QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 AN TOÀN & HIỆU QUẢ

QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 AN TOÀN & HIỆU QUẢ - 2

• Xem xét pháp lý: tài sản không bị tranh chấp, khiếu kiện, hoặc kê biên thi hành án. Tài sản không vướng quy hoạch, hoặc nếu có vướng quy hoạch thì phải được sự đồng ý của bên mua ghi thẳng lên trên hợp đồng để đỡ tranh chấp về sau (một số trường hợp khách mua biết BĐS vướng quy hoạch nhưng vẫn mua do phù hợp nhu cầu hoặc giá rẻ…).

• Khảo sát giá cả: người bán và người mua nên tìm hiểu và thẩm định được trước mức giá của tài sản và dự trù các bước giá mong muốn trước khi gặp mặt thương lượng chốt giá. Thẩm định giá như thế nào mình có viết trong bài “Quy trình 5 bước bán nhà phố 2024” các bạn có thể xem lại.

2/ Đặt cọc:

Sau khi xem xét các vấn đề pháp lý và giá cả, hai bên thương lượng các điều khoản cũng như chốt giá giao dịch và tiến hành đặt cọc.

Có 2 hình thức là đặt cọc công chứng và đặt cọc viết tay; đều có giá trị pháp lý như nhau và tùy theo thỏa thuận mà sẽ tiến hành hình thức nào cho phù hợp.

Trong đó, có một số thỏa thuận mà mọi người nên thống nhất trước với nhau rồi mới tiến hành ghi hợp đồng đặt cọc:

• Giá mua bán là bao nhiêu? Giá khai trên hợp đồng công chứng mua bán là bao nhiêu?

• Đặt cọc bao nhiêu tiền, phương thức thanh toán làm mấy đợt, giữ lại bao nhiêu tiền, cụ thể ra sao?

• Thuế phí bên nào bên đó đóng hay sao? Thông thường Bên bán đóng thuế TNCN và phí công chứng; Bên mua đóng lệ phí trước bạ và phí đăng bộ sang tên ở UBND Quận/Huyện.

• Bên Bán có đang vay ngân hàng và cần hỗ trợ bỏ tiền vào ngân hàng lấy sổ ra xóa thế chấp rồi công chứng hay không?

• Bên Mua có cần vay phong tỏa ba bên thông qua ngân hàng để công chứng mua bán hay không?

• Nội thất nào để lại hay mang đi; Hợp đồng thuê bàn giao lại như thế nào (nếu có)? Thời gian bàn giao nhà…

Sau khi thống nhất các thỏa thuận thì hai bên tiến hành ghi hợp đồng đặt cọc mua bán.

Các bạn có thể tham khảo bài viết chi tiết về “6 lưu ý cần nhớ khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” của mình trên kênh về cách ghi hợp đồng đặt cọc này.

3/ Công chứng mua bán:

• Trước ngày ký công chứng mua bán, hai bên chuẩn bị các hồ sơ liên quan cần thiết để gửi VP công chứng kiểm tra tính hợp lệ và soạn sẵn trước hồ sơ.

• Hồ sơ giao dịch mua bán công chứng thông thường sẽ bao gồm:

§ Bên mua: Bản chính CCCD của người mua. Nếu là hai vợ chồng cùng đứng tên thì cần CCCD của cả 2 người. Hiện nay tại một số địa phương, người mua nếu đứng tên một mình vẫn phải cần thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc văn bản từ chối tài sản của người còn lại/ hoặc cam kết tài sản riêng vợ/chồng (Ở quận Tân Phú – TP. HCM thì không cần, một người đứng tên vẫn mặc nhiên tài sản chung vợ chồng).

§ Bên bán:

o Bản chính CCCD của 2 vợ chồng; nếu là tài sản riêng hoặc thừa kế thì có văn bản pháp lý đầy đủ; nếu độc thân hoặc đã ly hôn thì có thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân còn hiệu lực (6 tháng gần nhất, càng mới càng tốt).

o Bản chính Sổ đỏ và đầy đủ các trang bổ sung của sổ đỏ (nếu có).

o Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ (có một số VP công chứng không cần nhưng khi làm hồ sơ đăng bộ sang tên thì phải có).

o Nếu chuyển nhượng theo dạng HĐ ủy quyền toàn phần thì phải đầy đủ pháp lý có liên quan.

• Sau khi đã có đầy đủ hồ sơ cần thiết và được VP công chứng kiểm tra tính hợp lệ thì hai bên sẽ cùng đọc và thống nhất các điều khoản trong hợp đồng công chứng mua bán do VP công chứng soạn thảo. Ở bước này, bên mua nên nhờ VP công chứng soạn luôn một Giấy ủy quyền làm giấy tờ cho bên mua (hoặc bên làm dịch vụ) để kê khai và đóng thuế TNCN cho bên bán (và xóa thế chấp luôn nếu có vay ngân hàng).

• Mọi điều khoản đều ổn thì hai bên sẽ được công chứng viên hướng dẫn ký tên + lăn tay vào trên hợp đồng nhưng chưa cho đóng dấu (hay còn gọi là ký treo).

• Để đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, thông thường công chứng viên sẽ là người giữ bộ hồ sơ đã ký treo đó và thông báo cho 2 bên mua và bán tiến hành chuyển tiền. Khi nào bên bán nhận được tiền theo đúng thỏa thuận thì công chứng viên sẽ phát hành hồ sơ đóng dấu cho 2 bên. Lúc đó, bên bán sẽ bàn giao toàn bộ hồ sơ bản chính sổ đỏ và các giấy tờ có liên quan cho bên mua (Sổ đỏ + Hợp đồng công chứng mua bán + Tờ khai lệ phí trước bạ + Biên lai nộp thuế phi nông nghiệp năm gần nhất + Bản vẽ hiện trạng nhà đất (nếu có)…)

• Thông thường, sau khi ký công chứng mua bán và chuyển tiền cùng với việc bàn giao hồ sơ xong thì 2 bên sẽ tiến hành bàn giao nhà luôn trong ngày ký công chứng. Các bên nên có một biên bản giao nhận tiền và một biên bản bàn giao nhà ký tên đầy đủ rõ ràng để tránh rắc rối pháp lý về sau (nếu có).

4/ Sang tên sổ đỏ:

• Sau khi nhận đủ hồ sơ thì bên mua (hoặc bên làm dịch vụ) sẽ tiến hành soạn hồ sơ, kê khai các tờ khai thuế như: thuế TNCN + lệ phí trước bạ + thuế phi nông nghiệp + đơn đăng ký biến động… để nộp vào bộ phận một cửa ở UBND Quận/Huyện. Lúc nào mình sẽ làm một bài riêng hướng dẫn chi tiết cách khai các tờ đơn này.

• Hồ sơ nộp vào hợp lệ sẽ được trả ra một phiếu hẹn trả kết quả vào một ngày nhất định, thường từ 14-28 ngày.

• Tới ngày hẹn trả kết quả, bên mua lên lấy thông báo nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

• Sau đó, cầm thông báo đó đi đóng nghĩa vụ thuế tại ngân hàng hoặc chi cục thuế địa phương theo hướng dẫn.

• Cầm biên lai nộp thuế quay lại nộp vào bộ phận một cửa và chờ nhận lại sổ đỏ đã cập nhật sang tên bên mua (có đóng phí cập nhật đăng bộ sang tên do UBND Quận/Huyện thu theo quy định).

• Nếu đổi sổ mới thì thời gian có thể lâu hơn.

Trên đây là 4 bước cơ bản của Quy trình mua bán nhà phố hiện nay mình thường giao dịch. Tất nhiên tùy theo tình hình thực tế tại địa phương mà các bạn có thể tham khảo và áp dụng phù hợp cho mình. Do mình chuyên về mảng nhà phố nên hầu như quy trình này sẽ phù hợp cho các giao dịch nhà phố cũng như đất nền hơn là mảng căn hộ dự án.

Tác giả: Tìm Nhà Cùng Nam

Facebook Người Mua Nhà

Minh Minh

Người nước ngoài nói gì về trải nghiệm sống tại Sun Urban City?

Điều khiến Sun Urban City tạo nên sức hút khác biệt, theo nhiều cư dân và nhà đầu tư, không chỉ nằm ở quy hoạch hay vị trí, mà còn ở hệ tiện ích đã hiện hữu và vận hành. Xem thêm

Phuong Thuan

Trải nghiệm All-in-Onsen tại Charmora City: Khi sức khỏe là “thước đo quyền lực” của cư dân tinh hoa

Trong khi giới thượng lưu toàn cầu sẵn sàng chi hàng chục nghìn đô để bay đến Hakone (Nhật Bản) hay Baden-Baden (Đức) chỉ để ngâm mình vài giờ trong các bể khoáng nóng thì cư dân Onsen 3 tại Charmora City, Nha Trang lại được thụ hưởng đặc quyền đó mỗi ngày, ngay trong bán kính cách nhà vài bước chân. Xem thêm

Lê Trang

Bí mật của căn Studio

Có bao giờ bạn đứng trước một tấm sơ đồ mặt bằng căn hộ chung cư và tự hỏi: Tại sao những căn Studio nhỏ nhắn lại luôn bị đặt ở những vị trí “nhạy cảm” nhất? Chúng đứng cạnh thang máy ồn ào. Chúng áp sát lối thoát hiểm. Chúng nằm ngay bên vách phòng gom rác. Xem thêm

Phuong Thuan

Shophouse Vinhomes Wonder City hút nhà đầu tư đổ về cực tăng trưởng phía Tây Hà Nội nhờ lợi thế “đi trước”

Bắt nhịp làn sóng dịch chuyển không gian thương mại về phía Tây Thủ đô, shophouse tại Vinhomes Wonder City đang trở thành “tọa độ vàng” được giới đầu tư săn đón nhờ hội tụ ba yếu tố: vị trí giao thương chiến lược, khả năng tạo dòng tiền thực và dư địa tăng giá dài hạn. Xem thêm

Tùng Chi

Câu chuyện bi hài khi ở chung cư, chắc ai đọc xong cũng phải cười như tui!

Có một điều rất buồn cười là càng nhiều người chuyển lên chung cư sống, kho tàng “truyện cười dân sinh” lại càng phong phú. Ngày xưa ở nhà đất, drama thường xoay quanh chuyện chó chạy trước cửa, cây nhà ai rụng lá sang sân ai. Xem thêm

Tùng Chi

Hà Nội giờ đúng kiểu: mở điện thoại ra chưa chắc thấy người yêu nhắn tin, nhưng chắc chắn sẽ thấy thêm một dự án chung cư mới vượt mốc trăm triệu/m²

Có thời mà người ta nghe “200 triệu/m²” là nghĩ tới biệt thự ven hồ, nhà phố trung tâm, hoặc ít nhất cũng phải có cái sân để trồng cây nuôi cá. Còn bây giờ, 200 triệu/m² đôi khi đổi lại là một căn hộ tầng 28, view nhìn sang… thêm một tòa nhà khác cũng đang bán 200 triệu/m². Xem thêm

Thái Vân Đặng

TP. HCM từ bỏ nỗi ám ảnh về chiều dọc của nhà cao tầng, mở ra không gian cho mô hình thành phố nằm ngang

Lâu nay chúng ta cứ hay bị một cái "mặc định" hơi bị hào nhoáng là hễ cứ đô thị hiện đại thì phải có nhà chọc trời, kính và bê tông phải sáng loáng, càng nhiều cao ốc thì càng chứng tỏ là mình đang "hóa rồng hóa hổ". Xem thêm

Mai Ngọc

Người ta nghĩ đền bù – tái định cư sẽ tạo ra rất nhiều tiền mặt, nhưng đôi khi thứ nó tạo ra đầu tiên… lại là nhu cầu thuê nhà

Mình để ý một chuyện khá buồn sau nhiều đợt giải toả gần đây. Người ngoài nhìn vào thường nghĩ: “Được đền bù vài tỷ thì chắc đổi đời rồi, lo gì nữa". Nghe cũng hợp lý đấy. Nhưng thực tế, có những gia đình vừa nhận tiền xong thì việc đầu tiên không phải đi xem đất, xem nhà, mà là mở điện thoại lên tìm tin cho thuê căn hộ gần trường con. Xem thêm

Tùng Chi

Topic này chắc ít người nói: Những bất cập khi ở chung cư

Nhiều năm trước, chung cư từng được xem như “phiên bản nâng cấp” của đời sống đô thị. Không cần leo cầu thang hẹp, không lo ngập nước, không phải đau đầu sửa mái tôn hay cãi nhau vì hàng xóm lấn ranh đất. Chỉ cần có tiền, mua một căn hộ trên cao, có hầm gửi xe, có bảo vệ, có thang máy, có siêu thị dưới chân nhà là cảm giác như cuộc đời văn minh lên hẳn một level. Và đúng là trong rất nhiều trường hợp, ở chung cư tiện hơn nhà đất thật. Nhưng sống đủ lâu mới thấy, mọi loại hình nhà ở đều có “cái giá” riêng của nó. Chung cư không phải thiên đường. Nó chỉ là một kiểu đánh đổi khác mà thôi. Xem thêm

Tùng Chi

Khi giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, người trẻ sẽ dần chuyển từ tư duy “sở hữu” sang “tồn tại cho dễ thở”

Nhiều người trẻ đi làm quần quật từ sáng tới tối, ăn uống dè sẻn, hạn chế mua sắm, cuối tháng cố lắm mới dư ra được 15–20 triệu đồng. Ngồi tính toán rất nghiêm túc rằng “hay là mình bắt đầu để dành mua nhà đi”. Nhưng chỉ cần mở app bất động sản lên khoảng 15 phút là toàn bộ ý chí tài chính bắt đầu tan chảy như kem giữa tháng 6. Xem thêm

Thanh Tung Vo KTS

Hà Nội muốn giãn dân, nhưng cao ốc trong nội đô vẫn mọc không kịp đếm

Suốt nhiều năm nay, câu chuyện “giãn dân nội đô” được nhắc đi nhắc lại như một mục tiêu chiến lược. Thành phố muốn giảm áp lực khu trung tâm, muốn người dân dịch chuyển ra đô thị vệ tinh, muốn lõi đô thị bớt đông, bớt kẹt, bớt ngộp. Nghe rất hợp lý. Nhưng kỳ lạ ở chỗ, càng nói giãn dân thì cao ốc trong nội đô lại càng mọc dày hơn. Xem thêm

Mai Ngọc

Quy hoạch, giá nhà nội đô sẽ giảm hay tăng?

Người ta cứ hay nghĩ quy hoạch sẽ làm giá nhà nội đô giảm. Logic phổ biến thường là: Di dời gần triệu dân ra ngoài thì trung tâm sẽ bớt đông, nhà sẽ dễ thở hơn, giá rồi sẽ hạ. Nghe qua thì hợp lý thật. Nhưng thị trường bất động sản ở Hà Nội nhiều năm nay có một đặc điểm rất lạ: cái gì nghe hợp lý trên giấy chưa chắc đã xảy ra ngoài đời. Và câu chuyện giải tỏa – tái định cư chính là ví dụ rõ nhất cho chuyện đó. Xem thêm

Tùng Chi

Nếu một ngày nhà mình bị giải toả...

Có một chuyện khá lạ là mỗi khi nghe tới “đền bù giải tỏa”, rất nhiều người bên ngoài sẽ mặc định ngay: “Thế là đổi đời rồi”, “có cục tiền to rồi”, “phen này tha hồ mua nhà đầu tư”. Nghe cứ như vừa trúng một dạng jackpot phiên bản quy hoạch đô thị. Xem thêm

Mai Ngọc

Thị trường bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn: muốn có thanh khoản thì phải biết "đau"

Sau một thời gian dài thị trường đồn đoán giá Cao Xà Lá đâu đó phải 2xx triệu/m2, kiểu giá nghe xong nhiều anh em mở app ngân hàng ra rồi tự giác tắt đi vì thấy đời mình chưa đủ cố gắng, thì cuối cùng chủ đầu tư cũng đã tung chính sách chính thức. Và điều khá thú vị là giá thực tế chỉ khoảng 70% mức rumor mà thị trường tự hype với nhau suốt thời gian qua. Xem thêm

Tùng Chi

Đọc tin nhà trong ngõ ở Hà Nội đang được rao 200-300 triệu/m2 thật sự thấy hơi lạnh người

Điều đáng nói là đây không còn là câu chuyện của mấy căn mặt phố trung tâm hay biệt thự khu vip nữa, mà là những căn nhà diện tích nhỏ, nằm sâu trong ngõ, nhiều nơi ô tô còn không vào được. Xem thêm

Mai Ngọc

🔴 6 tỷ thì mua được gì ở nội thành Hà Nội?

Đây là câu hỏi khiến rất nhiều người ngoài tỉnh sốc ngang khi lần đầu tìm nhà ở Thủ đô. Vì ở nhiều nơi khác, 6 tỷ đồng có thể mua được nhà mặt phố nhỏ, biệt thự sân vườn hoặc ít nhất cũng phải sống trong cảm giác “mình là người có tiền”. Nhưng ở Hà Nội, cầm 6 tỷ đi xem nhà đôi khi lại mang tâm trạng của một người đi chợ mà phát hiện mọi thứ đều vừa vượt ngân sách… một chút rất đau đớn. Xem thêm

Phuong Thuan

Khám phá các dòng khoáng tại Forest Onsen – Tổ hợp onsen trị liệu của Ecopark giữa Eco Retreat

Onsen Clubhouse là tổ hợp khoáng nóng trị liệu thuộc Forest Onsen, quy mô 1.800m² với 20 bể và chum ngâm khoáng cùng hệ thống spa, phòng xông trị liệu đa dạng. Tổ hợp được đầu tư công nghệ khoáng hóa hiện đại, sử dụng nguồn khoáng nhập khẩu trực tiếp từ Nhật Bản nhằm tái hiện trải nghiệm onsen chuẩn Nhật giữa nhịp sống đô thị hằng ngày của cư dân. Xem thêm

Mai Ngọc

Cá nhân mình thì càng nhìn thị trường hiện tại càng thấy mô hình “mua nhà cho thuê lấy dòng tiền nghỉ hưu” sẽ không dễ ăn như nhiều người đang hình dung

Nhân một ngày rảnh rỗi, cùng tui chém gió tản mạn một tí cho vui nhé. Suy nghĩ này của tui vô tình loé lên khi bà chủ nhà trọ tâm sự bà xây căn nhà này kỳ vọng có dòng tiền nghỉ hưu dưỡng già Xem thêm

Mai Ngọc

Giá nhà leo thang: Năm ngoái người dân mất 25 năm mới mua được nhà, sang năm nay mất 30 năm 🤐

Ngày xưa người ta hay nói đùa rằng: “Chỉ cần chăm chỉ làm việc rồi kiểu gì cũng mua được nhà”. Còn bây giờ, nhiều người trẻ đọc bảng giá bất động sản xong chỉ biết cười nhạt như vừa xem một bộ phim khoa học viễn tưởng lấy bối cảnh ở Hà Nội năm 2050. Xem thêm

Phuong Thuan

Bí mật phía sau thiết kế “xẻ khe” tại Noble Palace Tay Thang Long

Trong khi nhiều dự án shophouse vẫn đi theo lối mòn xây một dãy phố kéo dài liền mạch để tối đa số lượng sản phẩm, Noble Palace Tay Thang Long WorldHotels Residences được Sunshine Group phát triển theo tư duy “thiết kế cho vận hành” với mô hình “xẻ khe” giữa các dãy nhà phố - giải pháp được xem là điểm khác biệt đáng chú ý trên thị trường nhà phố thương mại phía Tây Hà Nội. Xem thêm

Phuong Thuan

Ưu tiên nơi ở được “bảo hiểm” sức khỏe, giới thượng lưu chọn Vịnh Xanh vì có Vinmec Ocean Park 2

Khi thị trường bất động sản hạng sang phân hóa mạnh mẽ, Vịnh Xanh (Ocean City) trở thành lựa chọn hàng đầu của người mua nhờ không gian sống hoàn hảo, đặc biệt là sự hiện hữu của Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Vinmec Ocean Park 2 giúp cư dân yên tâm sống khỏe. Xem thêm

Phuong Thuan

Vinhomes khởi công dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Nam Tràng Cát

Ngày 14/5/2026, Vinhomes khởi công dự án Khu công nghiệp Nam Tràng Cát, hứa hẹn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại Hải Phòng. Xem thêm

Mac Dinh Cuong

Đại lộ sông Hồng và cuộc di dân kỷ lục: gần 200.000 người ảnh hưởng, thu hồi gần 8.000 ha đất.

Này các bác, tôi vừa đọc xong cái tin về dự án Trục đại lộ sông Hồng mà nói thật là muốn "sang chấn tâm lý" nhẹ vì những con số quá khủng khiếp: gần 200.000 người bị ảnh hưởng và thu hồi tới tận 8.000 ha đất. Xem thêm

Minh Anh

14 Chung Cư Nguy Hiểm Ở TP.HCM Phải Xong Di Dời, Bồi Thường Trước Tháng 7: Cuối Cùng “Deadline Sinh Tồn” Cũng Đã Tới

Có những khu chung cư ở TP.HCM tồn tại suốt nhiều năm theo kiểu nhìn vào là ai cũng tự động đi chậm lại vài nhịp. Xem thêm

Phúc An BĐS

Khi nhà mặt phố không còn là "kèo an toàn" của cuộc đời

Có một thời, chỉ cần nhà mặt phố là mặc định được xếp vào tầng lớp “an nhàn trọn đời”. Xem thêm

Khi nhà mặt phố không còn là "kèo an toàn" của cuộc đời - 2

Nam Cường

Giữa Tây Hồ Tây triệu đô, Hà Nội vẫn giữ lại một góc đất đẹp cho những người phục vụ thành phố

Hà Nội vừa giao hơn 16.000m2 đất ở Tây Hồ Tây để xây nhà ở xã hội cho lực lượng công an. Xem thêm

Mai Anh Đức

Cao Xà Lá: Giá “yêu thương” cho người trả thẳng, còn ai vay ngân hàng thì…căng thẳng phết đấy

Mấy hôm nay bảng giá rumor của Masterise Cao Xà Lá – tên chính thức là Hanoi Seasons Garden tại 233B-235 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân – đang viral khắp cõi mạng. Người ta bàn không chỉ vì dự án đẹp hay vị trí ngon, mà vì cái khoảng chênh giá nó thật sự khiến nhiều người ngồi tính tiền xong phải đứng dậy đi pha ly nước lọc cho tỉnh. Xem thêm

Cao Xà Lá: Giá “yêu thương” cho người trả thẳng, còn ai vay ngân hàng thì…căng thẳng phết đấy - 2

Min

Bà cụ người Mỹ nhất quyết không nhận tiền đền bù, không chịu tái định cư. Đến lúc qua đời, bà tặng lại cho CĐT căn nhà từng được trả giá hàng triệu đô.

Chuyện lạ chỉ có ở nước Mỹ.. Xem thêm

Mai Ngọc

Chung cư có thực sự đang giảm giá hay không?

Tiện đây mình cũng nói thẳng luôn để anh em nắm bắt tình hình mà liệu đường đầu tư. Thời gian vừa rồi mình có đi khảo sát thực tế, từ mấy khu phía Tây như The Matrix One, rồi cả dự án Lumi nữa. Thực tế là tình trạng giảm giá là có thật nha anh em, không phải tin vịt đâu. Xem thêm

Mai Ngọc

"Nhà từ bình dị mà giờ thật xa hoa"

Hôm qua ngồi lướt Facebook lúc gần 1h sáng, trong lúc đầu óc đang nửa tỉnh nửa mê vì deadline với tiền điện tháng này tăng như chứng khoán thời hưng phấn, tôi đọc được một bài tâm sự của một bạn trong group tâm sự chuyện đời. Xem thêm