Đọc tin tức, mình thấy liên tục xuất hiện những thương vụ chuyển nhượng dự án, mua bán cổ phần, hợp tác đầu tư giữa các doanh nghiệp bất động sản. Từ nhà ở, khách sạn, văn phòng cho đến bất động sản công nghiệp đều có giao dịch. Có cảm giác như các doanh nghiệp đang dành nhiều thời gian để đi mua dự án của nhau hơn là công bố những dự án hoàn toàn mới.

Lúc đầu mình cũng nghĩ: "Ủa, sao lạ vậy? Làm chủ đầu tư thì phải thích xây dự án mới chứ?" Nhưng tìm hiểu kỹ hơn thì mình lại thấy... điều này hoàn toàn hợp lý.

Nếu ví thị trường bất động sản như mở một quán cà phê thì sẽ dễ hình dung hơn. Bạn có hai lựa chọn. Một là thuê đất, xin giấy phép, thiết kế, xây dựng, tuyển nhân sự... Mọi thứ làm từ con số 0. Hai là mua lại một quán đã hoàn thiện, chỉ cần sửa sang một chút rồi mở cửa bán luôn.

Nếu giá hợp lý, mình tin phần lớn sẽ chọn phương án thứ hai.

Bất động sản bây giờ cũng vậy. Theo các báo cáo của JLL, điều các doanh nghiệp mua không đơn thuần là một khu đất, mà họ đang mua... thời gian.  Làm một dự án mới ở thời điểm này không chỉ cần tiền. Còn cần rất nhiều thời gian.

Thời gian làm quy hoạch. Thời gian hoàn thiện pháp lý. Thời gian giải phóng mặt bằng. Thời gian xây dựng. Có những dự án mất 5-7 năm, thậm chí lâu hơn mới đủ điều kiện bán hàng.

Trong khi nếu mua lại một dự án đã có quỹ đất sạch hoặc đã đi được nửa chặng đường, doanh nghiệp có thể rút ngắn được vài năm.

Mà trong kinh doanh, đôi khi một năm còn đáng giá hơn nhiều.

Mình thấy điều này khá giống với việc mua một căn nhà cũ. Nhiều người vẫn nghĩ mua đất rồi xây mới sẽ rẻ hơn. Nhưng sau khi cộng tiền thiết kế, xin phép xây dựng, chi phí phát sinh, thời gian chờ đợi, công sức giám sát... thì chưa chắc đã là phương án tối ưu.

Có người chấp nhận bỏ thêm tiền để mua một căn đã hoàn thiện vì họ cần dọn vào ở ngay. Doanh nghiệp cũng có cách tính tương tự. Đôi khi, mua một dự án đắt hơn nhưng bán hàng sớm hơn lại là bài toán hiệu quả hơn.

Nhìn những thương vụ gần đây cũng thấy rõ xu hướng này. Phát Đạt hợp tác đầu tư với Lotte tại Thủ Thiêm, TT Capital liên doanh phát triển dự án khu Nam TP.HCM, bên cạnh nhiều giao dịch chuyển nhượng hoặc tái cơ cấu dự án ở các phân khúc khác.

Điều mình thấy hay là khẩu vị của nhà đầu tư cũng đang thay đổi. Trước đây, người ta sẵn sàng mua một khu đất "để đó", chờ làm pháp lý rồi phát triển.

Còn bây giờ, nhiều doanh nghiệp ưu tiên những tài sản đã rõ pháp lý, đã vận hành hoặc có thể đưa ra thị trường sớm. Nói vui thì trước đây thích mua "đất tiềm năng", còn bây giờ thích mua "đất có thể kiếm tiền".

Nhưng cũng không phải cứ có tiền là mua được. Theo chia sẻ từ JLL, nút thắt lớn nhất của thị trường M&A hiện nay lại không nằm ở dòng tiền, mà nằm ở... kỳ vọng.

Bên bán vẫn nhớ thời thị trường nóng nên muốn bán bằng giá đẹp. Bên mua thì nhìn vào bối cảnh hiện tại nên muốn mua với mức giá phản ánh đúng giá trị và rủi ro. Khoảng cách ấy khiến nhiều thương vụ phải đàm phán hàng tháng, thậm chí lâu hơn.

Chừng nào hai bên còn nhìn thị trường bằng hai "chiếc kính" khác nhau thì việc chốt giao dịch sẽ còn mất thời gian.

Doanh nghiệp không còn chạy theo việc sở hữu thật nhiều quỹ đất bằng mọi giá, mà quan tâm nhiều hơn đến tốc độ triển khai, hiệu quả sử dụng vốn và khả năng đưa sản phẩm ra thị trường đúng thời điểm.

Suy cho cùng, trong kinh doanh bất động sản, tài sản quý giá nhất đôi khi không phải là mảnh đất. Mà là thời gian. Có những năm thị trường thuận lợi, chậm một năm có thể mất cả một chu kỳ. Và đó là thứ không doanh nghiệp nào muốn đánh đổi.