Nhân vụ việc người mua nhà đóng 95% giá trị hợp đồng tại dự án TNR Stars Đồng Văn (Hà Nam) nhưng sau 3 năm vẫn không được cấp sổ. Nay viết 1 bài lên đây chia sẻ với các thành viên những kiến thức cần phải có khi tham gia đầu tư, mua bán tại dự án Phân lô bán nền, tránh vấp phải những rủi ro không đáng có.

Bởi hiện nay, tình trạng phân lô bán nền trái phép cho khách hàng khi chưa đáp ứng đủ điều kiện quy định vẫn đang diễn ra. Khiến nhiều người mua nhà phải ôm hận: muốn đòi lại tiền cũng khó, đòi sổ đỏ lại càng không thể, còn lãi suất cam kết (nếu có - như vụ TNR Stars Đồng Văn) thì để lấy được cũng trầy trật lắm.

Vì vậy, để tránh sập bẫy những dự án phân lô, bán nền kiểu này, người mua nhà cần lưu ý những điều sau đây:

1. Thứ nhất, cần tỉnh táo trước các lời mời chào, hứa hẹn pháp lý, tiềm năng của dự án. Đừng để những lễ mở bán hoành tráng, những lời hứa hẹn, cam kết làm mờ mắt, rồi vội vội vàng vàng xuống tiền giữ chỗ. Rất nhiều trường hợp nhà đầu tư xuống tiền theo cảm xúc, rồi ôm trái đắng nhiều năm không thoát được hàng, ở cũng dở mà dứt áo ra đi cũng không xong. Hoặc may mắn hơn thì vẫn đẩy được hàng nhưng phải chịu mức cắt lỗ rất sâu sau đó. 

2. Thứ hai, cũng là cốt yếu nhất chính là xác định rõ tính pháp lý của dự án phân lô, bán nền. Ở đây, người mua nhà cần yêu cầu phía CĐT, đại diện CĐT hay bên bán cung cấp đầy đủ các thông tin sau:

- Quyết định giao đất, quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép phân lô bán nền của UBND cấp tỉnh, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản hoàn thành nghĩa vụ tài chính,… trong đó quan trọng nhất là Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Vừa để nắm rõ lô đất của mình ở vị trí nào trong dự án để tránh bị lừa dẫn đi xem một dự án. Vừa để khẳng định tính pháp lý của dự án định mua.

- Người mua nhà cần phải biết được chính xác ai là chủ đầu tư dự án thật và ai được ủy quyền bán và ký hợp đồng giao dịch với mình, vì có những người môi giới giới thiệu thông tin không rõ ràng và chính họ đứng ra để làm hợp đồng đặt cọc giữ chỗ trong khi không được ủy quyền, từ đó chiếm dụng vốn trái phép của người mua. 

- Đi kèm với đó cần kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư bán nền cho người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính vì theo luật cấm phân lô bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ này và điều này cũng thể hiện chủ đầu tư có đủ tài chính để thực hiện dự án. 

- Nếu mua từ cá nhân khác thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng theo đúng quy định của pháp luật đất đai về phân lô bán nền.

3. Sau khi đã xem đủ điều kiện pháp lý thì cần đến kiểm tra xem đất, xác định tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 như phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Đặc biệt, người mua nhà nên google ngay, hoặc đến văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để nắm rõ lô đất mình định mua có đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp nào không, có còn trong thời hạn sử dụng đất vì có những trường hợp dù đủ điều kiện phân lô, bán nền nhưng một phần đất hoặc cả dự án bị thế chấp, kê biên, tranh chấp.

Đây cũng là một bài học từ vụ việc TNR Stars Đồng Văn (Hà Nam), sau nhiều năm vẫn chưa xác định được ai là ông chủ thực. Những dự án kiểu này thường sẽ bị chậm tiến độ đến khi vụ kiện được giải quyết xong. Mà ai cũng hiểu, một vụ kiện kinh tế có thể kéo dài lên tới cả chục năm hoặc lâu hơn nữa.

4. Lưu ý cuối cùng về hợp đồng giao dịch

Hợp đồng giao dịch giữa chủ đầu tư và người mua đất là chứng thực pháp lý có giá trị nhất giữa 2 bên. Tuy nhiên việc tranh chấp hợp đồng giữa phía chủ đầu tư và khách hàng vẫn xảy ra tại nhiều dự án. Ở đây có 2 điểm cần lưu ý:

Thứ nhất, nhiều trường hợp dự án đất nền không thuộc diện được phân lô và bán nền hoặc chưa đủ điều kiện để phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán bán đất nền cho các đối tượng khách hàng dưới dạng hợp đồng cho góp vốn hay hợp đồng hợp tác.

Theo đó, khách hàng sẽ phải thanh toán tiền mua đất nền theo dạng “góp vốn”, đồng thời khách hàng cũng sẽ phải góp vốn thực hiện dự án bằng cách chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà sau khi mua đất theo thiết kế từ chủ đầu tư đã có sẵn.

Thứ hai, rất nhiều trường hợp sau khi ký hợp đồng góp vốn theo hình thức trên, một số chủ đầu tư lại dùng nguồn vốn này để đầu tư cho các dự án khác mà không hề tiến hành các hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng cho việc phục vụ dự án đã thực hiện ký hợp đồng góp vốn với khách hàng. Hoặc không tiến hành thủ tục đăng bộ và sang tên cho khách hàng góp vốn bởi chủ đầu tư chưa hoàn thiện tổng thể dự án hay đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án cho các tổ chức tín dụng.

Tất nhiên loại hợp đồng góp vốn này chứa nhiều tiềm ẩn rủi ro, và có thể bị toà án tuyên bố vô hiệu bởi thực chất đây là loại hợp đồng giả tạo, bản chất của các bên chỉ là hình thức chuyển nhượng đất nền.

Với những loại hợp đồng kiểu này, bạn cần kiểm tra đầy đủ các điều khoản được bên bán đưa ra. Tất nhiên nếu bạn là người mua nhà với nhu cầu ở thực thì không nên lựa chọn 2 hình thức hợp đồng nêu trên, dù rẻ đi 1 chút nhưng pháp lý rất 50:50, hoặc có thể đối mặt với trường hợp CĐT "ôm con bỏ chợ".

Còn nếu bạn là mua với mục đích đầu tư, thì cần đảm bảo tính pháp lý của dự án để mảnh đất của mình có thể sinh lời tốt nhất.

Trên đây là những ý kiến của cá nhân tôi, mọi góp ý xin để lại ở phần bình luận. Nếu thấy hay thì xin 1 like và share của cộng đồng!