Hiện tượng này không phải mới, nhưng tốc độ ngày càng tăng. Từ những quận nội thành cũ như Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình cho đến các vùng ven như Bình Tân, Bình Chánh hay khu Thủ Đức cũ, nhiều tuyến đường, khu dân cư đã ghi nhận tình trạng sụt lún nền rõ rệt, nứt tường, nghiêng cột, hoặc hệ thống thoát nước bị đảo chiều. Dữ liệu vệ tinh của các tổ chức quốc tế cho thấy hơn 7.000 ha diện tích đất TP.HCM đã bị lún đáng kể. Điều này đặt ra một bài toán lớn không chỉ cho chính quyền mà còn cho mọi người dân đang sống và đầu tư tại đây.
Về bản chất, sụt lún là hiện tượng nền đất bị nén xuống do mất cân bằng áp lực giữa các lớp đất và nước ngầm bên dưới. TP.HCM vốn được hình thành trên nền địa chất yếu, chủ yếu là trầm tích sông – biển và phù sa cổ, với các lớp sét, bùn và cát mịn dày tới hàng chục mét. Khi quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, hàng triệu mét khối nước ngầm bị hút lên mỗi ngày để phục vụ sinh hoạt và sản xuất. Các tầng chứa nước dưới sâu bị rút cạn dần, tạo ra những khoảng rỗng khiến lớp đất bên trên sụp xuống.
Song song đó, tải trọng từ hàng nghìn công trình cao tầng, khu đô thị mới, hạ tầng giao thông và hệ thống đường ngầm lại gia tăng sức ép lên nền đất vốn đã yếu. Việc san lấp ao hồ, kênh rạch để mở rộng đô thị làm mất đi khả năng thoát nước tự nhiên, khiến nước mưa và triều cường dồn lại, thấm sâu và phá vỡ cấu trúc đất. Khi yếu tố biến đổi khí hậu được cộng thêm – mực nước biển dâng và tần suất triều cường tăng cao – thành phố rơi vào vòng xoáy sụt lún và ngập lụt kéo dài.
Nguyên nhân của sụt lún tại TP.HCM có thể chia thành hai nhóm: tự nhiên và nhân tạo. Tự nhiên là do cấu trúc địa chất yếu và vị trí thấp của thành phố. Nhân tạo là do con người khai thác nước ngầm không kiểm soát, phát triển hạ tầng dày đặc mà thiếu tính toán tải trọng, cùng việc quy hoạch san lấp thiếu cân nhắc đến dòng chảy và thoát nước. Trong đó, yếu tố nhân tạo chiếm phần lớn. Nói cách khác, thành phố đang “chìm xuống” không phải chỉ vì thiên nhiên, mà vì chính tốc độ phát triển của mình.
Về phía chính quyền, nhiều giải pháp đã được triển khai: kiểm soát chặt việc khai thác nước ngầm, xây dựng hệ thống cấp nước tập trung, lắp đặt mạng lưới quan trắc sụt lún bằng vệ tinh, và từng bước phục hồi ao hồ, kênh rạch bị lấp. Tuy nhiên, các biện pháp này cần thời gian dài mới phát huy tác dụng, trong khi áp lực phát triển vẫn không ngừng gia tăng.
Từ góc độ người mua nhà hay nhà đầu tư, đây là một biến số không thể bỏ qua. Sụt lún không chỉ làm giảm tuổi thọ công trình mà còn ảnh hưởng đến thanh khoản và giá trị tài sản. Một căn nhà dù vị trí thuận lợi, nhưng nếu nằm trong khu vực có nền đất yếu, có dấu hiệu lún hoặc ngập, thì giá trị dài hạn sẽ sụt giảm nhanh hơn tốc độ tăng chung của thị trường. Với căn hộ, rủi ro trực tiếp có thể nhỏ hơn, nhưng chi phí bảo trì nền móng, hệ thống thoát nước và kết cấu tòa nhà sẽ đội lên đáng kể nếu khu vực bị lún nặng.
Người mua nên chú ý kỹ các yếu tố nền địa chất và lịch sử khu vực trước khi xuống tiền. Những vị trí ven sông, kênh rạch, hoặc có dấu hiệu san lấp nền lớn cần được khảo sát kỹ. Nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp báo cáo khảo sát địa chất, phương án móng và biện pháp chống lún. Với nhà ở riêng lẻ, cần quan sát kỹ hiện trạng nứt tường, nghiêng móng, sàn nhà thấp hơn mặt đường, hay hiện tượng đọng nước kéo dài sau mưa – đó là những dấu hiệu cảnh báo rõ ràng.
Một yếu tố khác là sự khác biệt giữa “vị trí đẹp” và “vị trí bền vững”. Khu vực gần sông, kênh thường được quảng cáo có phong thủy tốt, view đẹp, nhưng lại là vùng có nền đất yếu nhất. Ngược lại, các khu vực cao ráo hơn như quận 12, một phần Thủ Đức hoặc khu Tây Bắc thành phố dù xa trung tâm hơn nhưng nền địa chất ổn định hơn nhiều. Trong dài hạn, “bền vững” mới là giá trị thực của bất động sản.
Sụt lún không phải là điều khiến TP.HCM mất đi tiềm năng, nhưng nó buộc thị trường bất động sản phải bước sang giai đoạn thận trọng và chọn lọc hơn. Đô thị sẽ vẫn phát triển, song chỉ những dự án được quy hoạch bài bản, có giải pháp nền móng – thoát nước – chống lún rõ ràng mới thật sự an toàn cho người mua.
Với người đầu tư lâu dài, sụt lún không chỉ là câu chuyện kỹ thuật, mà là phép thử về tầm nhìn. Một đô thị đang “chìm” có thể khiến giá rẻ đi, nhưng chỉ những người hiểu được nguyên nhân, xu hướng khắc phục và vị trí an toàn mới thực sự nắm được cơ hội. Bởi trong khi thành phố dần điều chỉnh chính sách khai thác nước ngầm, quy hoạch lại các khu vực thấp trũng, thì giá trị bất động sản ở những nơi có nền đất ổn định sẽ càng được khẳng định.
TP.HCM vẫn là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, nhưng đồng thời cũng là một trong những đô thị dễ tổn thương nhất trước tác động của tự nhiên và chính con người. Người mua nhà hôm nay, nếu nhìn xa, nên không chỉ hỏi “ở đâu đẹp”, mà còn phải hỏi “ở đâu sẽ còn đứng vững sau 20 năm nữa”.
Tiệp Nguyễn