với các giao dịch tương tự trong khu vực, nhờ môi giới uy tín hoặc thẩm định viên chuyên nghiệp.

- Tìm hiểu mục đích khoản vay của người bán: Nếu họ đang “cơ cấu nợ”, hãy thận trọng hơn trong việc ra quyết định.

Mua bất động sản là một trong những quyết định tài chính lớn nhất cuộc đời. Đừng để một con số trên giấy biến bạn thành người trả giá cao nhất thị trường.