Nghe vui nhưng nghĩ kỹ lại có một vấn đề pháp lý khá đáng bàn. Giả sử một người đã mua đứt căn hộ, có đầy đủ quyền sở hữu. Một ngày nào đó họ mất việc, kinh tế khó khăn và vài tháng không còn khả năng đóng phí quản lý chung cư. Họ có còn được bước vào căn nhà của chính mình không?

Trước hết phải nói rõ một điều. Mua căn hộ chung cư không có nghĩa từ đó chủ nhà không còn phải trả bất kỳ khoản tiền nào để duy trì cuộc sống trong tòa nhà. Pháp luật phân biệt rất rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Bên trong căn hộ về cơ bản thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ. Nhưng hành lang, cầu thang, thang máy, hệ thống kỹ thuật và nhiều không gian khác lại thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Và một tòa nhà vài chục tầng không thể vận hành như một căn nhà mặt đất. Thang máy phải được kiểm tra và vận hành, hệ thống chữa cháy phải được duy trì, rác phải được thu gom, khu vực chung phải vệ sinh, bảo vệ phải có người trực.... Đây chính là những công việc thuộc hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định hiện hành. Cho nên việc đã mua nhà nhưng vẫn phải đóng phí quản lý không có gì mâu thuẫn về pháp lý.

Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí quản lý vận hành. Khoản tiền này được đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ và thậm chí căn hộ đã nhận bàn giao nhưng chưa sử dụng vẫn thuộc diện phải đóng. Chúng ta không trả tiền để được quyền sở hữu căn hộ thêm một tháng nữa. Chúng ta trả tiền để cả tòa nhà mà căn hộ nằm trong đó tiếp tục vận hành.

Có nghĩa vụ đóng tiền không đồng nghĩa với việc cứ nợ tiền là có thể bị tước quyền sử dụng nhà. Theo Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Luật Nhà ở cũng xác định rõ diện tích bên trong căn hộ là phần sở hữu riêng của chủ sở hữu. Vì vậy tôi cho rằng phải hết sức thận trọng với suy nghĩ rằng cư dân nợ phí thì Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý đương nhiên có thể khóa thẻ, chặn thang máy hoặc bằng một biện pháp nào đó khiến họ không thể tiếp cận căn hộ.

Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện hành cho phép nội quy chung cư quy định nghĩa vụ đóng kinh phí và các biện pháp xử lý khi chủ sở hữu không thực hiện nghĩa vụ. Nhưng những quy định ấy vẫn phải nằm trong khuôn khổ pháp luật. Nội quy của một tòa nhà không thể tự tạo ra quyền hạn vượt lên trên quyền sở hữu tài sản được pháp luật bảo vệ.

Đặc biệt thang máy không đơn thuần là một dịch vụ giải trí mà cư dân thích thì mua, không thích thì thôi. Nó thuộc hệ thống thiết bị sử dụng chung của nhà chung cư và trong nhiều tòa nhà cao tầng là phương tiện thiết yếu để chủ sở hữu tiếp cận căn hộ của mình. Bởi vậy từ việc một người đang nợ phí quản lý đến việc hạn chế họ tiếp cận căn hộ là một khoảng cách pháp lý rất lớn.

Người nợ tiền vẫn phải trả tiền. Đơn vị quản lý có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận và theo quy định. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành cũng đã được Luật Nhà ở xác định là một loại tranh chấp có cơ chế giải quyết pháp lý riêng.

Nhưng xử lý một khoản nợ và hạn chế một người sử dụng tài sản thuộc sở hữu của họ là hai vấn đề khác nhau. Đây cũng là điểm khiến tôi thấy câu nói “ở chung cư giống ở trọ” vừa đúng về cảm giác, vừa không đúng về bản chất pháp lý.

Người thuê trọ trả tiền để đổi lấy quyền được tiếp tục sử dụng căn nhà của người khác. Hết hợp đồng hoặc không trả tiền thuê thì trong những điều kiện pháp luật cho phép, quyền sử dụng căn nhà có thể chấm dứt. Còn người mua căn hộ đã trở thành chủ sở hữu. Khoản phí quản lý hàng tháng không phải tiền thuê căn hộ và cũng không phải khoản tiền để gia hạn quyền được ở thêm một tháng.

Luật Nhà ở còn quy định giá dịch vụ quản lý vận hành phải được xác định công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung công việc, dịch vụ thực tế. Khi nhà chung cư đã có Hội nghị nhà chung cư, mức giá do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định. Do đó quyền và nghĩa vụ phải đi cùng nhau. Cư dân không thể nói nhà của tôi nên tôi không đóng tiền vận hành thang máy, bảo vệ hay vệ sinh chung. Nhưng phía quản lý cũng không thể suy luận rằng anh nợ tôi tiền nên tôi muốn hạn chế việc anh sử dụng nhà thế nào cũng được.

Một bên là nghĩa vụ tài chính, một bên là quyền sở hữu tài sản. Hai thứ ấy có liên quan nhưng không phải là một. Và có lẽ đây mới là điều người mua chung cư nên hiểu từ trước khi xuống tiền. Ta không chỉ mua bốn bức tường của một căn hộ. Ta lựa chọn bước vào một hình thức sở hữu mà quyền đối với tài sản riêng luôn gắn với nghĩa vụ duy trì một khối tài sản chung.

Nếu một gia đình thực sự lâm vào cảnh khó khăn, nợ phí quản lý 6 tháng, mọi người có đồng ý việc khóa thẻ thang máy khiến họ không thể lên chính căn hộ mà họ đã bỏ tiền mua hay không? Tôi thì cho rằng, nợ phải trả bằng tiền. Không nên biến một khoản nợ thành chiếc chìa khóa để người khác quyết định khi nào chủ nhà được bước vào nhà mình.

Nguồn: Hoàng Hà