Ai cũng chung một câu hỏi: "Nhà mình có nằm trong quy hoạch không?" Mình còn thấy có người đùa rằng, chưa bao giờ dân mình quan tâm đến quy hoạch nhiều như lúc... sợ bị giải tỏa. Nghe thì buồn cười, nhưng cũng rất dễ hiểu.

Một căn nhà với nhiều người là cả tài sản tích góp mấy chục năm, nên chỉ cần nghe hai chữ "quy hoạch" là tim đã đập nhanh hơn cả lúc ngân hàng báo đến kỳ trả nợ.

Nhưng điều mình muốn chia sẻ là... Bản đồ quy hoạch 100 năm chưa thể trả lời câu hỏi đó. Không phải vì quy hoạch mập mờ. Mà vì chúng ta đang kỳ vọng sai vào thứ mình đang xem.

Mình hay ví quy hoạch giống như Google Maps. Nếu bạn mở bản đồ thế giới, bạn sẽ biết Việt Nam nằm ở đâu, châu Á nằm ở đâu. Nhưng chắc chắn bạn sẽ không thể nhìn thấy... quán phở đầu ngõ nhà mình. Muốn thấy quán phở thì phải zoom vào.

Quy hoạch cũng vậy. Nó có nhiều "mức zoom", mỗi mức phục vụ một mục đích khác nhau.

Thứ Hà Nội vừa công bố thực chất là bức tranh rất lớn. Nó trả lời những câu hỏi như: Thành phố sẽ mở rộng về đâu? Các trục giao thông chính sẽ phát triển như thế nào? Khu vực nào ưu tiên đô thị, khu vực nào giữ lại không gian xanh, hành lang thoát lũ hay quỹ đất dự trữ?

Nói cách khác... Đây là bản đồ để nhìn cả Thủ đô. Chứ không phải bản đồ để nhìn từng ngôi nhà. Vì thế, nếu bạn đứng hàng tiếng trước sa bàn rồi vẫn chưa biết nhà mình có bị ảnh hưởng không thì cũng... hoàn toàn bình thường.

Muốn biết chính xác, còn phải đi qua những "lớp bản đồ" khác. Sau quy hoạch chung sẽ đến quy hoạch phân khu. Lúc này câu chuyện mới bắt đầu cụ thể hơn: khu nào xây cao tầng, khu nào làm công viên, mật độ dân cư ra sao, hạ tầng sẽ bố trí thế nào...

Nhưng ngay cả ở bước này, bạn vẫn chưa thể kết luận căn nhà số 25 hay số 27 có phải di dời hay không. Phải đến quy hoạch chi tiết, mọi thứ mới rõ ràng.

Đó mới là giai đoạn xác định từng lô đất, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi công trình và cũng là cơ sở để cấp phép xây dựng hoặc triển khai giải phóng mặt bằng nếu có. Nói vui thì... Quy hoạch 100 năm giống như bạn quyết định sau này sẽ xây một ngôi nhà. Còn quy hoạch chi tiết mới là lúc kiến trúc sư lấy thước ra đo xem cái cửa đặt ở đâu.

Đọc nhiều ý kiến của các chuyên gia quy hoạch, mình cũng thấy một điểm khá hay. Việt Nam trước đây chủ yếu lập quy hoạch theo hướng tổng thể. Còn ở nhiều quốc gia phát triển, họ thường có thêm một lớp gọi là quy hoạch chiến lược.

Lớp này không đi vào từng con đường hay từng ô đất. Nó trả lời những câu hỏi lớn hơn rất nhiều. Thành phố sẽ thích ứng với biến đổi khí hậu ra sao? Sông Hồng sẽ được bảo vệ theo nguyên tắc nào? Không gian xanh phải duy trì tối thiểu bao nhiêu? Di sản nào tuyệt đối không được đánh đổi? Hay khi dân số tăng thêm vài triệu người thì đô thị sẽ mở rộng theo hướng nào để không lặp lại bài toán quá tải của hôm nay?

Theo mình, đây mới là điều đáng để quan tâm. Bởi quy hoạch tốt không phải là quy hoạch vẽ được nhiều đường đẹp. Mà là quy hoạch giúp thế hệ sau vẫn còn chỗ để sống.

Quy hoạch 100 năm không nên được xem như một "cuốn thánh chỉ" bất biến. Bởi chẳng ai có thể dự đoán chính xác 100 năm nữa xe sẽ chạy bằng gì, công nghệ phát triển đến đâu hay biến đổi khí hậu sẽ tác động mạnh thế nào.

Một bản quy hoạch tốt nên giống như phần mềm điện thoại. Có định hướng dài hạn, nhưng vẫn cần cập nhật định kỳ để phù hợp với thực tế. Phiên bản 1.0 rồi sẽ có 2.0, 3.0... Chứ không phải vẽ một lần rồi... để con cháu tự xử. Vậy nên, nếu hôm nay bạn vẫn chưa tìm được câu trả lời cho câu hỏi: "Nhà mình có bị giải tỏa không?"

Thì cũng đừng quá hoang mang. Có thể không phải vì quy hoạch thiếu minh bạch. Mà đơn giản là bạn đang xem... chưa đúng "mức zoom".

Điều quan trọng hơn cả là chúng ta đang có một tầm nhìn dài hạn cho sự phát triển của Thủ đô. Còn việc căn nhà nào bị ảnh hưởng sẽ chỉ được xác định khi các cấp quy hoạch chi tiết tiếp theo được lập, công bố và triển khai theo đúng trình tự pháp luật.

Quay trở lại với câu chuyện cái ví và cuốn sổ đỏ của anh em mình. Cơ hội an cư, đầu tư hay tích sản dựa vào quy hoạch lúc nào cũng hiện hữu, nhưng nó chỉ dành cho những người hiểu luật chơi và biết chuẩn bị sớm.

Nếu đang có ý định mua đất, sửa nhà mà lăn tăn quy hoạch, lời khuyên chân thành là đừng tốn thời gian đoán mò qua những tấm bản đồ vĩ mô trên báo mạng. Hãy chủ động lên Văn phòng Đăng ký Đất đai quận/huyện hoặc check các ứng dụng tra cứu quy hoạch chính thống của thành phố để tiếp cận đến cấp độ quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Đó mới là nơi dòng tiền của bạn được an toàn.

Tóm lại, quy hoạch 100 năm là câu chuyện tương lai của con cháu chúng ta, còn cuốn sổ đỏ trong két là câu chuyện cơm áo gạo tiền của ngày hôm nay. Cứ bình tĩnh, sống và làm việc theo pháp luật, dọn dẹp nhà cửa cho sạch sẽ rồi chờ những bước "zoom" tiếp theo của ống kính quy hoạch, việc gì phải xoắn đúng không anh em?

Bác nào đi xem triển lãm quy hoạch mà vẫn đang "ngơ ngác" chưa tìm thấy nhà mình thì thả nhẹ cái bình luận vào đây, chúng ta cùng ngồi phân tích xem khu đất nhà các bác đang nằm ở "dải màu" nào nhé!

Vài mẹo nhỏ cho anh em đi soi quy hoạch không bị "tẩu hỏa nhập ma"

Xác định đúng tọa độ thửa đất: Trước khi xem bản đồ, hãy chuẩn bị sẵn trích lục bản đồ địa chính hoặc tọa độ VN-2000 trên sổ đỏ của mình. Nhìn màu sắc tổng thể trên báo chỉ để "vui mắt" thôi.

Đừng tin 100% vào lời môi giới "đất đón đầu quy hoạch": Nếu dự án đó mới chỉ nằm ở quy hoạch tổng thể (cấp 2), khả năng cao là 5-10 năm nữa vẫn chưa thấy đường đâu, hoặc lúc ra quy hoạch chi tiết đường lại... né nhà bạn ra.

Chờ đợi quy hoạch chi tiết 1/500: Đây là "chìa khóa vàng". Khi dự án hoặc khu vực có quy hoạch 1/500 rõ ràng, lúc đó hãy xuống tiền đầu tư hoặc tính chuyện xây dựng kiên cố.