Nếu cùng mua một căn hộ khoảng 70 m², số tiền chênh lệch có thể lên tới 2-5 tỷ đồng, dù khoảng cách giữa hai dự án đôi khi chỉ vài trăm mét. Lần đầu nhìn những con số này, mình cũng từng nghĩ: Tại sao chỉ cách nhau một đoạn đường mà giá lại khác xa đến vậy?

Nhưng càng theo dõi thị trường, mình càng nhận ra bất động sản ngày nay không còn được định giá theo cách cũ. Nếu trước đây, chỉ cần nhìn vị trí hay khoảng cách tới trung tâm là có thể hình dung mặt bằng giá, thì bây giờ thị trường đang đánh giá một bất động sản bằng nhiều yếu tố hơn rất nhiều.

Quận 7 là ví dụ rất rõ. Tại quận 7 cũ, nơi được xem là một trong những thị trường căn hộ phát triển sớm nhất TPHCM, các dự án thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng như The Horizon, Cardinal Court, Midtown hay The Peak đều đã thiết lập mặt bằng giá trên 120 triệu đồng/m2.

Một số dự án nằm dọc trục đường Nguyễn Hữu Thọ hoặc khu vực ven sông cũng ghi nhận mức giá từ 100-150 triệu đồng/m2 trên thị trường.

Sau hơn 20 năm phát triển, nơi đây gần như đã hình thành một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Hạ tầng giao thông đồng bộ, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học quốc tế, công viên, không gian công cộng... gần như mọi nhu cầu sống đều đã hiện hữu.

Nói cách khác, người mua không chỉ trả tiền cho căn hộ, mà còn trả tiền cho chất lượng sống họ có thể tận hưởng ngay khi dọn vào ở.

Trong khi đó, Nhà Bè lại đang ở một giai đoạn phát triển khác. Khảo sát tại các dự án Essensia Sky, Celesta Rise, Khải Hoàn Prime và Dragon Hill cho thấy giá bán phổ biến từ 55-90 triệu đồng/m2, tùy vị trí và thời điểm mở bán.

Hạ tầng vẫn tiếp tục được đầu tư, nhiều dự án quy mô lớn liên tục xuất hiện và dư địa tăng trưởng vẫn còn rất lớn. Điều đó cũng khiến giá bất động sản tại đây phản ánh nhiều hơn kỳ vọng về tương lai, thay vì giá trị của một khu đô thị đã hoàn thiện.

Theo mình, đây chính là lý do khiến khoảng cách giá giữa hai khu vực vẫn tồn tại, dù khoảng cách địa lý gần như không đáng kể.

Một điểm nữa mình thấy rất rõ là cuộc cạnh tranh của các chủ đầu tư cũng đã thay đổi. Khoảng 10 năm trước, họ cạnh tranh chủ yếu bằng vị trí và giá bán. Còn hiện nay, cuộc đua là ai tạo ra được hệ sinh thái sống tốt hơn.

Một dự án bây giờ không chỉ giới thiệu số phòng ngủ hay diện tích căn hộ. Thay vào đó là công viên, hồ cảnh quan, clubhouse, khu thể thao, tiện ích chăm sóc sức khỏe, trường học, trung tâm thương mại, dịch vụ quản lý vận hành...

Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn định hình rất rõ chân dung cộng đồng cư dân mà họ muốn xây dựng.

Mình nghĩ đó cũng là lý do vì sao hai dự án có vị trí khá tương đồng nhưng giá bán vẫn có thể chênh nhau hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông.

Bên cạnh đó, thương hiệu của chủ đầu tư cũng đang trở thành một yếu tố định giá rất rõ. Một doanh nghiệp có lịch sử bàn giao đúng tiến độ, vận hành tốt và giữ được giá trị tài sản sau nhiều năm thường có mặt bằng giá cao hơn ngay từ khi mở bán.

Người mua thực chất đang trả thêm tiền cho sự an tâm. An tâm về tiến độ. An tâm về chất lượng. Và an tâm rằng tài sản của mình có khả năng giữ giá trong dài hạn.

Vì vậy, mình cho rằng "ranh giới" của thị trường bất động sản hiện nay không còn nằm ở địa giới hành chính. Nó được tạo nên bởi chất lượng quy hoạch, mức độ hoàn thiện của đô thị, hệ sinh thái tiện ích và uy tín của chủ đầu tư.

Một con đường mới hay một cây cầu mới có thể giúp kết nối giao thông tốt hơn, nhưng chưa chắc đủ để thu hẹp khoảng cách về giá. Bởi thứ thị trường đang định giá ngày nay không chỉ là vị trí, mà còn là chất lượng sống và niềm tin vào giá trị dài hạn của dự án.

Đó có lẽ mới là "ranh giới" thực sự của bất động sản trong giai đoạn hiện nay.