QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 AN TOÀN & HIỆU QUẢ

QUY TRÌNH MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 AN TOÀN & HIỆU QUẢ - 2

• Xem xét pháp lý: tài sản không bị tranh chấp, khiếu kiện, hoặc kê biên thi hành án. Tài sản không vướng quy hoạch, hoặc nếu có vướng quy hoạch thì phải được sự đồng ý của bên mua ghi thẳng lên trên hợp đồng để đỡ tranh chấp về sau (một số trường hợp khách mua biết BĐS vướng quy hoạch nhưng vẫn mua do phù hợp nhu cầu hoặc giá rẻ…).

• Khảo sát giá cả: người bán và người mua nên tìm hiểu và thẩm định được trước mức giá của tài sản và dự trù các bước giá mong muốn trước khi gặp mặt thương lượng chốt giá. Thẩm định giá như thế nào mình có viết trong bài “Quy trình 5 bước bán nhà phố 2024” các bạn có thể xem lại.

2/ Đặt cọc:

Sau khi xem xét các vấn đề pháp lý và giá cả, hai bên thương lượng các điều khoản cũng như chốt giá giao dịch và tiến hành đặt cọc.

Có 2 hình thức là đặt cọc công chứng và đặt cọc viết tay; đều có giá trị pháp lý như nhau và tùy theo thỏa thuận mà sẽ tiến hành hình thức nào cho phù hợp.

Trong đó, có một số thỏa thuận mà mọi người nên thống nhất trước với nhau rồi mới tiến hành ghi hợp đồng đặt cọc:

• Giá mua bán là bao nhiêu? Giá khai trên hợp đồng công chứng mua bán là bao nhiêu?

• Đặt cọc bao nhiêu tiền, phương thức thanh toán làm mấy đợt, giữ lại bao nhiêu tiền, cụ thể ra sao?

• Thuế phí bên nào bên đó đóng hay sao? Thông thường Bên bán đóng thuế TNCN và phí công chứng; Bên mua đóng lệ phí trước bạ và phí đăng bộ sang tên ở UBND Quận/Huyện.

• Bên Bán có đang vay ngân hàng và cần hỗ trợ bỏ tiền vào ngân hàng lấy sổ ra xóa thế chấp rồi công chứng hay không?

• Bên Mua có cần vay phong tỏa ba bên thông qua ngân hàng để công chứng mua bán hay không?

• Nội thất nào để lại hay mang đi; Hợp đồng thuê bàn giao lại như thế nào (nếu có)? Thời gian bàn giao nhà…

Sau khi thống nhất các thỏa thuận thì hai bên tiến hành ghi hợp đồng đặt cọc mua bán.

Các bạn có thể tham khảo bài viết chi tiết về “6 lưu ý cần nhớ khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” của mình trên kênh về cách ghi hợp đồng đặt cọc này.

3/ Công chứng mua bán:

• Trước ngày ký công chứng mua bán, hai bên chuẩn bị các hồ sơ liên quan cần thiết để gửi VP công chứng kiểm tra tính hợp lệ và soạn sẵn trước hồ sơ.

• Hồ sơ giao dịch mua bán công chứng thông thường sẽ bao gồm:

§ Bên mua: Bản chính CCCD của người mua. Nếu là hai vợ chồng cùng đứng tên thì cần CCCD của cả 2 người. Hiện nay tại một số địa phương, người mua nếu đứng tên một mình vẫn phải cần thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc văn bản từ chối tài sản của người còn lại/ hoặc cam kết tài sản riêng vợ/chồng (Ở quận Tân Phú – TP. HCM thì không cần, một người đứng tên vẫn mặc nhiên tài sản chung vợ chồng).

§ Bên bán:

o Bản chính CCCD của 2 vợ chồng; nếu là tài sản riêng hoặc thừa kế thì có văn bản pháp lý đầy đủ; nếu độc thân hoặc đã ly hôn thì có thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân còn hiệu lực (6 tháng gần nhất, càng mới càng tốt).

o Bản chính Sổ đỏ và đầy đủ các trang bổ sung của sổ đỏ (nếu có).

o Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ (có một số VP công chứng không cần nhưng khi làm hồ sơ đăng bộ sang tên thì phải có).

o Nếu chuyển nhượng theo dạng HĐ ủy quyền toàn phần thì phải đầy đủ pháp lý có liên quan.

• Sau khi đã có đầy đủ hồ sơ cần thiết và được VP công chứng kiểm tra tính hợp lệ thì hai bên sẽ cùng đọc và thống nhất các điều khoản trong hợp đồng công chứng mua bán do VP công chứng soạn thảo. Ở bước này, bên mua nên nhờ VP công chứng soạn luôn một Giấy ủy quyền làm giấy tờ cho bên mua (hoặc bên làm dịch vụ) để kê khai và đóng thuế TNCN cho bên bán (và xóa thế chấp luôn nếu có vay ngân hàng).

• Mọi điều khoản đều ổn thì hai bên sẽ được công chứng viên hướng dẫn ký tên + lăn tay vào trên hợp đồng nhưng chưa cho đóng dấu (hay còn gọi là ký treo).

• Để đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, thông thường công chứng viên sẽ là người giữ bộ hồ sơ đã ký treo đó và thông báo cho 2 bên mua và bán tiến hành chuyển tiền. Khi nào bên bán nhận được tiền theo đúng thỏa thuận thì công chứng viên sẽ phát hành hồ sơ đóng dấu cho 2 bên. Lúc đó, bên bán sẽ bàn giao toàn bộ hồ sơ bản chính sổ đỏ và các giấy tờ có liên quan cho bên mua (Sổ đỏ + Hợp đồng công chứng mua bán + Tờ khai lệ phí trước bạ + Biên lai nộp thuế phi nông nghiệp năm gần nhất + Bản vẽ hiện trạng nhà đất (nếu có)…)

• Thông thường, sau khi ký công chứng mua bán và chuyển tiền cùng với việc bàn giao hồ sơ xong thì 2 bên sẽ tiến hành bàn giao nhà luôn trong ngày ký công chứng. Các bên nên có một biên bản giao nhận tiền và một biên bản bàn giao nhà ký tên đầy đủ rõ ràng để tránh rắc rối pháp lý về sau (nếu có).

4/ Sang tên sổ đỏ:

• Sau khi nhận đủ hồ sơ thì bên mua (hoặc bên làm dịch vụ) sẽ tiến hành soạn hồ sơ, kê khai các tờ khai thuế như: thuế TNCN + lệ phí trước bạ + thuế phi nông nghiệp + đơn đăng ký biến động… để nộp vào bộ phận một cửa ở UBND Quận/Huyện. Lúc nào mình sẽ làm một bài riêng hướng dẫn chi tiết cách khai các tờ đơn này.

• Hồ sơ nộp vào hợp lệ sẽ được trả ra một phiếu hẹn trả kết quả vào một ngày nhất định, thường từ 14-28 ngày.

• Tới ngày hẹn trả kết quả, bên mua lên lấy thông báo nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

• Sau đó, cầm thông báo đó đi đóng nghĩa vụ thuế tại ngân hàng hoặc chi cục thuế địa phương theo hướng dẫn.

• Cầm biên lai nộp thuế quay lại nộp vào bộ phận một cửa và chờ nhận lại sổ đỏ đã cập nhật sang tên bên mua (có đóng phí cập nhật đăng bộ sang tên do UBND Quận/Huyện thu theo quy định).

• Nếu đổi sổ mới thì thời gian có thể lâu hơn.

Trên đây là 4 bước cơ bản của Quy trình mua bán nhà phố hiện nay mình thường giao dịch. Tất nhiên tùy theo tình hình thực tế tại địa phương mà các bạn có thể tham khảo và áp dụng phù hợp cho mình. Do mình chuyên về mảng nhà phố nên hầu như quy trình này sẽ phù hợp cho các giao dịch nhà phố cũng như đất nền hơn là mảng căn hộ dự án.

Tác giả: Tìm Nhà Cùng Nam

Facebook Người Mua Nhà

Mai Ngọc

Đất trồng rau bước lên sàn đấu giá, thế là đoạt giá chục tỷ/lô

Nếu chỉ nhìn bề ngoài, 3 lô đất ở phường Việt Hưng (Hà Nội) chẳng có gì đặc biệt. Đất trống, chưa xây dựng, thậm chí có lô đang được tận dụng… trồng rau xanh mướt. Nhưng sáng 30/1, tại hội trường Ban Chỉ huy Quân sự phường, những mảnh “đất rau” ấy đã bước lên sàn đấu giá với số phận hoàn toàn khác: trở thành hàng hiếm, bị tranh giành đến mức giá lên gấp gần ba lần khởi điểm. Xem thêm

Tùng Chi

Vì sao chung cư bắt đầu xuất hiện cắt lỗ sau cơn sốt giá?

Sau nhiều năm được tung hô như “kênh trú ẩn an toàn”, thậm chí được ví như vàng biết đẻ, thị trường chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang bước vào một giai đoạn bớt hào quang. Những tin rao “cắt lỗ”, “bán thấp hơn giá mua”, “chịu lỗ để thoát hàng” bắt đầu xuất hiện trở lại, dù chưa tràn lan nhưng đủ để khiến không ít nhà đầu tư giật mình: chuyện gì đang xảy ra với phân khúc từng được coi là bất khả xâm phạm? Xem thêm

Mai Ngọc

Ở chung cư là… nhà trọ giá rẻ? Hay là mua một kiểu sống khác?

Một chị bạn tôi, người vốn rất thẳng tính từng nói thế này: Ở chung cư thực chất là ở nhà trọ cao cấp. Mua thì mất cả đống tiền, xong tháng nào cũng đóng phí dịch vụ đều như tiền điện nước. Lỡ thất nghiệp vài tháng là thấy ốm đòn ngay. Xem thêm

Lê Trang

Chung cư sau thời “máy in tiền”: ai đang bị kẹt ở đỉnh?

Có một giai đoạn, nhắc đến chung cư Hà Nội là người ta nhắc đến… máy in tiền. Không cần biết mua ở đâu, tầng mấy, hướng nào, chỉ cần “có suất” là thắng. Người mua để ở thì sợ không kịp, người mua đầu tư thì sợ… mua xong không khoe kịp. Chung cư từ chỗ là nơi ở, bỗng trở thành tài sản “đẻ lãi” đều hơn gửi ngân hàng, nhanh hơn kinh doanh, nhẹ đầu hơn chứng khoán. Xem thêm

Tùng Chi

Đánh thuế không để giết thị trường, nhưng thị trường cũng không sống bằng… niềm tin suông

“Chưa có quốc gia nào đánh thuế để triệt tiêu toàn bộ thị trường bất động sản. Vì vậy, nhà đầu tư cứ yên tâm đầu tư”. Câu nói của TS. Lê Xuân Nghĩa nghe qua tưởng như một liều thuốc an thần cho những ai đang ôm đất, ôm nhà và… ôm cả nỗi lo thuế má trong năm 2026. Xem thêm

Mai Ngọc

Khi giá trị bất động sản tách rời giá trị cho thuê

Dữ liệu trong 10 năm qua, thị trường BĐS Hà Nội và HCM vận hành theo 1 logic rất đặc biệt: giá BĐS tăng nhanh hơn rất nhiều so với giá trị khai thác (cho thuê). Xem thêm

Van Thinh Lam

DỰ BÁO BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI NĂM 2026:

(Mình từng nói về quy hoạch với những đại đô thị ở Hoà Lạc và quan điểm của CEO G6) Xem thêm

Tuấn Đạt Đinh

547 căn nhà ở xã hội nằm liền kề Hà Nội sắp mở bán.

Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh vừa có thông báo công bố công khai thông tin sau khi khởi công xây dựng của hạng mục nhà ở xã hội tại lô đất NOXH-B2 và nhà ở xã hội tại lô đất NOXH-B4 thuộc dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh khu đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh. Xem thêm

Mr Long D.K

547 căn nhà ở xã hội nằm liền kề Hà Nội sắp mở bán.

Mai Ngọc

Tái cấu trúc đô thị không thể chỉ dời nhà: khi 860.000 người không phải là… đồ nội thất

Hà Nội đang tính chuyện di dời hơn 860.000 người dân từ khu vực Vành đai 3 trở vào. Nghe qua thì thấy rất “quy hoạch”, rất “tầm nhìn 100 năm”, rất đa cực, đa trung tâm. Nhưng nghĩ kỹ một chút sẽ thấy đây không phải bài toán kỹ thuật, mà là bài toán con người. Bởi 860.000 người, suy cho cùng, không phải là mấy dãy nhà có thể bê đi, đặt lại ở chỗ khác rồi… thôi. Xem thêm

Mai Ngọc

Chắc là tồn kho lại vượt đỉnh: khi bất động sản bước vào thời kỳ… dư hàng công khai

Sau vài năm thị trường bất động sản quen với cảnh thiếu hàng như thiếu oxy, 2025–2026 mở ra một bức tranh hoàn toàn khác: hàng không những có, mà còn về ào ào. Xem thêm

Tùng Chi

Bất động sản nội đô giảm “độc quyền”: khi ở gần trung tâm không còn là “đặc quyền VIP”

Có một thời, ở Hà Nội, chỉ cần treo biển “nội đô” là giá nhà tự động nhảy thêm vài bậc, bất kể diện tích bé như hộp diêm hay hạ tầng xung quanh chật như nêm cối. Xem thêm

Mai Ngọc

Dự báo bất động sản Hà Nội năm 2026

Nhà phố: Đóng băng, mất thanh khoản do giá đã rất cao, tăng rất nhanh thời gian qua và nhà đầu tư, người dân đang hoang mang vì đại quy hoạch tái thiết lại Thủ Đô. Xem thêm

Phuong Thuan

Giá nhà phố chạm ngưỡng 2 tỷ đồng/m2, Tây Hồ sẽ thành trung tâm mới của Hà Nội

Đầu năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận một mốc giá gây chú ý khi nhà mặt phố tại phường Tây Hồ xuất hiện mức chào bán tiệm cận 2 tỷ đồng mỗi mét vuông – thuộc nhóm cao nhất Thủ đô hiện nay. Xem thêm

Mr Long D.K

Lặn lội xuống Vĩnh Hưng tìm Rivea Hà Nội: Quảng cáo lấp lánh, rao bán giá 150 triệu đồng/m2 nhưng mong còn chưa được xây

Mấy hôm nay dân tình cứ xôn xao về cái tên Rivea Hà Nội, nghe đâu giá lên tới 150 triệu đồng/m2. Tò mò quá, em cũng lặn lội xuống tận Vĩnh Hưng để "mục sở thị" xem hình hài căn hộ hạng sang nó ra sao, thì thú thật với các bác, em đứng hình mất 5 giây. Xem thêm

Tuấn Đạt Đinh

Năm Bính Ngọ 2026 xây nhà được không? Chuyện tuổi đẹp, tuổi kỵ và cách "vượt rào" cho các bác đang nóng lòng xuống móng

Nhiều bác cứ đến kỳ tính chuyện xây tổ ấm là lại mất ăn mất ngủ vì cái chuyện xem tuổi, nhất là năm 2026 Bính Ngọ tới đây. Xem thêm

Phuong Thuan

Đại đô thị Eco Retreat: Động thổ trường Phổ thông liên cấp Edison quy mô 3600 học sinh

Sáng 29/1, tại Đại đô thị Eco Retreat, nhà sáng lập Ecopark và hệ thống Trường Phổ thông liên cấp Edison tổ chức Lễ động thổ Trường PTLC Edison Schools - Tổ hợp giáo dục phổ thông liên cấp đi đầu trong đổi mới sáng tạo, với quy mô đào tạo lên đến 3.600 học sinh mỗi năm. Xem thêm

Phuong Thuan

NobleGo tối 30/1: lên sóng 2 căn hộ từ Sunshine Legend City, giá khởi điểm 48 triệu đồng/m2

20h tối 30/01 tới đây, hai căn hộ Studio tại Sunshine Legend City sẽ xuất hiện trên sóng livestream trực tuyến với mức giá khởi điểm quyền mua chỉ 48 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT). Đặc biệt, khách hàng đặt quyền mua căn hộ còn được áp dụng đồng thời chính sách bán hàng hấp dẫn từ Tổng đại lý phân phối NobleX. Xem thêm

Phuong Thuan

Casa Villa: Chuẩn sống năng động giữa tâm điểm giải trí hàng đầu miền Nam

Giữa nhịp chuyển mình mạnh mẽ của đô thị biển Vũng Tàu (TP.HCM), phân khu thấp tầng Casa 2 thuộc đại đô thị Blanca City nổi lên như một biểu tượng sống mới. Đây là điểm giao thoa hoàn hảo giữa không gian nghỉ dưỡng và nhịp sống giải trí năng động, nơi cư dân hưởng trọn hệ sinh thái "tỷ đô" của Sun Group. Xem thêm

Mai Ngọc

Luật hiện hành đã xử được đất bỏ hoang chưa, hay mới dừng ở mức… gãi ngứa?

Luật thì có rồi, nhưng hiệu quả xử lý đất bỏ hoang đến nay vẫn chủ yếu mang tính… an ủi tinh thần. Đất vẫn bỏ hoang, cỏ vẫn mọc, bảng giá đất thì vẫn tăng đều theo chu kỳ. Còn người cần đất thật, nhà thật, dự án thật thì vẫn đứng ngoài nhìn. Xem thêm

Tùng Chi

Hà Nội vừa đặt mục tiêu đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân đạt tối thiểu 40 m²/người: cùng đón chờ xem!

Hiện tại, diện tích nhà ở bình quân của Hà Nội có mục tiêu phát triển đang ở mức khoảng 32 m²/người. Nghĩa là trong vòng vài năm tới, mỗi người dân Thủ đô sẽ được “cộng thêm” khoảng 8 m² không gian sống. 8 m² nghe thì không nhiều, nhưng với người đang sống trong căn hộ 45–50 m² cho cả gia đình 3–4 người, đó là cả một giấc mơ. Thêm 8 m² là đủ để đặt thêm cái giường, hoặc chí ít là xoay người thoải mái hơn khi mở tủ lạnh. Xem thêm

Mai Ngọc

Khi lãi suất lên tiếng, mọi phép thử về nhà ở đều trở nên rõ ràng hơn

Lãi suất chỉ cần nhích lên một chút thôi, thị trường nhà ở lập tức có phản xạ. Không cần tuyên bố gì cao siêu, không cần siết tín dụng rầm rộ, chỉ cần ngân hàng gửi một cái thông báo điều chỉnh lãi vay là đủ để nhiều người đang định “xuống tiền”… lùi lại một bước, mở máy tính ra bấm lại bảng tính. Xem thêm

Minh Anh

"Cuộc cách mạng" đô thị chưa từng có: Lộ trình di dời hơn 860.000 người dân nội đô Hà Nội ra Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc...

Trong giai đoạn 2026 - 2045, Hà Nội di dời hơn 860.000 người dân sinh sống trong khu vực từ Vành đai 3 trở vào để tái cấu trúc đô thị. Xem thêm

Van Thuan Gogh

Cập nhật lãi suất cho vay bất động sản – cập nhật 28/01/2026

🔹 Nhóm ngân hàng trong nước (Vietcombank – VietinBank – BIDV – MBBank): Lãi suất ưu đãi đang xoay quanh 8,3% – 10%/năm, thời gian ưu đãi chủ yếu 6–12 tháng, một số gói ưu đãi cố định 18–24 tháng thậm chí lên đến 13,6%/năm. Xem thêm

Vu Van Thai

💥 Đẩy mạnh nhà ở xã hội, TP.HCM sẵn sàng “tuýt còi” và thu hồi đất dự án ì ạch

TPHCM đang tăng tốc phát triển nhà ở xã hội (NOXH) bằng cách vừa tháo gỡ pháp lý, vừa “siết” kỷ cương thực hiện dự án. Thành phố xác định việc xử lý các dự án chậm triển khai là giải pháp then chốt nhằm nhanh chóng gia tăng nguồn cung nhà ở cho công nhân, người lao động. Những dự án ì ạch kéo dài nhiều năm sẽ không còn “đất sống”. Xem thêm

Phuong Thuan

Vincom Retail ra mắt dòng sản phẩm Vincom Collection - Mô hình khu phố thương mại đa trải nghiệm thế hệ mới

Hà Nội, ngày 29/01/2026, Công ty Cổ phần Vincom Retail chính thức giới thiệu Vincom Collection - dòng thương hiệu khu phố thương mại tuyển chọn trải nghiệm, hiện diện tại các đại đô thị Vinhomes và điểm đến du lịch trọng điểm trên cả nước. Xem thêm

Thanh Tung Vo KTS

💥 Vay tiền bố mẹ mua nhà, vợ chồng tôi bật khóc khi phải ký giấy n.ợ, trả lãi như ngân hàng

Vợ chồng tôi nhiều năm sống trong căn hộ tập thể cũ chỉ khoảng 20m² ở trung tâm, chật chội và xuống cấp nghiêm trọng. Khi có thêm hai con, chúng tôi bàn nhau bán nhà, gom tiền tích lũy rồi vay thêm bố mẹ để mua một căn nhà mặt đất rộng rãi hơn. Tôi nghĩ đơn giản rằng đây là chuyện trong gia đình, “bố mẹ có điều kiện, giúp con lúc khó khăn cũng là điều bình thường”. Xem thêm

Phúc An BĐS

🔥 TIN VUI: HÀ NỘI NỚI ĐIỀU KIỆN TIẾP CẬN NOXH, MỞ RỘNG ĐỐI TƯỢNG MUA, THUÊ, THUÊ MUA

Ngày 27/1, tại kỳ họp thứ 31, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021–2030, trong đó đáng chú ý là việc nới lỏng điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội (NOXH). Xem thêm

Mai Anh Đức

🏘️ Bất chấp mọi lời khuyên, mua căn hộ tầng một có sân: sáu tháng sau, chủ nhân phải bật khóc khi rao bán lại

Bất chấp nhiều lời khuyên can, tôi vẫn quyết định mua một căn hộ tầng một có sân, với niềm tin rằng mình đang chọn một phong cách sống khác biệt. Trong tưởng tượng, đó là nơi sáng mở cửa đón nắng, chiều ngồi uống trà ngoài sân, cuối tuần trồng cây, nuôi thú cưng và tận hưởng cảm giác “nhà vườn” giữa đô thị. Xem thêm

D.B.Cooper

🏠 Đề xuất cho bán nhà chưa giải chấp: bài toán huy động vốn của chủ đầu tư, rủi ro pháp lý dồn về người mua

Đề xuất của HoREA cho phép chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai dù chưa giải chấp đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều. Xem thêm