Sau hai ngày mở bán, hơn 300 căn hộ được thông báo “sold out”. Tin này vừa kịp lan ra thì thị trường thứ cấp đã kịp bật dậy như lò xo: suất ngoại giao, suất cư dân, suất nhân viên bắt đầu xuất hiện dày đặc trên các hội nhóm và nền tảng rao bán. Và tất nhiên, đi kèm với mỗi “suất” là một con số không hề nhỏ: 3–4 tỷ đồng tiền chênh cho một căn hộ.
Trong vai người mua căn 4 phòng ngủ tại Parc Régent, liên hệ tới vài sale đang quảng cáo “có sẵn quỹ căn ngoại giao” thì cách nói chuyện rất nhẹ nhàng, quen thuộc, kiểu như chuyện tiền chênh là điều hiển nhiên. Giá ghi trên hợp đồng khoảng 14–15 tỷ đồng, còn muốn mua được thì chuẩn bị thêm 3–4 tỷ trả ngoài. Tổng tiền thực tế rơi vào khoảng 18–19 tỷ đồng/căn. Khi khách tỏ ra lăn tăn, sale cười bảo: “Chênh vậy vẫn còn rẻ, nhiều suất khác đang rao cao hơn”.
Nghe tới đây mới thấy, căn hộ chưa kịp xây xong móng nhưng giá đã được cộng thêm vài tỷ bằng niềm tin và kỳ vọng.
Đêm đó, mạng xã hội lan truyền hình ảnh cư dân Park City đội mưa, xếp hàng xuyên đêm để chờ tới lượt đặt cọc mua căn hộ theo suất cư dân. Hình ảnh khá xúc động, nếu không biết rằng chỉ ít giờ sau, chính những “suất” ấy lại được mang ra thị trường để rao bán chênh. Sáng hôm sau, một sale nhắn lại: Hết hàng rồi chị ơi, giờ muốn mua là phải chấp nhận chênh cao hơn, để em đi đàm phán với chủ suất.
Ở thời điểm này, thị trường Parc Régent không còn là câu chuyện mua bán trực tiếp giữa người mua và chủ đầu tư nữa, mà là cuộc trao tay giữa những người giữ suất với nhau, trong đó tiền chênh trở thành phần quan trọng nhất của giao dịch.
Theo giới môi giới, đợt mở bán này có ba nhóm đối tượng được ưu tiên. Thứ nhất là cư dân đang sinh sống tại Park City, được đăng ký mua với mức chiết khấu tốt. Thứ hai là cán bộ, nhân viên làm việc cho doanh nghiệp của chủ đầu tư. Nhóm này cũng được mua giá ưu đãi, nhưng kèm điều kiện không được chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định. Và thứ ba, tất nhiên, là những người mua lại các suất nói trên.
Cụ thể, đợt mở bán này, chủ đầu tư cho cư dân đang sinh sống ở Park City đăng ký và chiết khấu khá cao cho cư dân (đây là suất ngoại giao dành cho cư dân). Đối tượng thứ hai được mua là cán bộ, nhân viên đang làm việc cho công ty của chủ đầu tư. Đối tượng này được đăng ký mua căn hộ và cũng được chiết khấu cao nhưng có điều kiện: không được chuyển nhượng khi hàng của chủ đầu tư chưa bán hết, có thể hiểu khoảng hơn 1 năm sau nhân viên mới được chuyển nhượng các suất nhân viên này. Nếu khách hàng mua lại các suất nhân viên thì phải chịu rủi ro, mua bán qua vi bằng, viết tay, trả tiền chênh và đóng tiền cho chủ đầu tư dưới tên của nhân viên có suất, tới khi đủ điều kiện chuyẩn nhượng mới được sang tên.
Về mặt sản phẩm, Parc Régent có những điểm cộng không thể phủ nhận. Dự án nằm trong khu đô thị Park City Hanoi rộng khoảng 77ha, nhiều cây xanh, quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế.
Tuy nhiên, cũng cần nói thẳng rằng Park City không phải là khu vực trung tâm. Vị trí nằm ở giao điểm Lê Văn Lương kéo dài – Lê Trọng Tấn, nơi xe tải, xe container qua lại dày đặc. Kết nối giao thông hiện tại chưa thực sự thuận lợi, phải đi qua nhiều điểm ùn tắc. Khu vực Dương Nội, Hà Đông trong nhiều năm qua cũng không phải là nơi có mặt bằng giá căn hộ cao nhất Hà Nội.
Chính vì vậy, khi chủ đầu tư công bố mức giá 100–110 triệu đồng/m², nhiều người trong nghề đánh giá đây là mức giá có thể chấp nhận được đối với phân khúc căn hộ cao cấp diện tích lớn. Nhưng khi giá bị đẩy lên 130–150 triệu đồng/m² sau tiền chênh, câu chuyện bắt đầu trở nên khác hẳn.
Đặc biệt trong bối cảnh thị trường chung cư Hà Nội sau hơn ba năm tăng nóng đang có dấu hiệu chững lại. Từ cuối tháng 10 tới nay, giá bán đi ngang, giao dịch giảm tốc, tâm lý người mua thận trọng hơn. Việc chấp nhận bỏ thêm 3–4 tỷ tiền chênh cho một căn hộ ở khu vực ngoại vi rõ ràng không còn là lựa chọn dễ dàng, kể cả với người có tiền.
Chưa kể, nhiều suất hiện nay mới chỉ đặt cọc 500 triệu đồng. Trong vòng 30 ngày tới, người giữ suất sẽ phải vào tiền khoảng 15%. Nếu không bán được, áp lực tài chính sẽ xuất hiện, đặc biệt với những trường hợp “ôm suất” theo tâm lý FOMO, không đủ dòng tiền để theo tiến độ dài hạn.
Có lẽ câu hỏi lớn nhất lúc này không phải là Parc Régent có bán hết hay không, mà là ai sẽ là người ở lại cuộc chơi khi tiền chênh không còn dễ bán như những ngày đầu. Khi nguồn cung căn hộ cao cấp ngày càng nhiều, giá không còn tăng mạnh, thì việc trả thêm vài tỷ chỉ để mua một “suất” có thể sẽ không còn là nước đi khôn ngoan như nhiều người đang nghĩ.
Bất động sản suy cho cùng vẫn là câu chuyện của giá trị thực và thanh khoản dài hạn. Còn suất thì chỉ có giá khi vẫn còn người tin và sẵn sàng trả tiền cho nó.