Qua các thảo luận công khai trên các nền tảng mạng xã hội, cuộc tranh luận thực chất không chỉ xoay quanh căn hộ. Nó phản ánh ít nhất bốn mối quan tâm khác nhau: quyền sở hữu dài hạn, chất lượng sống, dòng tiền đầu tư và niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng.

Khi đối chiếu những quan điểm này với dữ liệu thị trường, một nghịch lý xuất hiện: giá căn hộ đã tăng rất nhanh, nhưng tỷ suất cho thuê lại suy giảm. Điều đó có nghĩa một phần lợi nhuận của người mua hiện nay không đến từ dòng tiền mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng bán lại với giá cao hơn.

Nghịch lý lớn nhất: Giá tăng nhưng hiệu quả cho thuê giảm

Nếu chỉ sử dụng dữ liệu tăng giá, chung cư có vẻ là một tài sản hấp dẫn. Nhưng khi đưa dòng tiền cho thuê vào phép tính, bức tranh thay đổi.

Theo dữ liệu được Batdongsan.com.vn công bố, lợi suất cho thuê căn hộ Hà Nội giảm từ khoảng 4,9% vào đầu năm 2023 xuống khoảng 3,1% vào đầu năm 2025. Tại TP.HCM, lợi suất cũng giảm từ khoảng 4,5% xuống quanh 3,1%.

Một phân tích khác của nền tảng này cho biết trong một giai đoạn, giá bán căn hộ Hà Nội tăng nhanh hơn nhiều so với giá thuê, kéo lợi suất cho thuê xuống khoảng 2,6% đối với mẫu được phân tích.

Điều đó tạo ra một nghịch lý: Người mua phải bỏ nhiều tiền hơn để sở hữu căn hộ, nhưng dòng tiền thuê không tăng tương ứng.

Ví dụ, một căn hộ có tổng vốn đầu tư 5 tỷ đồng, cho thuê 15 triệu đồng mỗi tháng sẽ tạo doanh thu thuê 180 triệu đồng mỗi năm.

Lợi suất gộp = 180 triệu đồng / 5 tỷ đồng = 3,6%/năm.

Nhưng đây chưa phải lợi suất ròng.

Nếu trừ một tháng trống phòng, phí môi giới, phí quản lý do chủ nhà chịu, chi phí sửa chữa và khấu hao nội thất, lợi suất thực nhận có thể thấp hơn.

Nếu căn hộ được mua bằng vốn vay có lãi suất cao hơn tỷ suất cho thuê, dòng tiền hàng tháng có thể âm. Trong trường hợp đó, người mua không đầu tư chủ yếu vào tiền thuê. Họ đang đặt cược rằng giá bán trong tương lai sẽ tăng đủ mạnh để bù chi phí vốn và phần dòng tiền thiếu hụt.

Nói cách khác, với nhiều căn hộ ở mặt bằng giá cao:

Tiền thuê không còn là động cơ sinh lời chính. Người mua phụ thuộc nhiều hơn vào người mua tiếp theo.

Điều này không đồng nghĩa thị trường là bong bóng. Nhưng nó làm tăng rủi ro nếu giá đi ngang, thanh khoản suy giảm hoặc lãi vay tăng.

Lợi ích để ở có phải là lợi nhuận?

Đây là phần mà cả hai phe thường bỏ qua. Một căn hộ chủ sở hữu đang ở không tạo tiền thuê hàng tháng, nhưng vẫn tạo ra lợi ích sử dụng.

Nếu không mua căn hộ, gia đình có thể phải thuê một nơi ở tương đương. Khoản tiền thuê tránh được có thể được xem là “tiền thuê quy đổi” — một lợi ích kinh tế dù không xuất hiện dưới dạng tiền chuyển vào tài khoản.

Ví dụ, một gia đình mua căn hộ để:

• rút ngắn thời gian đi làm;
• cho con học gần nhà;
• giảm chi phí di chuyển;
• có không gian sống ổn định;
• tránh phải chuyển nhà nhiều lần;
• tiếp cận hệ thống an ninh và tiện ích tốt hơn.

Những lợi ích này có giá trị thật, dù khó đo lường chính xác.

Vì vậy, gọi căn hộ để ở là tiêu sản chỉ vì nó không tạo tiền mặt là cách nhìn quá hẹp.

Nhưng chiều ngược lại cũng đúng: lợi ích sử dụng không thể được viện dẫn để hợp lý hóa mọi mức giá. Một gia đình mua căn hộ vượt xa khả năng chi trả, vay quá lớn và phải cắt giảm các nhu cầu thiết yếu khác có thể nhận được chất lượng sống tốt hơn về mặt không gian nhưng xấu đi về mức độ an toàn tài chính.

Căn hộ khi đó vừa là nơi ở, vừa là nguồn áp lực.

Giả sử một gia đình mua căn hộ với giá 5 tỷ đồng.

Các giả định:

• vốn tự có: 2,5 tỷ đồng;
• vốn vay: 2,5 tỷ đồng;
• lãi suất bình quân giả định: 9%/năm;
• thời gian nắm giữ: 5 năm;
• giá thuê tương đương: 15 triệu đồng/tháng;
• chi phí hoàn thiện nội thất: 300 triệu đồng;
• phí bảo trì ban đầu: giả định 2% trên phần giá trị được dùng làm căn cứ tính;
• chưa tính biến động lãi suất, thuế và phí bán lại.

Chỉ riêng lãi vay năm đầu trên dư nợ 2,5 tỷ đồng đã vào khoảng 225 triệu đồng nếu tạm tính theo dư nợ chưa giảm.

Trong khi đó, giá trị thuê tránh được là:

15 triệu đồng × 12 tháng = 180 triệu đồng/năm.

Như vậy, tiền thuê tránh được còn thấp hơn riêng chi phí lãi vay ban đầu, chưa kể phí sở hữu, nội thất và chi phí cơ hội của 2,5 tỷ đồng vốn tự có.

Để thương vụ tạo hiệu quả tài chính tốt, gia đình cần ít nhất một hoặc nhiều điều kiện:

• giá căn hộ tăng;
• lãi vay giảm;
• dư nợ được trả nhanh;
• giá thuê tương đương tăng;
• thời gian nắm giữ đủ dài;
• lợi ích chất lượng sống lớn hơn phần chi phí chênh lệch.

Ví dụ này không chứng minh mua chung cư là sai. Nó chứng minh rằng việc một căn hộ tăng giá chưa đủ để kết luận người mua có lãi.

Muốn biết căn hộ là tài sản hiệu quả hay gánh nặng, phải tính toàn bộ bảng cân đối.

(...Còn tiếp kết luận)