Van Thinh Lam

Van Thinh Lam

QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 AN TOÀN & HIỆU QUẢ

1/ Trước khi đặt cọc:

QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 AN TOÀN & HIỆU QUẢ  - 1
QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 AN TOÀN & HIỆU QUẢ  - 2

Xem xét pháp lý: tài sản không bị tranh chấp, khiếu kiện, hoặc kê biên thi hành án. Tài sản không vướng quy hoạch, hoặc nếu có vướng quy hoạch thì phải được sự đồng ý của bên mua ghi thẳng lên trên hợp đồng để đỡ tranh chấp về sau (một số trường hợp khách mua biết BĐS vướng quy hoạch nhưng vẫn mua do phù hợp nhu cầu hoặc giá rẻ…).

Khảo sát giá cả: người bán và người mua nên tìm hiểu và thẩm định được trước mức giá của tài sản và dự trù các bước giá mong muốn trước khi gặp mặt thương lượng chốt giá. Thẩm định giá như thế nào mình có viết trong bài “Quy trình 5 bước bán nhà phố 2024” các bạn có thể xem lại.

2/ Đặt cọc:

Sau khi xem xét các vấn đề pháp lý và giá cả, hai bên thương lượng các điều khoản cũng như chốt giá giao dịch và tiến hành đặt cọc.

Có 2 hình thức là đặt cọc công chứng và đặt cọc viết tay; đều có giá trị pháp lý như nhau và tùy theo thỏa thuận mà sẽ tiến hành hình thức nào cho phù hợp.

Trong đó, có một số thỏa thuận mà mọi người nên thống nhất trước với nhau rồi mới tiến hành ghi hợp đồng đặt cọc:

• Giá mua bán là bao nhiêu? Giá khai trên hợp đồng công chứng mua bán là bao nhiêu?

• Đặt cọc bao nhiêu tiền, phương thức thanh toán làm mấy đợt, giữ lại bao nhiêu tiền, cụ thể ra sao?

• Thuế phí bên nào bên đó đóng hay sao? Thông thường Bên bán đóng thuế TNCN và phí công chứng; Bên mua đóng lệ phí trước bạ và phí đăng bộ sang tên ở UBND Quận/Huyện.

• Bên Bán có đang vay ngân hàng và cần hỗ trợ bỏ tiền vào ngân hàng lấy sổ ra xóa thế chấp rồi công chứng hay không?

• Bên Mua có cần vay phong tỏa ba bên thông qua ngân hàng để công chứng mua bán hay không?

• Nội thất nào để lại hay mang đi; Hợp đồng thuê bàn giao lại như thế nào (nếu có)? Thời gian bàn giao nhà…

Sau khi thống nhất các thỏa thuận thì hai bên tiến hành ghi hợp đồng đặt cọc mua bán.

Các bạn có thể tham khảo bài viết chi tiết về “6 lưu ý cần nhớ khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” của mình trên kênh về cách ghi hợp đồng đặt cọc này.

3/ Công chứng mua bán:

• Trước ngày ký công chứng mua bán, hai bên chuẩn bị các hồ sơ liên quan cần thiết để gửi VP công chứng kiểm tra tính hợp lệ và soạn sẵn trước hồ sơ.

• Hồ sơ giao dịch mua bán công chứng thông thường sẽ bao gồm:

§ Bên mua: Bản chính CCCD của người mua. Nếu là hai vợ chồng cùng đứng tên thì cần CCCD của cả 2 người. Hiện nay tại một số địa phương, người mua nếu đứng tên một mình vẫn phải cần thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc văn bản từ chối tài sản của người còn lại/ hoặc cam kết tài sản riêng vợ/chồng (Ở quận Tân Phú – TP. HCM thì không cần, một người đứng tên vẫn mặc nhiên tài sản chung vợ chồng).

§ Bên bán:

o Bản chính CCCD của 2 vợ chồng; nếu là tài sản riêng hoặc thừa kế thì có văn bản pháp lý đầy đủ; nếu độc thân hoặc đã ly hôn thì có thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân còn hiệu lực (6 tháng gần nhất, càng mới càng tốt).

o Bản chính Sổ đỏ và đầy đủ các trang bổ sung của sổ đỏ (nếu có).

o Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ (có một số VP công chứng không cần nhưng khi làm hồ sơ đăng bộ sang tên thì phải có).

o Nếu chuyển nhượng theo dạng HĐ ủy quyền toàn phần thì phải đầy đủ pháp lý có liên quan.

• Sau khi đã có đầy đủ hồ sơ cần thiết và được VP công chứng kiểm tra tính hợp lệ thì hai bên sẽ cùng đọc và thống nhất các điều khoản trong hợp đồng công chứng mua bán do VP công chứng soạn thảo. Ở bước này, bên mua nên nhờ VP công chứng soạn luôn một Giấy ủy quyền làm giấy tờ cho bên mua (hoặc bên làm dịch vụ) để kê khai và đóng thuế TNCN cho bên bán (và xóa thế chấp luôn nếu có vay ngân hàng).

• Mọi điều khoản đều ổn thì hai bên sẽ được công chứng viên hướng dẫn ký tên + lăn tay vào trên hợp đồng nhưng chưa cho đóng dấu (hay còn gọi là ký treo).

• Để đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, thông thường công chứng viên sẽ là người giữ bộ hồ sơ đã ký treo đó và thông báo cho 2 bên mua và bán tiến hành chuyển tiền. Khi nào bên bán nhận được tiền theo đúng thỏa thuận thì công chứng viên sẽ phát hành hồ sơ đóng dấu cho 2 bên. Lúc đó, bên bán sẽ bàn giao toàn bộ hồ sơ bản chính sổ đỏ và các giấy tờ có liên quan cho bên mua (Sổ đỏ + Hợp đồng công chứng mua bán + Tờ khai lệ phí trước bạ + Biên lai nộp thuế phi nông nghiệp năm gần nhất + Bản vẽ hiện trạng nhà đất (nếu có)…)

• Thông thường, sau khi ký công chứng mua bán và chuyển tiền cùng với việc bàn giao hồ sơ xong thì 2 bên sẽ tiến hành bàn giao nhà luôn trong ngày ký công chứng. Các bên nên có một biên bản giao nhận tiền và một biên bản bàn giao nhà ký tên đầy đủ rõ ràng để tránh rắc rối pháp lý về sau (nếu có).

4/ Sang tên sổ đỏ:

• Sau khi nhận đủ hồ sơ thì bên mua (hoặc bên làm dịch vụ) sẽ tiến hành soạn hồ sơ, kê khai các tờ khai thuế như: thuế TNCN + lệ phí trước bạ + thuế phi nông nghiệp + đơn đăng ký biến động… để nộp vào bộ phận một cửa ở UBND Quận/Huyện. Lúc nào mình sẽ làm một bài riêng hướng dẫn chi tiết cách khai các tờ đơn này.

• Hồ sơ nộp vào hợp lệ sẽ được trả ra một phiếu hẹn trả kết quả vào một ngày nhất định, thường từ 14-28 ngày.

• Tới ngày hẹn trả kết quả, bên mua lên lấy thông báo nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

• Sau đó, cầm thông báo đó đi đóng nghĩa vụ thuế tại ngân hàng hoặc chi cục thuế địa phương theo hướng dẫn.

• Cầm biên lai nộp thuế quay lại nộp vào bộ phận một cửa và chờ nhận lại sổ đỏ đã cập nhật sang tên bên mua (có đóng phí cập nhật đăng bộ sang tên do UBND Quận/Huyện thu theo quy định).

• Nếu đổi sổ mới thì thời gian có thể lâu hơn.

Trên đây là 4 bước cơ bản của Quy trình mua bán nhà phố hiện nay mình thường giao dịch. Tất nhiên tùy theo tình hình thực tế tại địa phương mà các bạn có thể tham khảo và áp dụng phù hợp cho mình. Do mình chuyên về mảng nhà phố nên hầu như quy trình này sẽ phù hợp cho các giao dịch nhà phố cũng như đất nền hơn là mảng căn hộ dự án.

Tác giả: Tìm Nhà Cùng Nam

0

Bình luận

Ấn tượng lễ kick off dự án The Privé

Sáng nay, đã có tới trên 15.000 ngàn người đến tham dự lễ ra mắt dự án The Privé của Tập đoàn Đất Xanh. Trong đó có chủ yếu là người của hàng trăm đại lý phân phối ở nhiều nền tảng, lĩnh vực. Xem thêm
Ấn tượng lễ kick off dự án The Privé   - 1

Tốc độ tăng giá nhà Việt Nam cao hơn Mỹ, Úc, Nhật Bản, công chức bình thường phải mất gần... 26 năm mới mua được chung cư

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, tình trạng tăng giá bất động sản vẫn tiếp tục. Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (+54%), Úc (+49%), Nhật Bản (+41%) và Singapore (+37%). Xem thêm
Tốc độ tăng giá nhà Việt Nam cao hơn Mỹ, Úc, Nhật Bản, công chức bình thường phải mất gần... 26 năm mới mua được chung cư - 1

Nghìn tỷ đầu tư cho giáo dục, y tế giúp vùng đất phía Nam Hà Nội thành “nam châm” hút nhân tài

Sở hữu vị trí chiến lược ngay cửa ngõ phía Nam Hà Nội, giao thông thuận tiện và quy hoạch bài bản cùng loạt dự án y tế, giáo dục quy mô đang “đổ bộ”, Phủ Lý đứng trước cơ hội lớn chưa từng có để trở thành “hạ nguồn của dòng chảy chất xám” - nơi tụ hội của đội ngũ nhân lực chất lượng cao. Xem thêm
Nghìn tỷ đầu tư cho giáo dục, y tế giúp vùng đất phía Nam Hà Nội thành “nam châm” hút nhân tài - 1

Chi phí xây nhà phố 1 trệt 1 lầu gần 1 tỷ đồng – Bóc tách chi tiết từng hạng mục từ thực tế công trình

Thời gian gần đây có khá nhiều anh em hỏi về chi phí xây nhà, đặc biệt là với mô hình nhà phố nhỏ gọn, tiện nghi. Mình tình cờ đọc được bài chia sẻ rất chi tiết từ anh Duy Ánh, thấy hữu ích nên xin phép tổng hợp và chia sẻ lại để mọi người tham khảo thêm. Xem thêm
Chi phí xây nhà phố 1 trệt 1 lầu gần 1 tỷ đồng – Bóc tách chi tiết từng hạng mục từ thực tế công trình  - 1

Ban quản trụ chung cư Conic bị phạt thuế 119 tỷ: Rủi ro thuế các cá nhân/doanh nghiệp ngày càng lớn

Việc doanh nghiệp hay cá nhân bị xử phạt thuế do vi phạm quy định không còn là điều xa lạ. Tuy nhiên, quyết định xử phạt Ban Quản trị Chung cư Conic đã khiến thị trường không khỏi sững sờ bởi hai điểm đáng chú ý: Xem thêm
Ban quản trụ chung cư Conic bị phạt thuế 119 tỷ: Rủi ro thuế các cá nhân/doanh nghiệp ngày càng lớn - 1

4 tỷ ở thành phố không mua nổi căn chung cư, chàng trai "quay xe" mang tiền về quê xây nhà đẹp như mộng

Chỉ sau một bài đăng chia sẻ câu chuyện "bỏ phố về quê", chủ nhân căn nhà bất ngờ trở nên "viral" trên MXH Trung Quốc. Xem thêm
4 tỷ ở thành phố không mua nổi căn chung cư, chàng trai "quay xe" mang tiền về quê xây nhà đẹp như mộng  - 1
4 tỷ ở thành phố không mua nổi căn chung cư, chàng trai "quay xe" mang tiền về quê xây nhà đẹp như mộng  - 2

Thu nhập ổn, tiết kiệm tốt – nhưng vẫn bối rối trước quyết định mua căn nhà đầu tiên

Đầu tuần nhưng trong lòng em đã đầy áp lực. Tối qua em ngồi cả mấy tiếng chỉ để tính toán chuyện mua nhà – tính hoài vẫn thấy rối. Xem thêm

The Komorebi - Bất động sản dành cho giới thượng lưu

The Komorebi tại Vinhomes Royal Island sở hữu kiến trúc, cảnh quan, tiện ích thấm đẫm tinh thần Nhật Bản, vừa phục vụ nhu cầu an cư vừa tôn vinh vị thế cho chủ sở hữu. Xem thêm
The Komorebi - Bất động sản dành cho giới thượng lưu - 1

Quy định về đóng phí dịch vụ chung cư khi không sử dụng

Phí dịch vụ chung cư là khoản chi phí cư dân bắt buộc phải đóng khi sở hữu và sử dụng căn hộ chung cư. Xem thêm
Quy định về đóng phí dịch vụ chung cư khi không sử dụng - 1

💡 Có 1 tỷ, thu nhập 30 > 50 triệu/tháng : Nên đầu tư dự án nào để sinh lời tốt ?

Với nguồn tài chính ban đầu khoảng 1 tỷ và thu nhập đều đặn mỗi tháng , bạn hoàn toàn có thể tiếp cận các dự án BĐS tiềm năng tại Bình Dương hoặc TP Thủ Đức – nơi được xem là " ĐIỂM NÓNG " tăng trưởng trong vòng 3–5 năm tới . Xem thêm
💡 Có 1 tỷ, thu nhập 30 > 50 triệu/tháng : Nên đầu tư dự án nào để sinh lời tốt ?  - 1

"Ông lớn" bất động sản Đức Khải đối mặt với nguy cơ khủng hoảng pháp lý khi bị cưỡng chế thuế gần 561 tỷ

📌 Quyết định cưỡng chế thuế gần 561 tỷ đồng Xem thêm
"Ông lớn" bất động sản Đức Khải đối mặt với nguy cơ khủng hoảng pháp lý khi bị cưỡng chế thuế gần 561 tỷ  - 1

Giá chung cư Hà Nội: Tăng mạnh khi bán, nhưng cho thuê lại ì ạch – Người mua nhà, nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Thị trường bất động sản Hà Nội hiện đang đối mặt với một nghịch lý rõ rệt: giá bán căn hộ tăng mạnh, nhưng giá cho thuê lại không theo kịp. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại chiến lược đầu tư của mình. Xem thêm
Giá chung cư Hà Nội: Tăng mạnh khi bán, nhưng cho thuê lại ì ạch – Người mua nhà, nhà đầu tư cần lưu ý gì? - 1

Đâu sẽ là biểu tượng văn hóa mới của thủ đô Hà Nội

Làm sống dậy những nét văn hóa truyền thống, nuôi dưỡng lối sống hiện đại và vẽ tương lai bằng những giá trị đương đại tân tiến nhất của thế giới, Nhà hát Opera Hà Nội hứa hẹn là biểu tượng mới, khẳng định tầm vóc đẳng cấp của thành phố ngàn năm văn hiến. Xem thêm
Đâu sẽ là biểu tượng văn hóa mới của thủ đô Hà Nội - 1

Bố mẹ chồng cho vay 5 tỷ mua nhà, vợ chồng cùng trả góp nhưng sổ đỏ đứng tên con trai — con dâu góp tiền như… người thuê trọ cao cấp

Nay em đọc được một bài trong group Vén Khéo mà thấy đau đáu mãi. Vừa buồn cười, vừa buồn lòng. Xem thêm
Bố mẹ chồng cho vay 5 tỷ mua nhà, vợ chồng cùng trả góp nhưng sổ đỏ đứng tên con trai — con dâu góp tiền như… người thuê trọ cao cấp  - 1

Đô thị hoá đi nhanh, nhà vừa túi tiền đi… bộ

Ngày xưa, ông bà ta hay nói “đất chật, người đông” để mô tả cuộc sống thành thị. Giờ thì câu này đúng hơn bao giờ hết. Khi đô thị hóa diễn ra nhanh như vũ bão, hạ tầng mọc lên, dân cư dồn về, các tòa nhà cao tầng chen nhau vươn lên trời, thì có một điều lại tụt hậu: nhà ở trung cấp dành cho người mua thực. Xem thêm
Đô thị hoá đi nhanh, nhà vừa túi tiền đi… bộ - 1

Làm sao để thị trường nhà ở tiếp cận được người mua thực?

Cứ mỗi lần thị trường bất động sản “chững lại” hay “khó khăn”, câu nói quen thuộc lại vang lên: “Thị trường cần quay về với người mua ở thực.” Xem thêm
Làm sao để thị trường nhà ở tiếp cận được người mua thực? - 1

Thị trường căn hộ hạng sang chững lại, nguồn cung đếm trên đầu ngón tay: Biến mất hay chỉ là "thở nhẹ" sau cuộc đua?

Trong những năm vừa qua, phân khúc căn hộ cao cấp từng là “ngôi sao sáng” trên bản đồ bất động sản Việt Nam. Các dự án tung ra là có người xếp hàng, giá tăng đều như vắt chanh, nhà đầu tư lướt sóng lời vèo vèo. Nhưng rồi… đến năm 2024 và nửa đầu 2025, thị trường bắt đầu có dấu hiệu lặng sóng. Người mua ít đi, căn hộ cao cấp chào bán vẫn còn nhiều. Vậy là bão hòa thật rồi ư? Xem thêm
Thị trường căn hộ hạng sang chững lại, nguồn cung đếm trên đầu ngón tay: Biến mất hay chỉ là "thở nhẹ" sau cuộc đua? - 1

9 tuyệt chiêu đàm phán hiệu quả giúp người lần đầu mua nhà tiết kiệm 10% giá bán

Có những căn nhà, không thương lượng – mất toi mấy triệu. Có những cuộc đàm phán, không nói đúng điều cần – hối tiếc mãi về sau. Xem thêm
9 tuyệt chiêu đàm phán hiệu quả giúp người lần đầu mua nhà tiết kiệm 10% giá bán  - 1

Giải mã vị trí đắc địa, phong thủy hài hòa của dự án Sun Group Cát Bà

Vị trí luôn là yếu tố cốt lõi quyết định giá trị, tiềm năng tăng trưởng và sức hấp dẫn của một dự án BĐS. Đặc biệt, tại những vùng đất có giá trị du lịch và sinh thái như Cát Bà – viên ngọc quý giữa lòng vịnh Bắc Bộ, các vị trí trung tâm lại càng khan hiếm và đáng giá. Xem thêm
Giải mã vị trí đắc địa, phong thủy hài hòa của dự án Sun Group Cát Bà - 1

📥 Chồng có nhà, vợ vẫn có thể đứng tên mua nhà ở xã hội nếu đủ điều kiện

Việc mua nhà ở xã hội là một chính sách an sinh quan trọng của Nhà nước nhằm hỗ trợ những người có thu nhập thấp, chưa có điều kiện tiếp cận nhà ở thương mại. Xem thêm
📥 Chồng có nhà, vợ vẫn có thể đứng tên mua nhà ở xã hội nếu đủ điều kiện - 1

Choáng ngợp với những biểu tượng quyền uy của vương triều Lý - Trần tại Sun Mega City

Trong lòng siêu đô thị Sun Mega City phía Nam Hà Nội, một hành trình ngược dòng thời gian đang chờ đón du khách với điểm nhấn là quần thể du lịch văn hóa tái hiện Hoàng thành Thăng Long – nơi khơi dậy trọn vẹn khí phách và sự uy nghi của vương triều Lý – Trần. Từng công trình biểu tượng được phỏng dựng kỳ công đã tái hiện sinh động quyền lực triều đình thời vàng son của Đại Việt. Xem thêm
Choáng ngợp với những biểu tượng quyền uy của vương triều Lý - Trần tại Sun Mega City - 1

3 HIỂU LẦM TAI HẠI VỀ ĐỀ XUẤT “ÁP THUẾ 20% TRÊN LÃI CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN”

1. Áp dụng cách tính mới “20% trên thu nhập từ bán BĐS”, bỏ cách tính cũ “2% trên giá bán” Xem thêm
3 HIỂU LẦM TAI HẠI VỀ ĐỀ XUẤT “ÁP THUẾ 20% TRÊN LÃI CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN”  - 1

Giữa lòng Hà Nội, một khoảng sân nhỏ có thể đáng giá hơn một mét vuông nhà

Mình sống ở Hà Nội – nơi mà câu “tấc đất tấc vàng” không còn là cách nói ẩn dụ nữa, mà là sự thật hiển hiện từng ngày, từng mét vuông. Xem thêm
Giữa lòng Hà Nội, một khoảng sân nhỏ có thể đáng giá hơn một mét vuông nhà  - 1

8 dự án nhà ở xã hội này đang được đốc thúc tiến độ để đưa vào sử dụng năm 2025, đọc để chuẩn bị hồ sơ ngay thôi!

Thời gian gần đây, để đẩy mạnh thực hiện đề án hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội thì lãnh đạo Bộ xây dựng đã có nhiều cuộc thị sát từ trong nam đến ngoài bắc nhằm đốc thúc tiến độ các dự án nhà ở xã hội đang giang dở, đưa vào hoàn thành sử dụng trong 2025. Xem thêm
8 dự án nhà ở xã hội này đang được đốc thúc tiến độ để đưa vào sử dụng năm 2025, đọc để chuẩn bị hồ sơ ngay thôi! - 1

Nhiều anh chị môi giới tư vấn không rõ ràng nên em xin phép chia sẻ về ưu tiên khi mua NƠXH

Gần đây, nhiều anh chị môi giới hoặc người hỗ trợ hồ sơ mua nhà ở xã hội (NOXH) tư vấn chưa rõ ràng, khiến không ít người hiểu lầm rằng cứ thuộc diện ưu tiên là đương nhiên được mua nhà mà không cần bốc thăm. Xem thêm
Nhiều anh chị môi giới tư vấn không rõ ràng nên em xin phép chia sẻ về ưu tiên khi mua NƠXH - 1

Từ 1/7, hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng vẫn có hiệu lực?

Ngày 1/7/2025, nhiều luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản chính thức có hiệu lực, trong đó có Luật Công chứng 2024, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Một câu hỏi được nhiều người quan tâm là: Liệu hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng có còn được công nhận về mặt pháp lý hay không? Xem thêm
Từ 1/7, hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng vẫn có hiệu lực? - 1

Mua nhà lần đầu: Những sai lầm tôi từng mắc và bạn nên tránh

Lần đầu mua nhà, tôi nghĩ chỉ cần có tiền là đủ. Nhưng thực tế phức tạp hơn nhiều. Sau thương vụ đầu tiên “đắt giá cả nghĩa đen lẫn bóng”, tôi mới hiểu: mua nhà không chỉ là chuyện chốt giá và ký hợp đồng, mà là một hành trình cần rất nhiều tỉnh táo. Xem thêm
Mua nhà lần đầu: Những sai lầm tôi từng mắc  và bạn nên tránh - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết