Bức tranh các đại gia địa ốc quý đầu năm 2019: Ngộp thở với hàng tồn và lãi vay!

Kết thúc quý I, “ông lớn” Đất Xanh (mã DXG) vẫn giữ vững vị trí của mình khi nằm trong top các doanh nghiệp có lợi nhuận sau thuế cao nhất. Theo BCTC, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ của DXG đạt 1.498 tỉ đồng, tăng khoảng 26% so với cùng kỳ năm 2018.

Tuy nhiên, doanh thu hoạt động tài chính quý này lại giảm mạnh đến hơn 93% chỉ còn 11 tỉ đồng và chi phí lãi vay tăng 47% lên hơn 47 tỉ đồng. Điều này đã khiến cho lợi nhuận sau thuế chỉ còn 419 tỷ đồng, tăng nhẹ so với mức 399 tỉ đồng của quý I/2018.

Trong khi đó, “đại gia” Novaland (mã NVL) thắng lớn khi ghi nhận trên 281 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng trưởng 119,4% so với cùng kì. Phần lớn doanh thu thuần trong kỳ của NVL (đạt gần 4.910 tỷ đồng và tăng mạnh hơn 157%), chủ yếu đến từ doanh thu chuyển nhượng bất động sản, với 4.796 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, hoạt động tài chính và hoạt động khác của Novaland ghi nhận khoản lỗ lên tới hơn 360 tỷ đồng.

Một cái tên khác cần được nhắc đến đó là CTCP Đầu tư Nam Long (mã NLG). Mặc dù doanh thu giảm 38% nhưng lợi nhuận sau thuế lại tăng đột biến 140,2%, đạt 151 tỷ đồng.

Lý giải về kết quả kinh doanh quý I, Nam Long cho biết Doanh thu giảm so với cùng kỳ do các dự án mới (Novia, Waterpoint, Paradon Đại Phước...) đang trong quá trình xây dựng. Các dự án cũ (Valora Island, Kikyo Flora...) đã dần hoàn tất tiến độ giao nhà trong quý IV/2018 và quý I/2019.

Ngoài ra, việc mua lại Công ty Việt Thiên Lâm đã đóng góp một phần đáng kể vào lợi nhuận của NLG với 137 tỷ đồng trong khoản mục thu nhập khác. Công ty Việt Thiên Lâm hiện đang sở hữu khu biệt thự Paragon Đại Phước với quy mô gần 455.000 m2, tổng vốn đầu tư cho dự án này là 100 triệu USD.

Những cái tên lớn khác như LDG, SCR cũng ghi nhuận lợi nhuận sau thuế tăng đột biến chủ yếu là nhờ hoạt động chuyển nhượng BĐS và môi giới trong kỳ.

Quang gánh “hàng tồn” có còn nặng

So với thời điểm đầu năm, lượng tồn kho của nhiều doanh nghiệp gần như “nằm im” và không có nhiều biến động lớn. Tuy nhiên, vẫn có một số công ty có đột biến tăng về hàng tồn kho như Novaland, Nam Long, Hải Phát.

Có thể thấy Novaland vẫn là một trong những cái tên có lượng tồn kho nhiều nhất, tính đến cuối quý I, công ty ghi nhận 35.706 tỷ đồng hàng tồn, chiếm tới 68,8% tài sản ngắn hạn.

Cụ thể, ngoài 26.200 tỷ đồng BĐS đang xây dựng thì Tập đoàn này còn tồn kho 9.359 tỷ đồng dự án đã hoàn thành, giảm 21% so với cuối năm trước. Việc tồn kho sản phẩm đã hoàn thành này có thể từ ảnh hưởng của việc TP. HCM tạm ngưng giao dịch 7 dự án Novaland tại quận Phú Nhuận hồi đầu năm nay. 

Trong khi với Nam Long, nguyên nhân chính khiến hàng tồn kho tăng 50% so với đầu kì vẫn đến từ việc thực hiện mua lại dự án Paragon Đại Phước (Đồng Nai), khiến công ty ghi nhận giá trị BĐS dở dang 1.610 tỷ đồng.

Đáng chú ý, trong kì Hải Phát Invest tăng hàng tồn kho 150% lên gần 2.897 tỷ đồng là do có BĐS dở dang tại 2 dự án lớn là Phú Lãm (mức đầu tư gần 1.759 tỷ đồng) và HP Plaza (tổng dự toán công trình 1.731 tỷ đồng). Bên cạnh đó, các dự án cũ như Dự án Phú Lương, Dự án Phú Hài vẫn tiếp tục “nằm ì” chờ được giải quyết.

Tập đoàn Đất Xanh cuối kì ghi nhận giá trị hàng tồn kho giảm nhẹ 6,2% và đang ở mức 4.319 tỉ đồng, trong đó có 91 tỉ đồng từ các dự án BĐS thành phẩm và đến 3.905 tỉ đồng thuộc về các dự án BĐS dở dang. Dự án tồn kho nhiều nhất là Luxgarden – tồn gần 35,6 tỉ đồng và các dự án nhỏ khác.

Trong khi đó, danh sách các dự án BĐS đang thi công dở dang của Đất Xanh lại dài gần gấp đôi với khoảng 15 dự án lớn, giá trị tồn kho ghi nhận tại những dự án đang xây dở này lớn hơn rất nhiều, "khủng" nhất là dự án Gemriverside tồn 1.453 tỉ đồng.

Kết thúc quý I, chỉ duy nhất Novaland sở hữu tỷ lệ nợ vay/vốn CSH cao nhất lên tới 1,26 lần. Theo đó, chi phí lãi vay lên tới gần 380 tỷ đồng, xấp xỉ 66% lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp. 

Tiếp đến là CEO với 0,97 lần và Hải Phát xấp xỉ 0,9 lần. Các doanh nghiệp khác đều duy trì tỷ lệ ở mức dưới 0,5.

Có thể thấy, lượng hàng tồn lớn vẫn là thách thức lớn nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc. Đặc biệt, các doanh nghiệp địa ốc càng gặp khó khăn hơn khi tín dụng vào bất động sản dần bị siết lại, vốn ngắn hạn cho trung và dài hạn giảm từ 45% về 40% và có nguy cơ giảm dần xuống 30%. Thực tế này có thể khiến hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc khó khăn hơn trong quý tiếp theo.