Thị trường có biến, hàng nghìn căn condotel theo Cocobay xin thành chung cư

Hàng nghìn căn condotel xin chuyển thành nhà ở

Trao đổi tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần 2 năm 2019 (ngày 27/11), đánh giá về sự phát triển của thị trường căn hộ du lịch (condotel) trong thời gian qua, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho rằng, đến hôm nay đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư condotel dẫn đến rủi ro, là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì.

“Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở và đầu tư vào. Giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường", ông Khởi nhấn mạnh.

Cũng theo ông Khởi, có 3 vấn đề đối với loại hình condotel này: Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này.

Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel.

Thứ ba là vấn đề quản lý vận hành với loại hình này. Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.

Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này.

Đáng chú ý, vị Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho hay: “Bộ cũng đang tiếp nhận rất nhiều dự án đề nghị điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thậm chí điều chỉnh từ condotel sang nhà ở rất lớn lên tới hàng chục nghìn căn”.

Trên thực tế, việc điều chỉnh chuyển đổi này đã diễn ra tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Đây là dự án đang thu hút dư luận khi chính thức thừa nhận tình trạng “vỡ trận” về cam kết lợi nhuận những ngày qua.

Liên quan đến việc chuyển đổi các căn condotel thành căn hộ chung cư, đầu năm 2019, UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên thương mai là Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay) tại phân khu quy hoạch số 1, phía Tây đường Trường Sa, phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng.

Theo đó, cho phép chuyển đổi 50% công trình căn hộ khách sạn (condotel- không hình thành đơn vị ở) đang xây dựng tại cụm HH2, HH3, HH5 thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Với các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Riêng công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao từ 50 tầng xuống 40 tầng, chuyển đổi 50% căn hộ chung cư…

Và ngay trong thông báo của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) nêu về hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng, doanh nghiệp này cũng đề xuất khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các căn condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm…

Méo mó quy hoạch được phê duyệt

Trao đổi với PV VietNamNet về vấn đề điều chỉnh chuyển đổi này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc điều chỉnh quy hoạch là pháp luật cho phép nhưng điều chỉnh quy hoạch phải nhằm phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của địa phương, phù hợp với mục tiêu tổng thể quy hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị của cả khu vực chứ không riêng cụ thể ở một địa điểm.

“Việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch đất. Bởi ở đây là điều chỉnh từ đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ (không hình thành đơn vị ở) sang đất ở (hình thành đơn vị ở). Nếu không đánh giá, cân nhắc tổng thể công tác điều chỉnh quy hoạch lại là có dáng dấp theo nhu cầu của chủ đầu tư” – ông Châu nói.

Theo Chủ tịch HoREA, ví dụ trước đó quy hoạch là khu du lịch bây giờ điều chỉnh quy hoạch cho một khu chung cư ở sát cạnh khu condotel là hoàn toàn không phù hợp.

“Theo Quy hoạch phân khu 1/2000 khu này là đất dành cho du lịch thì có nghĩa không quy hoạch trường học, bệnh viện… đồng bộ cho khu dân cư vì không có chức năng ở không phải là khu dân cư. Việc điều chỉnh như vậy sẽ làm méo mó quy hoạch đã được phê duyệt, làm sai lệch quy hoạch cũ tăng áp lực lên hạ tầng của khu vực cả hạ tầng cứng và hạ tầng mềm. Cho nên, điều này theo tôi cũng là tầm nhìn và về năng lực quản lý của chính quyền địa phương” – ông Châu đánh giá.

Vị Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM còn thẳng thắn cho rằng, dường như ở đây có xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư với lợi ích cộng đồng, xã hội.

“Thật ra đề xuất về việc chuyển đổi quy hoạch từ đất du lịch condotel thành đất ở đã được đưa ra từ trước đó nhưng theo tôi đó không phải là giải quyết xong vấn đề condotel mà là xoá sổ condotel. Vấn đề condotel hiện nay là giải pháp quản lý có hiệu quả và tạo điều kiện phát triển du lịch. Đó mới là vấn đề lớn. Còn bây giờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch đất, chuyển đổi dự án từ dự án du lịch thành dự án nhà ở thì chủ đầu tư quá có lợi. Bởi dự án nhà ở là dự án tiền tươi thóc thật thu hồi vốn rất nhanh còn dự án khu du lịch thì không có dự án phát triển resort dưới 15 năm” – Chủ tịch HoREA đánh giá.

Đối với dự án Cocobay Đà Nẵng, ông Châu cho biết khá ngạc nhiên khi nhìn thấy hình ảnh các khu đất tại dự án đã được điều chỉnh qua chung cư đất ở ngay ven biển như vậy.

“Trong quy hoạch xây dựng từ trước cho đến nay không có quy hoạch hoạch nào ghi là condotel chỉ có khu du lịch nghỉ dưỡng A, Khu du lịch nghỉ dưỡng B…condotel là do chủ đầu tư đặt ra. Rồi bây giờ chủ đầu tư không tiêu thụ được, không khai thác kinh doanh được đứng về mặt tinh thần của doanh nhân làm dự án không tiêu thụ được có nghĩa là anh đánh giá sai về mặt thị trường, lựa chọn sản phẩm sai thì anh phải nhìn nhận, chịu trách nhiệm. Nhưng xét về những đề xuất phương án chủ đầu tư đưa ra một là bội tín hai là ép khách hàng” – ông Châu nói.

Ông cũng đặc biệt lưu ý việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở bởi các dự án condotel đều chủ yếu nằm ở vị trí ven biển.

“Thật ra, vấn đề điều chỉnh quy hoạch tôi đã nhiều lần nêu ý kiến rằng việc lập quy hoạch xây dựng có trình tự thủ tục thủ tục, cơ quan phê duyệt rất chặt chẽ nhưng việc chuyển đổi điều chỉnh quy hoạch nhiều khi lại chỉ ở 1 số ngành, địa phương là có thể điều chỉnh được nên đây là bất cập. Điều chỉnh quy hoạch dự án, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cũng phải có lý do chứ không phải điều chỉnh theo lợi ích của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có quyền đề xuất điều chỉnh quy hoạch nhưng cơ quan quản lý, chính quyền địa phương nếu chưa đủ thông tin nếu sự điều chỉnh lớn làm thay đổi cục diện điều chỉnh quy hoạch thì rõ ràng phải mời các chuyên gia để phản biện” – ông Châu đặt vấn đề.