QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 AN TOÀN & HIỆU QUẢ

QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 AN TOÀN & HIỆU QUẢ - 2

• Xem xét pháp lý: tài sản không bị tranh chấp, khiếu kiện, hoặc kê biên thi hành án. Tài sản không vướng quy hoạch, hoặc nếu có vướng quy hoạch thì phải được sự đồng ý của bên mua ghi thẳng lên trên hợp đồng để đỡ tranh chấp về sau (một số trường hợp khách mua biết BĐS vướng quy hoạch nhưng vẫn mua do phù hợp nhu cầu hoặc giá rẻ…).

• Khảo sát giá cả: người bán và người mua nên tìm hiểu và thẩm định được trước mức giá của tài sản và dự trù các bước giá mong muốn trước khi gặp mặt thương lượng chốt giá. Thẩm định giá như thế nào mình có viết trong bài “Quy trình 5 bước bán nhà phố 2024” các bạn có thể xem lại.

2/ Đặt cọc:

Sau khi xem xét các vấn đề pháp lý và giá cả, hai bên thương lượng các điều khoản cũng như chốt giá giao dịch và tiến hành đặt cọc.

Có 2 hình thức là đặt cọc công chứng và đặt cọc viết tay; đều có giá trị pháp lý như nhau và tùy theo thỏa thuận mà sẽ tiến hành hình thức nào cho phù hợp.

Trong đó, có một số thỏa thuận mà mọi người nên thống nhất trước với nhau rồi mới tiến hành ghi hợp đồng đặt cọc:

• Giá mua bán là bao nhiêu? Giá khai trên hợp đồng công chứng mua bán là bao nhiêu?

• Đặt cọc bao nhiêu tiền, phương thức thanh toán làm mấy đợt, giữ lại bao nhiêu tiền, cụ thể ra sao?

• Thuế phí bên nào bên đó đóng hay sao? Thông thường Bên bán đóng thuế TNCN và phí công chứng; Bên mua đóng lệ phí trước bạ và phí đăng bộ sang tên ở UBND Quận/Huyện.

• Bên Bán có đang vay ngân hàng và cần hỗ trợ bỏ tiền vào ngân hàng lấy sổ ra xóa thế chấp rồi công chứng hay không?

• Bên Mua có cần vay phong tỏa ba bên thông qua ngân hàng để công chứng mua bán hay không?

• Nội thất nào để lại hay mang đi; Hợp đồng thuê bàn giao lại như thế nào (nếu có)? Thời gian bàn giao nhà…

Sau khi thống nhất các thỏa thuận thì hai bên tiến hành ghi hợp đồng đặt cọc mua bán.

Các bạn có thể tham khảo bài viết chi tiết về “6 lưu ý cần nhớ khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” của mình trên kênh về cách ghi hợp đồng đặt cọc này.

3/ Công chứng mua bán:

• Trước ngày ký công chứng mua bán, hai bên chuẩn bị các hồ sơ liên quan cần thiết để gửi VP công chứng kiểm tra tính hợp lệ và soạn sẵn trước hồ sơ.

• Hồ sơ giao dịch mua bán công chứng thông thường sẽ bao gồm:

§ Bên mua: Bản chính CCCD của người mua. Nếu là hai vợ chồng cùng đứng tên thì cần CCCD của cả 2 người. Hiện nay tại một số địa phương, người mua nếu đứng tên một mình vẫn phải cần thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc văn bản từ chối tài sản của người còn lại/ hoặc cam kết tài sản riêng vợ/chồng (Ở quận Tân Phú – TP. HCM thì không cần, một người đứng tên vẫn mặc nhiên tài sản chung vợ chồng).

§ Bên bán:

o Bản chính CCCD của 2 vợ chồng; nếu là tài sản riêng hoặc thừa kế thì có văn bản pháp lý đầy đủ; nếu độc thân hoặc đã ly hôn thì có thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân còn hiệu lực (6 tháng gần nhất, càng mới càng tốt).

o Bản chính Sổ đỏ và đầy đủ các trang bổ sung của sổ đỏ (nếu có).

o Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ (có một số VP công chứng không cần nhưng khi làm hồ sơ đăng bộ sang tên thì phải có).

o Nếu chuyển nhượng theo dạng HĐ ủy quyền toàn phần thì phải đầy đủ pháp lý có liên quan.

• Sau khi đã có đầy đủ hồ sơ cần thiết và được VP công chứng kiểm tra tính hợp lệ thì hai bên sẽ cùng đọc và thống nhất các điều khoản trong hợp đồng công chứng mua bán do VP công chứng soạn thảo. Ở bước này, bên mua nên nhờ VP công chứng soạn luôn một Giấy ủy quyền làm giấy tờ cho bên mua (hoặc bên làm dịch vụ) để kê khai và đóng thuế TNCN cho bên bán (và xóa thế chấp luôn nếu có vay ngân hàng).

• Mọi điều khoản đều ổn thì hai bên sẽ được công chứng viên hướng dẫn ký tên + lăn tay vào trên hợp đồng nhưng chưa cho đóng dấu (hay còn gọi là ký treo).

• Để đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, thông thường công chứng viên sẽ là người giữ bộ hồ sơ đã ký treo đó và thông báo cho 2 bên mua và bán tiến hành chuyển tiền. Khi nào bên bán nhận được tiền theo đúng thỏa thuận thì công chứng viên sẽ phát hành hồ sơ đóng dấu cho 2 bên. Lúc đó, bên bán sẽ bàn giao toàn bộ hồ sơ bản chính sổ đỏ và các giấy tờ có liên quan cho bên mua (Sổ đỏ + Hợp đồng công chứng mua bán + Tờ khai lệ phí trước bạ + Biên lai nộp thuế phi nông nghiệp năm gần nhất + Bản vẽ hiện trạng nhà đất (nếu có)…)

• Thông thường, sau khi ký công chứng mua bán và chuyển tiền cùng với việc bàn giao hồ sơ xong thì 2 bên sẽ tiến hành bàn giao nhà luôn trong ngày ký công chứng. Các bên nên có một biên bản giao nhận tiền và một biên bản bàn giao nhà ký tên đầy đủ rõ ràng để tránh rắc rối pháp lý về sau (nếu có).

4/ Sang tên sổ đỏ:

• Sau khi nhận đủ hồ sơ thì bên mua (hoặc bên làm dịch vụ) sẽ tiến hành soạn hồ sơ, kê khai các tờ khai thuế như: thuế TNCN + lệ phí trước bạ + thuế phi nông nghiệp + đơn đăng ký biến động… để nộp vào bộ phận một cửa ở UBND Quận/Huyện. Lúc nào mình sẽ làm một bài riêng hướng dẫn chi tiết cách khai các tờ đơn này.

• Hồ sơ nộp vào hợp lệ sẽ được trả ra một phiếu hẹn trả kết quả vào một ngày nhất định, thường từ 14-28 ngày.

• Tới ngày hẹn trả kết quả, bên mua lên lấy thông báo nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

• Sau đó, cầm thông báo đó đi đóng nghĩa vụ thuế tại ngân hàng hoặc chi cục thuế địa phương theo hướng dẫn.

• Cầm biên lai nộp thuế quay lại nộp vào bộ phận một cửa và chờ nhận lại sổ đỏ đã cập nhật sang tên bên mua (có đóng phí cập nhật đăng bộ sang tên do UBND Quận/Huyện thu theo quy định).

• Nếu đổi sổ mới thì thời gian có thể lâu hơn.

Trên đây là 4 bước cơ bản của Quy trình mua bán nhà phố hiện nay mình thường giao dịch. Tất nhiên tùy theo tình hình thực tế tại địa phương mà các bạn có thể tham khảo và áp dụng phù hợp cho mình. Do mình chuyên về mảng nhà phố nên hầu như quy trình này sẽ phù hợp cho các giao dịch nhà phố cũng như đất nền hơn là mảng căn hộ dự án.

Tác giả: Tìm Nhà Cùng Nam

Facebook Người Mua Nhà

Phuong Thuan

“Cơn sốt đếm ngược”: Khách hàng chờ thời khắc “Quận Nhất” của siêu đô thị ESG++ Vinhomes Green Paradise lộ diện

Sở hữu mật độ siêu tiện ích đậm đặc nhất Vinhomes Green Paradise cùng mức giá dự kiến chỉ từ 13 tỷ đồng/căn nhà phố liền kề (chưa gồm thuế, kinh phí bảo trì), Vịnh Tiên (The Heaven Bay) – khu tiếp theo sắp ra mắt đã gây sốt nóng toàn thị trường. Trước “giờ G”, dòng khách từ cả TP.HCM lẫn các tỉnh, thành trong cả nước liên tục săn thông tin, tìm cách giữ suất sớm và chuẩn bị sẵn tài chính để chớp cơ hội vàng, tạo nên một “cơn sốt đếm ngược” chưa từng thấy. Xem thêm

Tùng Chi

Căn studio ở Hà Nội hét 3 tỷ (120 triệu/m²) - Chung cư Hưng Yên 70 triệu/m² vẫn cháy hàng

Nhiều người hỏi: “Tại sao chung cư lại tăng kinh khủng như vậy trong 2024?”; “Liệu có nên giữ dài hạn không?”; “Có nên đầu tư chung cư không?”... Xem thêm

Mai Ngọc

Năm 2020, khi chung cư tăng giá mạnh, ai cũng nói: "Mua đi, không mua là lỡ"

Tôi cũng nghĩ vậy. Vốn thấp, thanh khoản cao, cho thuê được ngay, pháp lý rõ ràng. Nghe có vẻ an toàn. Xem thêm

Phuong Thuan

Sống ven sông – ngắm Phú Mỹ Hưng: Trải nghiệm tầm nhìn khoáng đạt từ Sunshine Sky City

Giữa nhịp sống sôi động của khu Nam Sài Gòn, hiếm có dự án nào mang lại cảm giác “mở” đúng nghĩa như Sunshine Sky City, nơi mỗi ngày đều tràn ngập ánh sáng tự nhiên, gió sông mát lành và tầm nhìn trải dài bất tận về phía trung tâm Phú Mỹ Hưng. Xem thêm

Lê Trang

Không phải không mua được nhà rồi bỏ phố về quê, mà mua được nhà rồi cũng stress đến mức muốn bỏ xứ đây này!

Có những ngày người trong cuộc mới nghĩ, mua nhà rồi có phải là… bước vào “chuỗi áp lực bất tận”? Người ta thường nói “không mua được nhà thì bỏ phố về quê”, nhưng thật ra, mua được nhà rồi cũng đủ để bạn muốn… bỏ luôn thành phố này! Xem thêm

Tùng Chi

Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá “mềm” nhất thị trường, từ 831 triệu đồng/căn

Nếu bạn nghĩ “nhà ở xã hội là cái gì đó giá cũng xa vời, thì dự án mới ở Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 sẽ khiến bạn phải suy nghĩ lại. Chỉ với hơn 800 triệu đồng là có thể sở hữu một căn hộ 2–3 phòng, không phải trả nợ ngân hàng 20 năm, không phải sống chung với… hàng xóm xịn “quá tầm”. Đây đúng là cơ hội để những người cần nhà thực sự, chứ không phải những tay đầu cơ, có chỗ an cư. Xem thêm

Tùng Chi

Lưu ý quan trọng khi mua bán nhà đất

Khi người bán bất động sản cam kết rằng “đây là căn nhà duy nhất để được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN)”, người mua nên GIỮ LẠI THÊM TIỀN, ngoài khoản 2% nghĩa vụ thuế TNCN như thông thường. Xem thêm

Mai Ngọc

Giấc mơ nhà nội thành và cơn ác mộng trả nợ: Chủ thớt hỏi một câu mà ai cũng thấy mình trong đó

Có những ngày lướt mạng chỉ để giết thời gian, vậy mà lại tình cờ thấy những câu chuyện khiến mình tỉnh táo hơn cả cốc cà phê Arabica rang mộc. Như sáng nay, tôi đang đọc review, thì bỗng thấy một anh chủ thớt gửi lời cầu cứu kiểu: “Nên vay 3,5 tỷ để mua căn hộ nội thành 20 năm tuổi giá 10 tỷ không"? Xem thêm

Mai Ngọc

Người trả nợ ngân hàng và người trả tiền thuê nhà: ai mới liều hơn?

Nhưng nhắc lại, liều là liều có cơ sở, không phải nhắm mắt mà vay nhé các bác Xem thêm

Phuong Thuan

Hồng Lĩnh - điểm đến đầu tư mới của Hà Tĩnh nhờ hạ tầng và công nghiệp bứt phá

Hà Tĩnh đang nổi lên như điểm sáng đầu tư của khu vực Bắc Trung Bộ khi dòng vốn trong nước và quốc tế liên tục đổ về. Theo Sở Tài chính tỉnh, trong 10 tháng đầu năm 2025, toàn tỉnh ghi nhận 36 dự án đầu tư mới với tổng vốn hơn 107 nghìn tỷ đồng, tăng gấp bảy lần so với cùng kỳ năm trước. Kết quả này phản ánh nỗ lực cải cách thủ tục, tháo gỡ pháp lý và cải thiện mức độ hài lòng của người dân, doanh nghiệp - nền tảng quan trọng thúc đẩy các thị trường kinh tế, đặc biệt là bất động sản. Xem thêm

Mai Anh Đức

📌 Ngân hàng lớn rao bán loạt nhà phố từ Nam ra Bắc: giá từ 3 tỷ tới hơn 20 tỷ, ai đang săn nhà xem ngay

VPBank vừa công bố danh mục tài sản thanh lý và điều khiến nhiều người bất ngờ là nó… không khác gì một catalogue bất động sản hạng sang, trải dài từ Đồng Nai, An Giang đến Khánh Hòa, Đà Nẵng, Thái Bình. Danh sách đa dạng đến mức nhìn vào cứ tưởng đang lướt một sàn môi giới lớn chứ không phải tài sản ngân hàng. Xem thêm

Tùng Chi

Giá chung cư trung tâm TP.HCM tăng gần 200%, điều gì đang xảy ra vậy?

Nếu ai từng trấn an nhau rằng “giá nhà trung tâm rồi sẽ chững lại thôi” thì có lẽ dữ liệu của Batdongsan.com.vn vừa cho họ một cú… tạt nước lạnh. Từ 2015 đến 2025, nhà đất trung tâm TP.HCM không những không dừng, mà còn tăng tốc. Xem thêm

Phuong Thuan

Kiến tạo cộng đồng tinh hoa, năng động tại The Ninety Complex

Trong không khí ấm áp và sang trọng của đêm tri ân, chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án The Ninety Complex đã mang đến cho người tham dự một hành trình đầy cảm xúc. Sự kiện thay cho lời cảm ơn dành cho các tân chủ nhân, đồng thời mở ra một hành trình mới - hành trình kiến tạo cộng đồng thịnh vượng tại 90 đường Láng (Hà Nội). Xem thêm

Phuong Thuan

Masterise Homes dẫn dắt và kết nối xu hướng không gian sống hàng hiệu tại Branded Living Summit 2025

Branded Living Summit 2025 phác họa bức tranh mới của bất động sản cao cấp Việt Nam, nơi ba động lực vĩ mô và nhu cầu sống xứng tầm mở ra giai đoạn phát triển bùng nổ, đưa Việt Nam trở thành điểm sáng mới của bất động sản cao cấp châu Á trong kỷ nguyên mới. Xem thêm

Nguyệt Tú

⚠️ Người mua nhà thận trọng với lãi vay khi mức lãi suất tăng lên 6–9%/năm

Chỉ trong hơn một tháng, nhiều ngân hàng đã đồng loạt dừng các gói vay ưu đãi cho khách dưới 35 tuổi. Lãi suất vay mua nhà tăng trở lại, hiện dao động từ 6% đến hơn 9%/năm trong thời gian ưu đãi; còn lãi thả nổi đã vọt lên 10 - 14%/năm. Xem thêm

Gia Cát Phượng

🔥Thủ tục miễn giảm tiền thuê đất từ 06/11/2025

Theo Điều 41 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP) quy định về thủ tục miễn giảm tiền thuê đất như sau: Xem thêm

Lien Truong

💥 CHUNG CƯ HÀ NỘI LÊN 79 TRIỆU/M²: 50% GIAO DỊCH GIÁ TRÊN 4 TỶ ĐỒNG

Theo báo cáo thị trường quý I/2025 của Savills, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt mức trung bình 79 triệu đồng/m², tăng 5% theo quý và 32% theo năm. Xem thêm

Luc Van Tien

Hôm qua vừa thấy tin CĐT CT3 Kim Chung mời công an xử lý “cò mồi” trục lợi, mà nay đã thấy “cò” rao suất ngoại giao chênh 400tr🥲

Hôm qua mình vừa xem tin chủ đầu tư CT3 Kim Chung mời hẳn công an vào giám sát để dẹp “cò mồi”, tưởng đâu tình hình sẽ yên. Ai dè sáng nay lướt mạng lại thấy ngay mấy bài rao “suất ngoại giao”, chênh tới gần 400 triệu/căn. Đúng kiểu dẹp đầu này, phình đầu kia, mà người chịu thiệt vẫn là người đi mua nhà như chúng ta. Xem thêm

Mai Anh Đức

Ai đang tìm nhà ở xã hội thì xem ngay: Hà Nội chuẩn bị tung hàng giá rẻ hiếm thấy, chưa đến 15 triệu/m2

Em mới cập nhật được thêm thông tin về việc Hà Nội chuẩn bị mở bán thêm nhà ở xã hội mà giá chưa đến 15 triệu/m2. Xem thêm

Mai Ngọc

Giới tinh hoa kiếm lời từ BĐS như thế nào?

Họ mua rẻ rồi nắm giữ và bán chốt lời ư? Không mà đó là họ chỉ mua vào mà không bán với những BĐS dòng tiền tốt, còn BĐS mang tính đầu cơ thì họ bán rất quyết liệt. Đầu cơ thì tôi không nói nhưng BĐS dòng tiền thì tôi sẽ cho các bạn biết họ kiếm tiền từ đó thế nào qua một case thực tế ngay chính tôi được được học hỏi. Xem thêm

Phuong Thuan

Vinhomes Green Paradise được công nhận là ứng viên đầu tiên của "7 kỳ quan đô thị tương lai" thế giới

Vinhomes Green Paradise vừa được công nhận là ứng viên chính thức đầu tiên của chiến dịch bầu chọn “7 Kỳ quan Đô thị Tương lai” do New7Wonders phát động. Việc vượt qua 90 hồ sơ ứng cử và đề cử từ khắp thế giới để trở thành ứng viên đầu tiên đáp ứng các tiêu chí tham gia bầu chọn biểu tượng đô thị của thế kỷ 21 - đã khẳng định tầm nhìn và tầm vóc của “viên ngọc quý” Vinhomes Green Paradise trong việc phát triển mô hình đô thị kiểu mẫu của tương lai. Xem thêm

Phuong Thuan

Giới tinh hoa tận hưởng lối sống “xa xỉ thầm lặng” tại Vịnh Xanh giữa lòng phố biển

Được thiết kế cho giới nhà giàu, mỗi căn biệt thự tại Vịnh Xanh không chỉ là chốn an cư lý tưởng, mà còn là một tài sản chiến lược, nhờ vào những giá trị độc quyền trên thị trường. Xem thêm

Minh Anh

Cơn sốt nhà riêng quay lại Hà Nội: Mua nhanh hay chờ thị trường điều chỉnh?

Thị trường nhà riêng Hà Nội từ 2023 đến quý 3/2025 ghi nhận đà tăng giá mạnh mẽ trên diện rộng. Những cái tên dẫn đầu như Hoàn Kiếm (tăng từ 221 → 315 triệu/m²), Cầu Giấy (từ 179 → 289 triệu/m²) đang chứng kiến mức tăng giá vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Xem thêm

Nhất Tiếu Sơn Trà

Khách hàng bị say trong ma trận cháy hàng

Nếu trước đây booking chỉ là bước giữ chỗ - đo sức nóng thật của dự án, thì hơn một năm trở lại đây, mô hình này bị biến tướng thành chiêu tạo cầu ảo, khiến thị trường mất cân bằng nặng nề. Xem thêm

Mr Long D.K

Lướt MXH, không khó để bắt gặp những lời thở than xen lẫn cảm giác bức xúc vì giá bất động sản. Tốc độ tăng giá vẫn cứ là theo giờ.

Buổi sáng, chủ nhà báo 1 con số, đến tối lại tăng thêm mấy trăm triệu là chuyện thường tình. Còn nếu tính theo tuần, thì giá bất động sản chung cư Hà Nội tăng đến tiền tỷ. Người tìm mua nhà lúc này, ban đầu còn sốc, riết cũng thấy đây không còn là chuyện lạ, chỉ là mình không bao giờ thấy đó là điều bình thường được… Thế nên sinh ra nản lòng, tuyệt vọng, đôi khi là rất bức xúc! Xem thêm

Mai Ngọc

🔥 Nhà tăng giá 2 tỷ: "Giàu thật hay chỉ là ảo giác trên sổ đỏ?"

Trường hợp có 1 tỷ, vay thêm 2 tỷ mua nhà 4 tỷ rồi hai năm sau giá lên 6 tỷ không đồng nghĩa với việc bạn cầm trong tay 2 tỷ lợi nhuận. Bạn vẫn đang sống trong căn nhà đó, vẫn trả nợ ngân hàng đều đặn, và khoản tăng giá đó sẽ không trở thành tiền thật nếu bạn không bán. Mà ngay cả khi bán, lợi nhuận thực nhận còn phải trừ nợ gốc - lãi - thuế - phí, chưa kể rủi ro không tìm được căn nhà tương đương trong mặt bằng giá mới. Xem thêm

Lien Truong

⛔️ Góc cảnh giác dành cho người bán nhà!

Mình vừa trải qua một kiểu lừa mới, nên chia sẻ để mọi người cảnh giác. Xem thêm

Tùng Chi

Gia Lai bước vào “mùa săn đất”: doanh nghiệp bất động sản kéo đến đông như mùa cà phê chín

Có những ngày báo chí đọc lên cứ như… lịch trình hạ cánh của một sân bay mới mở. Chỉ khác là máy bay thì từ từ đáp xuống, còn các doanh nghiệp bất động sản thì “đổ bộ” Gia Lai với tốc độ nhanh như ai đó vừa rỉ tai rằng: Đất ở đây đang thành thiên đường cơ hội mới đấy. Xem thêm

Phuong Thuan

Dự án tâm điểm phía Nam thủ đô Hanoi Melody Residences hoàn thành điều chỉnh chủ trương đầu tư

Dự án Hanoi Melody Residences tọa lạc tại khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, phường Hoàng Liệt vừa được UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư theo Quyết định số 5694/QĐ-UBND. Xem thêm

Mai Ngọc

Căn hộ quanh metro số 1: mới quay đầu nhìn lại đã tăng giá gấp 3 lần

Có lẽ hiệu ứng metro chưa bao giờ là chuyện giao thông. Nó là cảm giác an tâm: ở gần một thứ chắc chắn sẽ chạy, dù chậm, dù thử hoài, nhưng rồi cũng chạy. Và đối với thị trường, đôi khi niềm tin ấy đủ để giá bất động sản đi trước cả bánh sắt. Xem thêm