QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 AN TOÀN & HIỆU QUẢ

QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 AN TOÀN & HIỆU QUẢ - 2

• Xem xét pháp lý: tài sản không bị tranh chấp, khiếu kiện, hoặc kê biên thi hành án. Tài sản không vướng quy hoạch, hoặc nếu có vướng quy hoạch thì phải được sự đồng ý của bên mua ghi thẳng lên trên hợp đồng để đỡ tranh chấp về sau (một số trường hợp khách mua biết BĐS vướng quy hoạch nhưng vẫn mua do phù hợp nhu cầu hoặc giá rẻ…).

• Khảo sát giá cả: người bán và người mua nên tìm hiểu và thẩm định được trước mức giá của tài sản và dự trù các bước giá mong muốn trước khi gặp mặt thương lượng chốt giá. Thẩm định giá như thế nào mình có viết trong bài “Quy trình 5 bước bán nhà phố 2024” các bạn có thể xem lại.

2/ Đặt cọc:

Sau khi xem xét các vấn đề pháp lý và giá cả, hai bên thương lượng các điều khoản cũng như chốt giá giao dịch và tiến hành đặt cọc.

Có 2 hình thức là đặt cọc công chứng và đặt cọc viết tay; đều có giá trị pháp lý như nhau và tùy theo thỏa thuận mà sẽ tiến hành hình thức nào cho phù hợp.

Trong đó, có một số thỏa thuận mà mọi người nên thống nhất trước với nhau rồi mới tiến hành ghi hợp đồng đặt cọc:

• Giá mua bán là bao nhiêu? Giá khai trên hợp đồng công chứng mua bán là bao nhiêu?

• Đặt cọc bao nhiêu tiền, phương thức thanh toán làm mấy đợt, giữ lại bao nhiêu tiền, cụ thể ra sao?

• Thuế phí bên nào bên đó đóng hay sao? Thông thường Bên bán đóng thuế TNCN và phí công chứng; Bên mua đóng lệ phí trước bạ và phí đăng bộ sang tên ở UBND Quận/Huyện.

• Bên Bán có đang vay ngân hàng và cần hỗ trợ bỏ tiền vào ngân hàng lấy sổ ra xóa thế chấp rồi công chứng hay không?

• Bên Mua có cần vay phong tỏa ba bên thông qua ngân hàng để công chứng mua bán hay không?

• Nội thất nào để lại hay mang đi; Hợp đồng thuê bàn giao lại như thế nào (nếu có)? Thời gian bàn giao nhà…

Sau khi thống nhất các thỏa thuận thì hai bên tiến hành ghi hợp đồng đặt cọc mua bán.

Các bạn có thể tham khảo bài viết chi tiết về “6 lưu ý cần nhớ khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” của mình trên kênh về cách ghi hợp đồng đặt cọc này.

3/ Công chứng mua bán:

• Trước ngày ký công chứng mua bán, hai bên chuẩn bị các hồ sơ liên quan cần thiết để gửi VP công chứng kiểm tra tính hợp lệ và soạn sẵn trước hồ sơ.

• Hồ sơ giao dịch mua bán công chứng thông thường sẽ bao gồm:

§ Bên mua: Bản chính CCCD của người mua. Nếu là hai vợ chồng cùng đứng tên thì cần CCCD của cả 2 người. Hiện nay tại một số địa phương, người mua nếu đứng tên một mình vẫn phải cần thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc văn bản từ chối tài sản của người còn lại/ hoặc cam kết tài sản riêng vợ/chồng (Ở quận Tân Phú – TP. HCM thì không cần, một người đứng tên vẫn mặc nhiên tài sản chung vợ chồng).

§ Bên bán:

o Bản chính CCCD của 2 vợ chồng; nếu là tài sản riêng hoặc thừa kế thì có văn bản pháp lý đầy đủ; nếu độc thân hoặc đã ly hôn thì có thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân còn hiệu lực (6 tháng gần nhất, càng mới càng tốt).

o Bản chính Sổ đỏ và đầy đủ các trang bổ sung của sổ đỏ (nếu có).

o Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ (có một số VP công chứng không cần nhưng khi làm hồ sơ đăng bộ sang tên thì phải có).

o Nếu chuyển nhượng theo dạng HĐ ủy quyền toàn phần thì phải đầy đủ pháp lý có liên quan.

• Sau khi đã có đầy đủ hồ sơ cần thiết và được VP công chứng kiểm tra tính hợp lệ thì hai bên sẽ cùng đọc và thống nhất các điều khoản trong hợp đồng công chứng mua bán do VP công chứng soạn thảo. Ở bước này, bên mua nên nhờ VP công chứng soạn luôn một Giấy ủy quyền làm giấy tờ cho bên mua (hoặc bên làm dịch vụ) để kê khai và đóng thuế TNCN cho bên bán (và xóa thế chấp luôn nếu có vay ngân hàng).

• Mọi điều khoản đều ổn thì hai bên sẽ được công chứng viên hướng dẫn ký tên + lăn tay vào trên hợp đồng nhưng chưa cho đóng dấu (hay còn gọi là ký treo).

• Để đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, thông thường công chứng viên sẽ là người giữ bộ hồ sơ đã ký treo đó và thông báo cho 2 bên mua và bán tiến hành chuyển tiền. Khi nào bên bán nhận được tiền theo đúng thỏa thuận thì công chứng viên sẽ phát hành hồ sơ đóng dấu cho 2 bên. Lúc đó, bên bán sẽ bàn giao toàn bộ hồ sơ bản chính sổ đỏ và các giấy tờ có liên quan cho bên mua (Sổ đỏ + Hợp đồng công chứng mua bán + Tờ khai lệ phí trước bạ + Biên lai nộp thuế phi nông nghiệp năm gần nhất + Bản vẽ hiện trạng nhà đất (nếu có)…)

• Thông thường, sau khi ký công chứng mua bán và chuyển tiền cùng với việc bàn giao hồ sơ xong thì 2 bên sẽ tiến hành bàn giao nhà luôn trong ngày ký công chứng. Các bên nên có một biên bản giao nhận tiền và một biên bản bàn giao nhà ký tên đầy đủ rõ ràng để tránh rắc rối pháp lý về sau (nếu có).

4/ Sang tên sổ đỏ:

• Sau khi nhận đủ hồ sơ thì bên mua (hoặc bên làm dịch vụ) sẽ tiến hành soạn hồ sơ, kê khai các tờ khai thuế như: thuế TNCN + lệ phí trước bạ + thuế phi nông nghiệp + đơn đăng ký biến động… để nộp vào bộ phận một cửa ở UBND Quận/Huyện. Lúc nào mình sẽ làm một bài riêng hướng dẫn chi tiết cách khai các tờ đơn này.

• Hồ sơ nộp vào hợp lệ sẽ được trả ra một phiếu hẹn trả kết quả vào một ngày nhất định, thường từ 14-28 ngày.

• Tới ngày hẹn trả kết quả, bên mua lên lấy thông báo nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

• Sau đó, cầm thông báo đó đi đóng nghĩa vụ thuế tại ngân hàng hoặc chi cục thuế địa phương theo hướng dẫn.

• Cầm biên lai nộp thuế quay lại nộp vào bộ phận một cửa và chờ nhận lại sổ đỏ đã cập nhật sang tên bên mua (có đóng phí cập nhật đăng bộ sang tên do UBND Quận/Huyện thu theo quy định).

• Nếu đổi sổ mới thì thời gian có thể lâu hơn.

Trên đây là 4 bước cơ bản của Quy trình mua bán nhà phố hiện nay mình thường giao dịch. Tất nhiên tùy theo tình hình thực tế tại địa phương mà các bạn có thể tham khảo và áp dụng phù hợp cho mình. Do mình chuyên về mảng nhà phố nên hầu như quy trình này sẽ phù hợp cho các giao dịch nhà phố cũng như đất nền hơn là mảng căn hộ dự án.

Tác giả: Tìm Nhà Cùng Nam

Facebook Người Mua Nhà

Đỗ Gia Khánh

Gần 1200 khách mời dự sự kiện giới thiệu Charmora City

Sáng 14/12/2025, gần 1200 khách mời đã tham dự sự kiện giới thiệu Charmora City do Sun Property – thành viên Sun Group tổ chức tại Diamond Bay Resort & Spa (Khánh Hòa). Với chủ đề “Harmony of Water – Bản giao hưởng của nước”, chương trình đánh dấu sự xuất hiện của một đô thị được kiến tạo từ cảm hứng nước và mô hình Sponge City tại Nha Trang. Xem thêm

Phuong Thuan

Sun Group giới thiệu dự án căn hộ tại tâm điểm du lịch Bãi Cháy

Ngày 13/12 tại Quảng Ninh, Tập đoàn Sun Group tổ chức sự kiện giới thiệu dự án Sun Centro Town “Sắc màu kỳ quan - bốn mùa rực rỡ”, khẳng định sức hút của căn hộ sát biển trong bối cảnh du lịch phát triển mạnh mẽ. Xem thêm

Jay Lim

Charmora City: Tọa độ chiến lược định hình tương lai Nam Nha Trang

Nam Nha Trang đang bước vào giai đoạn bứt phá khi trở thành trung tâm hành chính mới và đô thị hạt nhân của Khánh Hòa. Trong bối cảnh đó, Charmora City nổi lên như một cơ hội đón đầu xu hướng dịch chuyển tại Nha Trang, nhờ vào “tọa độ kim cương” giữa các dòng sông cùng quy hoạch ấn tượng, đáp ứng nhu cầu sống – làm việc – nghỉ dưỡng của cư dân toàn cầu. Xem thêm

Phuong Thuan

Đảo Ngọc tổ chức Hội thảo “Đặc khu Phú Quốc – Cất cánh cùng APEC”

Ngày 12/12/202, Hội thảo “Đặc khu Phú Quốc – Cất cánh cùng APEC” được tổ chức tại Thị trấn Hoàng Hôn (An Thới, Phú Quốc), với sự tham dự của các chuyên gia quốc tế đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, du lịch, nghiên cứu chính sách, quy hoạch... Hội thảo được kỳ vọng mở ra cơ hội để đảo Ngọc bứt phá mạnh mẽ trong vận hội mới. Xem thêm

Lê Trang

15 năm nữa, bất động sản sẽ không còn là giấc mơ của người đi làm

Năm ngoái, tôi chở mẹ đi thăm Lăng Bác. Đường về hơi tắc, xe bò chậm. Mẹ nhìn ra cửa kính, tự nhiên nói rất nhỏ, như nói với chính mình: ngày xưa mẹ đi Nga mấy năm mà để dành được mấy chục nghìn đô, hồi đó mua liều miếng đất ở Từ Sơn thì chắc giờ cũng có cả dãy nhà mặt phố rồi. Xem thêm

Mai Ngọc

Khi người dân bắt đầu mong bong bóng bất động sản vỡ, đó không phải là vì họ ghét nhà cao cửa rộng, đó là vì họ đã hết cách mơ mộng theo lối bình thường

Mơ mua nhà bằng lương thì xa xỉ quá, nên đành mơ bằng khủng hoảng. Xem thêm

Mai Anh Đức

🤯 Nhờ anh chị tư vấn gấp: Em có nên "gồng" mua chung cư hưng yên giá 45 triệu/m2 với lực vay căng như dây đàn này không ạ?

Mọi người ơi, em chào cả nhà! Em đang đau đầu quá, cần lắm những lời vàng ý ngọc từ các anh chị đã có kinh nghiệm mua nhà, nhất là những người đã từng gồng qua các đợt sóng gió! Xem thêm

Phuong Thuan

La Tiên Villa được vinh danh tại Giải thưởng Bất động sản châu Á lần thứ 20

Tại sự kiện Gala trao giải Giải thưởng Bất động sản châu Á (PropertyGuru Asia Property Awards) lần thứ 20 tổ chức tại Băng Cốc (Thái Lan), La Tiên Villa đã vượt qua nhiều tên tuổi trong khu vực để xuất sắc giành chiến thắng ở hạng mục Best Housing/ Landed Architectural Design (Asia) Xem thêm

Dương Thùy Linh

Sống cùng nỗi sợ hãi: Cuộc sống của 400 hộ dân trong chung cư có thang máy hết hạn kiểm định, liên tục hỏng hóc nhưng chậm sửa chữa

Đọc tin trên VietNamNet mà thấy sợ thật sự. Xem thêm

Hà Trần

Ô mai gót, tin được không? Người ta đã tính đến xây 100.000 căn nhà ở xã hội giá từ 1 tỷ trên nóc tàu điện rồi đây này

Chào mọi người! Hôm nay mình muốn chia sẻ một thông tin mà với mình là một sự bất ngờ về tư duy quy hoạch đô thị. Đó là hiến kế xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH) giá từ 1 tỷ đồng ngay trên nóc các tuyến tàu điện và đường cao tốc. Xem thêm

Minh Minh

Tiện ích hoàn thành, Vinhomes Green City ghi dấu mốc mới tại cực tăng trưởng Tây Bắc TP.HCM

Cư dân Tây Bắc TP.HCM đang đếm từng ngày đến sự kiện khởi công Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) kết nối thẳng trung tâm tới khu vực. Giữa lúc đó, Vinhomes Green City chỉ cách ga Metro 11 phút di chuyển, đang hoàn thiện một loạt tiện ích. Hạ tầng và đô thị cùng khởi sắc mở ra cuộc sống mới cho cư dân và "thay da đổi thịt" cả một vùng đất. Xem thêm

Luc Van Tien

Kỳ vọng lớn nhất của người Việt: Không phải thế hệ trẻ mà là...giá BĐS sẽ tăng

Chào mọi người! Hôm nay mình muốn chia sẻ một góc nhìn cá nhân hơi khác một chút về cái mà ai cũng đang nói: kỳ vọng vào tương lai. Xem thêm

Mai Ngọc

🎉 Tin hot cực kỳ! Nhà ở xã hội sẽ "đua nhau mọc" vào ngày 19/12💥

Nếu ai từng nghĩ tháng 12 chỉ là mùa tổng kết cuối năm thì… rút lại ngay hộ tôi nhé. Ngày 19/12/2025 sắp tới, bản đồ bất động sản Việt Nam sẽ “rung chuyển” khi hàng loạt dự án nhà ở xã hội đồng loạt khởi công từ Bắc chí Nam, tạo nên một “đại tiệc động thổ” hiếm thấy. Không còn là chuyện “nghe nói sắp có”, NOXH lần này là khởi công thật – vốn thật – căn hộ thật, khiến người thu nhập thấp có thêm lý do để tin rằng giấc mơ an cư… không chỉ nằm trên giấy. Xem thêm

Mai Ngọc

Bất động sản cận Tết: Người giàu tiền lớn xuống tay, còn người ở thực như chúng tôi xin… nín thở

Cuối năm 2025, khi người người nhà nhà lo thưởng Tết, vé xe, quà biếu hai bên nội ngoại, thì trên thị trường bất động sản đang diễn ra một cuộc đi săn rất âm thầm nhưng cực kỳ quyết liệt: nhà giàu săn căn hộ để bán Tết. Xem thêm

Lê Trang

Giờ trăm năm không ăn không tiêu thì may ra mới mua được nhà...

Có một câu nói đang lan truyền trong giới mua nhà, nghe qua tưởng đùa nhưng nghĩ kỹ lại thấy… hợp lý đến đau lòng: bây giờ muốn mua được nhà thì chỉ còn cách không ăn, không tiêu, không yêu đương, không ốm đau, không sinh con và cố gắng… sống thêm vài chục năm nữa. Xem thêm

Mai Ngọc

Cần một nhạc trưởng cho giá nhà, chứ dàn nhạc này đánh loạn cả rồi

Hà Nội hôm gần đây, đọc tin nhà đất mà cảm giác như đang nghe một dàn nhạc không có người chỉ huy. Mỗi ông đánh một nhịp, mỗi phân khúc một giai điệu, riêng người muốn mua nhà thì đứng dưới sân khấu nghe xong chỉ biết… đau đầu. Xem thêm

Tùng Chi

Chân đế chung cư đứng ngay trung tâm mà vẫn lạc nhịp thị trường và im lặng đến đáng sợ, vì đâu nên nỗi?

Bất động sản những năm 2021 khi đó, chỉ cần nghe tới chân đế chung cư là thấy mùi tiền. Dự án vừa hé thông tin, môi giới đã truyền tai nhau, nhà đầu tư xếp hàng giữ chỗ, người mua chấp nhận chênh vài tỷ mà vẫn sợ… không tới lượt. Xem thêm

Mai Ngọc

Bán xong nhà quê để mong an cư Thủ đô, thì giá căn hộ Hà Nội đã chạy mất dép, 3 tuần mà tăng 750 củ các bác ạ!

Mấy ngày nay đọc trên VTC có câu chuyện nghe mà thấy quen. Một người đàn ông 35 tuổi, sau hơn 15 năm bươn chải ở Hà Nội, hai vợ chồng tích cóp được 1,5 tỷ đồng. Con số đủ để tự tin nói chuyện mua nhà với bạn bè, nhưng chưa đủ để nói chuyện ngang hàng với thị trường. Xem thêm

Tùng Chi

Gánh nặng mua nhà: có những chuyện nghe tưởng đùa mà đau đến tận tim

Ở thành phố này, thứ khiến người ta sợ không phải kẹt xe, ngập nước hay giá ly cà phê “view cái bóng mình trên kính” 85 nghìn. Thứ đáng sợ nhất là quyết định mua nhà – một bước ngoặt có thể khiến cuộc đời rẽ sang hướng chẳng ai dám tưởng tượng. Xem thêm

Tùng Chi

Trung Quốc giảm sâu giá căn hộ: Việt Nam có đang đứng trước ngã rẽ giống hàng xóm?

Mấy hôm nay, lướt tin về thị trường bất động sản Quảng Châu (Trung Quốc) mà tôi toát mồ hôi hột. Không phải vì chuyện bên đó xa xôi gì cho cam, mà vì nhìn lại thị trường nhà ở Việt Nam hiện tại, tự dưng thấy… quen quen đến rợn người. Xem thêm

Lê Trang

⏰ 36 tuổi, lương 50 triệu và nỗi bất lực mang tên "An Cư"

15 năm. Đó là khoảng thời gian tôi "bán mạng" cho công việc ở cái thành phố này. 36 tuổi. 1 vợ, 2 con. Tổng thu nhập 2 vợ chồng: 50 triệu/tháng. Nghe con số thì cũng oai đấy, nhiều người nhìn vào chắc cũng bảo là ổn định, là khá giả. Nhưng có ở trong chăn mới biết chăn có rận, mà con rận này nó cắn đau thấu tim gan. Xem thêm

Mai Ngọc

Khi cơ quan quản lý siết chặt và cấm chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc đối với dự án chưa đủ điều kiện mở bán, thị trường lập tức xuất hiện nhiều “biến thể pháp lý” để lách quy định

Tùy từng chủ đầu tư, hình thức thu tiền được đổi tên nhưng bản chất không thay đổi: nhà phát triển dự án vẫn tìm cách thu tiền khách hàng trước khi được phép ký hợp đồng mua bán theo Luật Kinh doanh BĐS. Xem thêm

Phuong Thuan

Hạ tầng dồn dập triển khai đưa Vinhomes Green City thành tâm điểm an cư, đầu tư sáng nhất Tây Bắc TP.HCM

Sự bứt tốc của các công trình hạ tầng trọng điểm đang tái định hình bản đồ phát triển của khu Tây Bắc TP.HCM. Trong bối cảnh dòng vốn và nhu cầu an cư dịch chuyển mạnh về những khu vực có dư địa tăng trưởng lớn, Vinhomes Green City trở thành đầu tàu dẫn dắt thị trường khu vực nhờ vị trí kết nối chiến lược và quy hoạch all-in-one vượt trội. Xem thêm

Phuong Thuan

Vinhomes được vinh danh “Nhà phát triển bất động sản của năm” khu vực Đông Nam Á

Bangkok, ngày 12/12/2025, tại Băng Cốc, Thái Lan, Ban tổ chức giải thưởng Dot Property Southeast Asia Awards 2025 vinh danh Vinhomes ở hạng mục “Nhà phát triển của năm ở khu vực Đông Nam Á 2025”. Đây là danh hiệu cao quý nhất trong khuôn khổ Dot Property Southeast Asia Awards năm nay, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong hành trình vươn tầm khu vực của Vinhomes. Xem thêm

Phuong Thuan

Thị trường Hồng Lĩnh tăng tốc, bất động sản đô thị “all in one” khan hiếm

Thị trường Hồng Lĩnh ghi nhận nhu cầu nhà ở kết hợp kinh doanh (shophouse) tăng mạnh nhờ công nghiệp và dân cư tăng tốc, dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung tại các dự án khu đô thị có thiết kế đồng bộ, quy hoạch bài bản tại khu vực trung tâm. Xem thêm

Phuong Thuan

Chuẩn sống đa cực trải nghiệm, đa chiều tận hưởng, đa tầng kết nối tại Vinhomes Golden City

Với cấu trúc “mọi trải nghiệm trong một điểm đến”, Vinhomes Golden City (Dương Kinh, Hải Phòng) không chỉ là nơi an cư, mà là không gian để mỗi gia đình xây dựng một phong cách sống mới: đủ đầy, tiện nghi và kết nối. Dự án được kỳ vọng trở thành biểu tượng an cư mới tại phía Nam Hải Phòng, song hành bứt phá cùng khu vực trong thập kỷ tăng trưởng mạnh nhất. Xem thêm

D.B.Cooper

Thủ tướng yêu cầu thu hồi suất mua nhà ở xã hội nếu phát hiện kê khai sai: Mấy thím mua suất ngoại giao chắc đang toát mồ hôi rồi

Chào cả nhà, tui vừa đọc được thông tin cực kỳ nóng hổi và phải lên đây chia sẻ ngay vì nó liên quan trực tiếp đến sự công bằng trong việc tiếp cận Nhà ở Xã hội (NOXH). Đây là Chỉ thị 34 mà Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa ký ngày 11/12 để chấn chỉnh toàn bộ quy trình xét duyệt, mua bán NOXH. Xem thêm

Minh Anh

Nỗi uất nghẹn của 165 nạn nhân sập bẫy công ty 'dùng chim mồi lừa mua đất'

Mấy ngày nay, tui có theo dõi vụ xét xử Công ty Lộc Phúc ở Đồng Nai, mà thật sự phải nói là "uất nghẹn" theo những giọt nước mắt của các nạn nhân tại tòa. Đọc tin mà thấy rùng mình, không ngờ chiêu trò lừa đảo BĐS bây giờ lại tinh vi, tàn nhẫn đến mức đó! Xem thêm

Mai Ngọc

Tin vui cho người mua bán bất động sản và cho thuê nhà

Bà lão ủng hộ tin này không phải vì gia đình bà lão kinh doanh bất động sản (mang tính chủ quan) mà đây là sự thuận lợi phát triển chung của toàn xã hội. Xem thêm

Nam Cường

DỰ BÁO BẤT NGỜ VỀ GIÁ CHUNG CƯ, NHÀ Ở NĂM 2026

Nhiều chuyên gia dự báo, chung cư và nhà ở riêng lẻ được dự báo là 2 phân khúc bất động sản triển vọng nhất năm 2026. Nguồn cung nhà ở tăng mạnh nhưng do nhu cầu mua nhà để ở lớn nên giá bán sẽ tăng nhẹ trong nửa đầu năm 2026. Xem thêm