Bây giờ, muốn mua căn hộ mới ở thủ đô thì mặc định bạn phải "bước vào giới thượng lưu". Theo báo cáo từ CBRE, phần lớn nguồn cung mới tung ra thị trường hiện nay hoàn toàn thuộc phân khúc cao cấp, tập trung chủ yếu ở nhóm giá từ 80 đến 110 triệu đồng, thậm chí có những dự án "bỏng tay" trên 120 triệu đồng một mét vuông 😮‍💨

Chính cái cơ cấu sản phẩm chỉ dành cho nhà giàu này đã kéo giá sơ cấp trung bình lên khoảng 95 triệu đồng một mét vuông, tăng 12% so với quý trước và tăng tới 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Với mức giá mang tính chất "thách thức mọi loại ví" này, một người trẻ đi làm công ăn lương bình thường có lẽ phải nhịn ăn, nhịn thở từ thời kỳ đồ đá đến nay thì mới mong đủ tiền chốt một căn chung cư nội đô.🫠

Chính vì giá nhà cứ bay cao như diều gặp gió bất chấp thực tế, người mua đã bắt đầu chơi bài "lùi bước về sau để thấy các chủ đầu tư rõ hơn". Thị trường chính thức bước sang giai đoạn tiêu thụ chậm lại khi số liệu của CBRE chỉ ra quý II vừa qua toàn thị trường chỉ tiêu thụ được hơn 5.800 căn, tương đương khoảng 68% lượng hàng mở bán. Hãy nhớ lại giai đoạn vàng son 2024 - 2025, tỷ lệ hấp thụ luôn dễ dàng vượt mức 90%, hở ra căn nào là người ta tranh nhau cọc căn đó, còn giờ thì hàng tồn cứ nằm im "thiền định" bất động.

Sự đuối sức của thị trường đã lan sang cả mảng chuyển nhượng thứ cấp (người mua đi bán lại). Theo thống kê, giá căn hộ thứ cấp đã giảm khoảng 3% theo quý. Đây là lần giảm đầu tiên được ghi nhận kể từ cuối năm 2022. Điều này báo hiệu một làn sóng các nhà đầu tư cá nhân sau thời gian gồng gánh lãi vay bắt đầu "ngộp thở" và buộc phải cắt lỗ, hạ cái tôi của mình xuống để tìm khách mua.

Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp và chủ đầu tư lớn phát triển dự án, việc hạ giá bán công khai là một điều tối kỵ, giống như việc một hãng thời trang xa xỉ thà đốt hàng chứ không bao giờ chịu treo biển giảm giá 50% ở mặt phố. Một khi giá sơ cấp được điều chỉnh xuống, toàn bộ mặt bằng giá của dự án sẽ sụp đổ dây chuyền, kéo theo doanh thu, lợi nhuận và định giá tài sản của doanh nghiệp tại ngân hàng đi xuống. Chưa kể, hội cư dân đã lỡ mua với giá đỉnh trước đó chắc chắn sẽ kéo băng rôn đòi công bằng vì cảm thấy bị "hớ".

Thế là, không thể giảm giá trực tiếp, các chủ đầu tư bắt đầu tung ra tuyệt chiêu "giảm giá gián tiếp" đầy tính nghệ thuật và học thuật để cứu vãn thanh khoản. Giá niêm yết trên giấy tờ vẫn được giữ nguyên ở mức cao chót vót để bảo vệ thể diện và giữ giá cho dự án, nhưng bên dưới là một rổ chính sách tài chính ngọt ngào được bày ra để mời gọi: kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc đến tận 5 năm, sẵn sàng hỗ trợ lãi suất cố định kéo dài từ 24 đến 36 tháng, hoặc giãn tiến độ thanh toán ra mỏng như lá lúa để người mua không bị đột quỵ vì dòng tiền.

Cuộc đua bất động sản nửa sau năm 2026 rốt cuộc không còn là cuộc chiến xem ai hét giá to hơn hay ai xây nhà nhanh hơn nữa. Đây đã chuyển thành cuộc thanh lọc và sàng lọc mới, nơi chủ đầu tư nào có năng lực tài chính đủ mạnh, hầu bao đủ dày để "gồng các chính sách ưu đãi" dài hơi thì mới mong duy trì được niềm tin của người mua và sống sót qua mùa đông thanh khoản này.