Trung Thai Tran

Trung Thai Tran

NHÌN TỪ VỤ TNR STARS ĐỒNG VĂN VÀ NHỮNG LƯU Ý KHI MUA DỰ ÁN PHÂN LÔ BÁN NỀN KHÔNG THỂ BỎ QUA

"Phòng bệnh hơn chữa bệnh" - Cách tốt nhất để người mua nhà đối phó với các dự án phân lô bán nền "ma" chính là trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng trước khi xuống tiền.

NHÌN TỪ VỤ TNR STARS ĐỒNG VĂN VÀ NHỮNG LƯU Ý KHI MUA DỰ ÁN PHÂN LÔ BÁN NỀN KHÔNG THỂ BỎ QUA - 1

Nhân vụ việc người mua nhà đóng 95% giá trị hợp đồng tại dự án TNR Stars Đồng Văn (Hà Nam) nhưng sau 3 năm vẫn không được cấp sổ. Nay viết 1 bài lên đây chia sẻ với các thành viên những kiến thức cần phải có khi tham gia đầu tư, mua bán tại dự án Phân lô bán nền, tránh vấp phải những rủi ro không đáng có.

Bởi hiện nay, tình trạng phân lô bán nền trái phép cho khách hàng khi chưa đáp ứng đủ điều kiện quy định vẫn đang diễn ra. Khiến nhiều người mua nhà phải ôm hận: muốn đòi lại tiền cũng khó, đòi sổ đỏ lại càng không thể, còn lãi suất cam kết (nếu có - như vụ TNR Stars Đồng Văn) thì để lấy được cũng trầy trật lắm.

Vì vậy, để tránh sập bẫy những dự án phân lô, bán nền kiểu này, người mua nhà cần lưu ý những điều sau đây:

1. Thứ nhất, cần tỉnh táo trước các lời mời chào, hứa hẹn pháp lý, tiềm năng của dự án. Đừng để những lễ mở bán hoành tráng, những lời hứa hẹn, cam kết làm mờ mắt, rồi vội vội vàng vàng xuống tiền giữ chỗ. Rất nhiều trường hợp nhà đầu tư xuống tiền theo cảm xúc, rồi ôm trái đắng nhiều năm không thoát được hàng, ở cũng dở mà dứt áo ra đi cũng không xong. Hoặc may mắn hơn thì vẫn đẩy được hàng nhưng phải chịu mức cắt lỗ rất sâu sau đó. 

2. Thứ hai, cũng là cốt yếu nhất chính là xác định rõ tính pháp lý của dự án phân lô, bán nền. Ở đây, người mua nhà cần yêu cầu phía CĐT, đại diện CĐT hay bên bán cung cấp đầy đủ các thông tin sau:

- Quyết định giao đất, quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép phân lô bán nền của UBND cấp tỉnh, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản hoàn thành nghĩa vụ tài chính,… trong đó quan trọng nhất là Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Vừa để nắm rõ lô đất của mình ở vị trí nào trong dự án để tránh bị lừa dẫn đi xem một dự án. Vừa để khẳng định tính pháp lý của dự án định mua.

- Người mua nhà cần phải biết được chính xác ai là chủ đầu tư dự án thật và ai được ủy quyền bán và ký hợp đồng giao dịch với mình, vì có những người môi giới giới thiệu thông tin không rõ ràng và chính họ đứng ra để làm hợp đồng đặt cọc giữ chỗ trong khi không được ủy quyền, từ đó chiếm dụng vốn trái phép của người mua. 

- Đi kèm với đó cần kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư bán nền cho người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính vì theo luật cấm phân lô bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ này và điều này cũng thể hiện chủ đầu tư có đủ tài chính để thực hiện dự án. 

- Nếu mua từ cá nhân khác thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng theo đúng quy định của pháp luật đất đai về phân lô bán nền.

Thủ tục mua đất phân lô bán nền chi tiết qua 6 bước:

  • Bước 1. Tìm kiếm quỹ đất thích hợp để mua và kiểm tra quy hoạch cấp quận/ huyện
  • Bước 2. Lập hồ sơ thiết lập dự án (Xin phép quy hoạch 1/500)
  • Bước 3. Nhà nước duyệt quy hoạch 1/500 (Thời gian từ 6 tháng – 1 năm)
  • Bước 4. Hoàn thiện hạ tầng (cấp thoát nước, lưới điện, rác thải, cây xanh…)
  • Bước 5. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan các khoản thuế, phí, lệ phí… liên quan đến đất đai nếu có
  • Bước 6. Công bố thông tin đến người dân hoặc bán đấu giá theo quy định pháp luật

3. Sau khi đã xem đủ điều kiện pháp lý thì cần đến kiểm tra xem đất, xác định tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 như phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Đặc biệt, người mua nhà nên google ngay, hoặc đến văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để nắm rõ lô đất mình định mua có đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp nào không, có còn trong thời hạn sử dụng đất vì có những trường hợp dù đủ điều kiện phân lô, bán nền nhưng một phần đất hoặc cả dự án bị thế chấp, kê biên, tranh chấp.

Đây cũng là một bài học từ vụ việc TNR Stars Đồng Văn (Hà Nam), sau nhiều năm vẫn chưa xác định được ai là ông chủ thực. Những dự án kiểu này thường sẽ bị chậm tiến độ đến khi vụ kiện được giải quyết xong. Mà ai cũng hiểu, một vụ kiện kinh tế có thể kéo dài lên tới cả chục năm hoặc lâu hơn nữa.

Người mua nhà vây trụ sở TNR Holdings đòi quyền lợi tại dự án TNR Stars Đồng Văn
Người mua nhà vây trụ sở TNR Holdings đòi quyền lợi tại dự án TNR Stars Đồng Văn

4. Lưu ý cuối cùng về hợp đồng giao dịch

Hợp đồng giao dịch giữa chủ đầu tư và người mua đất là chứng thực pháp lý có giá trị nhất giữa 2 bên. Tuy nhiên việc tranh chấp hợp đồng giữa phía chủ đầu tư và khách hàng vẫn xảy ra tại nhiều dự án. Ở đây có 2 điểm cần lưu ý:

Thứ nhất, nhiều trường hợp dự án đất nền không thuộc diện được phân lô và bán nền hoặc chưa đủ điều kiện để phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán bán đất nền cho các đối tượng khách hàng dưới dạng hợp đồng cho góp vốn hay hợp đồng hợp tác.

Theo đó, khách hàng sẽ phải thanh toán tiền mua đất nền theo dạng “góp vốn”, đồng thời khách hàng cũng sẽ phải góp vốn thực hiện dự án bằng cách chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà sau khi mua đất theo thiết kế từ chủ đầu tư đã có sẵn.

Thứ hai, rất nhiều trường hợp sau khi ký hợp đồng góp vốn theo hình thức trên, một số chủ đầu tư lại dùng nguồn vốn này để đầu tư cho các dự án khác mà không hề tiến hành các hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng cho việc phục vụ dự án đã thực hiện ký hợp đồng góp vốn với khách hàng. Hoặc không tiến hành thủ tục đăng bộ và sang tên cho khách hàng góp vốn bởi chủ đầu tư chưa hoàn thiện tổng thể dự án hay đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án cho các tổ chức tín dụng.

Tất nhiên loại hợp đồng góp vốn này chứa nhiều tiềm ẩn rủi ro, và có thể bị toà án tuyên bố vô hiệu bởi thực chất đây là loại hợp đồng giả tạo, bản chất của các bên chỉ là hình thức chuyển nhượng đất nền.

Với những loại hợp đồng kiểu này, bạn cần kiểm tra đầy đủ các điều khoản được bên bán đưa ra. Tất nhiên nếu bạn là người mua nhà với nhu cầu ở thực thì không nên lựa chọn 2 hình thức hợp đồng nêu trên, dù rẻ đi 1 chút nhưng pháp lý rất 50:50, hoặc có thể đối mặt với trường hợp CĐT "ôm con bỏ chợ".

Còn nếu bạn là mua với mục đích đầu tư, thì cần đảm bảo tính pháp lý của dự án để mảnh đất của mình có thể sinh lời tốt nhất.

Trên đây là những ý kiến của cá nhân tôi, mọi góp ý xin để lại ở phần bình luận. Nếu thấy hay thì xin 1 like và share của cộng đồng!

0

Bình luận

Kiến trúc sư tư vấn 6 giải pháp thiết kế cho phòng ngủ nhỏ, gợi ý loạt đồ nội thất giúp tận dụng từng centimet

6 gợi ý giúp bạn tối ưu hóa không gian cho phòng ngủ nhỏ. Xem thêm
Kiến trúc sư tư vấn 6 giải pháp thiết kế cho phòng ngủ nhỏ, gợi ý loạt đồ nội thất giúp tận dụng từng centimet - 1

TP. HCM yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp hơn 1.000 căn hộ dự án West Gate Bình Chánh trước khi bán

The West Gate Bính Chánh là một trong những dự án trọng điểm của An Gia. Tuy nhiên, hiện dự án này đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB). Vì vậy, Sở Xây dựng TP.HCM yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp hơn 1.000 căn hộ đang thế chấp trước khi thực hiện việc bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Xem thêm
TP. HCM yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp hơn 1.000 căn hộ dự án West Gate Bình Chánh trước khi bán - 1

Review đầu tư mua chung bất động sản mã hoá Blockchain 2021 - Moonka

Gần đây thấy nhiều thông tin PR hình thức áp dụng BLOCKCHAIN vào ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN, chia nhỏ khoản đầu tư từ 3 triệu/ khoản trở lên. Xem thêm
Review đầu tư mua chung bất động sản mã hoá Blockchain 2021 - Moonka - 1

Có nên đầu tư shophouse dự án ID Junction Long Thành do Tây Hồ phát triển?

Hiện nay một số Anh Em sale đang tập trung dự án ID Junction ở Long Thành. Để đánh giá Shophouse của ID Junction mình lấy 1 mẫu thiết kế shophouse của Gem Sky World nhé. Xem thêm
Có nên đầu tư shophouse dự án ID Junction Long Thành do Tây Hồ phát triển? - 1

“Công thức” đưa du lịch Thanh Hóa vươn tầm thế giới

Trông người lại ngẫm đến ta, du lịch Thanh Hóa được kỳ vọng sẽ bứt phá mạnh mẽ như cách Đà Nẵng và Quảng Ninh vươn tầm thế giới. Tất cả là nhờ một điểm chung đặc biệt. Xem thêm
“Công thức” đưa du lịch Thanh Hóa vươn tầm thế giới - 1

Lưu ý quan trọng tránh mất tiền, ‘ôm cục tức’ khi xây nhà trọn gói

Nhiều người chọn giải pháp xây nhà trọn gói, tức giao khoán từ A đến Z cho nhà thầu. Cách này tuy nhàn nhưng cũng có thể phát sinh chuyện không như ý khiến chủ nhà vừa mất tiền, vừa rước bực. Xem thêm
Lưu ý quan trọng tránh mất tiền, ‘ôm cục tức’ khi xây nhà trọn gói - 1

13 trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai

Theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (có hiệu lực từ ngày 1.9.2021), có tới 13 trường hợp đăng ký biến động đất đai được cấp sổ đỏ mới. Xem thêm
13 trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai - 1

Kiếm hai tỷ đồng sau hai năm đầu tư đất

'Bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng 30% để đầu tư bất động sản, giờ tôi có thể tự tin nghỉ hưu sớm ở tuổi 43'. Xem thêm
Kiếm hai tỷ đồng sau hai năm đầu tư đất - 1

Bức tranh tài chính của Thương mại Việt Hà bị ngân hàng rao bán nợ hơn 73 tỷ: Thua lỗ nhiều năm liền?

Dư luận đang xôn xao trước thông tin, Ngân hàng VietinBank phát đi thông báo bán toàn bộ khoản nợ (gốc, lãi, phí…) hoặc bán/chuyển nhượng toàn bộ tài sản bảo đảm của Công ty CP Thương mại Việt Hà với giá thỏa thuận. Giá trị khoản nợ tính đến hết ngày 14/9/2021 là hơn 73,3 tỷ đồng (gồm 53,1 tỷ đồng nợ gốc; 20,2 tỷ đồng lãi và phí). Xem thêm
Bức tranh tài chính của Thương mại Việt Hà bị ngân hàng rao bán nợ hơn 73 tỷ: Thua lỗ nhiều năm liền? - 1

Khoa Pug chi 50 triệu đồng/tháng để thuê nhà sống ở Mỹ, khen đất ở New York rẻ hơn... Hà Nội?

Chuyến du học này đã "ngốn" rất nhiều tiền của Khoa Pug. Xem thêm
Khoa Pug chi 50 triệu đồng/tháng để thuê nhà sống ở Mỹ, khen đất ở New York rẻ hơn... Hà Nội? - 1

China Evergrande có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam không?

Xin thưa là Có, 300 tỷ đô không phải nhỏ, nó bén rễ vào nhiều hệ thống tài chính và doanh nghiệp trong lẫn ngoài Trung Quốc, nhưng Việt Nam có thời gian và có nhiều cơ hội để hạn chế tác động của làn sóng này. Biết sợ hãi và lo liệu sớm là điều giúp cho nhân loại tồn tại và phát triển như hôm nay. Xem thêm
China Evergrande có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam không? - 1

Chồng tính toán với vợ mới nhưng lại chi tiền tỷ mua nhà cho vợ cũ

Đôi lúc thấy anh ấy dùng thái độ gay gắt để nói về vợ cũ tôi đã có phần tin tưởng rằng anh ấy đã hết tình cảm với người phụ nữ đó. Thế nhưng tôi đã lầm... Xem thêm
Chồng tính toán với vợ mới nhưng lại chi tiền tỷ mua nhà cho vợ cũ - 1

Đừng để đánh lừa bởi những câu chuyện: Một vài cá nhân thu nhập tiền tỷ không phản ánh đúng thu nhập của 80% sale BĐS hiện tại

Trong quá trình thuyết phục khách hàng, truyền lửa của các quản lý, diễn giả chúng ta dễ dàng được nghe những câu chuyện nhỏ. Điều này rút bớt khoảng cách giao tiếp, tăng tính thuyết phục cho câu chuyện. Xem thêm
Đừng để đánh lừa bởi những câu chuyện: Một vài cá nhân thu nhập tiền tỷ không phản ánh đúng thu nhập của 80% sale BĐS hiện tại - 1

Vì sao Đà Nẵng hủy quyết định phê duyệt giá đất dự án liên quan Vũ “nhôm”

Ngày 21/9, theo thông tin của Tiền Phong, UBND TP Đà Nẵng đã huỷ Quyết định 3387 ngày 2/8/2019 về phê duyệt giá đất cụ thể đối với dự án khu nhà ở Phú Gia Compound để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Đây là một trong số 9 dự án có liên quan Vũ “nhôm” từng bị điều tra và kết luận có sai phạm. Xem thêm
Vì sao Đà Nẵng hủy quyết định phê duyệt giá đất dự án liên quan Vũ “nhôm” - 1

Khám phá những sắc màu hạnh phúc tại The Origami Park

Đúng như tên gọi của bộ môn nghệ thuật gấp giấy truyền thống đặc trưng của Nhật Bản, The Origami Park (TP. Thủ Đức, TPHCM) mang đến những tổ ấm đa sắc màu hạnh phúc và là khởi đầu cho tương lai tươi sáng của thế hệ trẻ. Xem thêm
Khám phá những sắc màu hạnh phúc tại The Origami Park - 1

China Evergrande và hồi chuông cảnh báo cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Gần đây, tại Việt Nam cũng đang có một loạt các doanh nghiệp bất động sản lớn gặp rắc rối. Xem thêm
China Evergrande và hồi chuông cảnh báo cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam - 1

Soi gánh nặng nợ vay của doanh nghiệp bất động sản

Mặc dù lãi lớn nhưng rủi ro lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn chính là rủi ro gánh nặng nợ vay trong khi tồn kho bất động sản tăng mạnh, âm dòng tiền kinh doanh... Xem thêm
Soi gánh nặng nợ vay của doanh nghiệp bất động sản - 1

Bức tranh kinh tế sau đợt giãn cách

1. Bối cảnh rõ rệt nhất là đại đa số người dân Hết-tiền. Do đó, sức mua sẽ giảm rất mạnh, có thể là chỉ bằng 50% trước đây. Xem thêm
Bức tranh kinh tế sau đợt giãn cách - 1

Ba phân khúc bất động sản sẽ bứt phá hậu Covid-19

Trong buổi toạ đàm về xu hướng đầu tư bất động sản hậu Covid-19 diễn ra gần đây, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng sẽ có ba phân khúc bất động sản hồi phục và phát triển khi dịch bệnh được kiểm soát. Xem thêm
Ba phân khúc bất động sản sẽ bứt phá hậu Covid-19 - 1

Mênh mông sắc vàng cam của hoa dơn lúa đẹp kiêu sa trên đỉnh Fansipan

Fansipan đang trong những ngày thu đẹp nhất trong năm. Những vạt đồi, nơi thì nhuốm cam đỏ rực rỡ của hoa dơn lúa, nơi lại nở ra những đóa sen đá xanh mát như thể đất đá bỗng nở hoa. Đặc biệt, Fansipan chưa bao giờ chứng kiến nhiều loại hoa hoang dã của núi rừng Hoàng Liên đồng loạt nở hoa ở nơi thời tiết khắc nghiệt bậc nhất Việt Nam như những ngày qua. Xem thêm
Mênh mông sắc vàng cam của hoa dơn lúa đẹp kiêu sa trên đỉnh Fansipan - 1

Đặc trị “Ngáo giá – Thổi nhà cắt cổ khách hàng”

Hiện nay liên minh giữa một số sàn, đại lý và chủ đầu tư bắt tay nhau kêu khống, vống giá bất động sản hòng "cắt cổ" khách hàng, tạo ra một mớ bong bóng cực kỳ nguy hại cho nền kinh tế đang rất phổ biến bằng nhiều hình thức khác nhau. Xem thêm
Đặc trị “Ngáo giá – Thổi nhà cắt cổ khách hàng” - 1

Sau cơn mưa căn hộ ở Bình Dương - Charm City có xứng đáng được quan tâm ở thời điểm hiện tại?

Mời mọi người cùng vào phân tích Điểm mạnh - Điểm yếu - Cơ hội - Thách thức của Charm City để xem thử Dự án này so với các dự án khác ở Bình Dương thế nào nheng! Xem thêm
Sau cơn mưa căn hộ ở Bình Dương - Charm City có xứng đáng được quan tâm ở thời điểm hiện tại? - 1

Chồng đùng đùng đòi ngăn đôi nhà vì lý do: Để có trách nhiệm với "cô ấy"

Chồng bộc bạch với tôi rằng anh đã cặp bồ với một cô gái trẻ làm ở quán cơm bình dân trên phố, giờ cô ấy đã mang bầu. Chồng muốn ngăn đôi căn nhà để có trách nhiệm với cô ấy. Xem thêm
Chồng đùng đùng đòi ngăn đôi nhà vì lý do: Để có trách nhiệm với "cô ấy" - 1

8 nơi có giá nhà đắt nhất thế giới: Ở địa điểm đứng Top 1, tiền tỷ mới mua được 1m2 đất

Tại nơi có giá nhà ở đắt nhất thế giới như này, để sở hữu một căn nhà, chắc chắn không ít người sẽ phải “cháy túi” theo đúng nghĩa đen. Xem thêm
8 nơi có giá nhà đắt nhất thế giới: Ở địa điểm đứng Top 1, tiền tỷ mới mua được 1m2 đất - 1

Sắp xuất hiện thế hệ đi thuê cả đời?

Giấc mơ mua nhà xa tầm tay với hầu hết người trẻ: Chi phí thuê nhà chiếm 30, 40% thu nhập, có thể sẽ xuất hiện một thế hệ phải 'đi thuê cả đời'. Xem thêm
Sắp xuất hiện thế hệ đi thuê cả đời? - 1

Chung cư sang chảnh Mandarin, chưa bao giờ hết chuyện

Ét lại vừa nhận được một lá đơn của một cư dân khu chung cư được coi là sang, chảnh bậc nhất Hà Nội- The Madarin. Mới thấy, vẫn là câu chuyện "người giàu cũng khóc". Xem thêm
Chung cư sang chảnh Mandarin, chưa bao giờ hết chuyện - 1

Mua bất động sản là tài sản cả đời, đừng vội vàng "xuống tiền" mà người mua bỏ qua “bộ tiêu chí” này

Bất động sản là một tài sản lớn và nhiều người chỉ sở hữu một lần trong đời, nên mua phải có một bộ tiêu chí để quyết định có xuống tiền hay không. Xem thêm
Mua bất động sản là tài sản cả đời, đừng vội vàng "xuống tiền" mà người mua bỏ qua “bộ tiêu chí” này - 1

Chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư, tháo gỡ ách tắc lớn trên thị trường bất động sản

Nếu nội dung sửa đổi Luật Đầu tư 2020 được thông qua như đề xuất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hàng trăm dự án sẽ cởi được nút thắt về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư. Xem thêm
Chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư, tháo gỡ ách tắc lớn trên thị trường bất động sản - 1

Sun Tropical Village: “Ngôi làng nhiệt đới” giữa thiên nhiên Nam Phú Quốc

Đã đến lúc chúng ta ngừng nhốt mình trong những hộp bê tông bọc kính ở đô thị để kiếm tìm nơi trú ẩn bình yên, một không gian giúp nâng niu cả thân - tâm - trí như Sun Tropical Village - “Ngôi làng nhiệt đới” phía Nam đảo thiên đường Phú Quốc. Xem thêm
Sun Tropical Village: “Ngôi làng nhiệt đới” giữa thiên nhiên Nam Phú Quốc	 - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết