❗️Theo quy định mới, mức phạt được chia theo ba khung hành vi rất rõ ràng. Ở khung nhẹ nhất từ 80 đến 100 triệu đồng, luật áp dụng cho các lỗi cơ bản như chủ đầu tư không mở tài khoản hoặc mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì không đúng quy định. Nhích lên khung trung bình từ 160 đến 200 triệu đồng là những hành vi gian dối hoặc làm sai lệch như xác định sai kinh phí bảo trì, không ghi hoặc ghi sai thông tin tài khoản quỹ trong hợp đồng bán nhà, hoặc tự ý bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trái quy định.

🔥 Đáng chú ý nhất là khung phạt kịch sàn từ 260 đến 300 triệu đồng dành cho nhóm vi phạm nghiêm trọng nhất. Đây là đòn phạt trực tiếp vào các hành vi cố tình chây ỳ: không đóng đầy đủ phí bảo trì cho phần diện tích chủ đầu tư giữ lại, không bàn giao hoặc bàn giao chậm hồ sơ nhà chung cư, và đặc biệt là hành vi "om" quỹ, bàn giao chậm hoặc không đầy đủ quỹ bảo trì cùng tiền lãi phát sinh cho Ban quản trị. So với mức phạt cũ chỉ từ 160 đến 200 triệu đồng ở Nghị định 16/2022, con số 300 triệu đồng rõ ràng là một bước tăng đáng kể.

🤷‍♀️ Nhưng, đô thị hiện đại đang mọc lên như nấm những siêu dự án nghìn căn, nơi quỹ bảo trì không còn tính bằng tiền tỷ lẻ mà đã chạm ngưỡng hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng.

🤔Hãy thử làm một phép tính nhẩm mang tính giải trí: Với một dự án sở hữu quỹ bảo trì 100 tỷ đồng, nếu chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao và chấp nhận ăn trọn mức phạt kịch khung 300 triệu, thì khoản tiền phạt đó chỉ vỏn vẹn tương đương 0,3% tổng quỹ. Trong khi đó, chỉ cần mang 100 tỷ ấy đi gửi ngân hàng lấy lãi suất thong thả, hoặc xoay vòng làm dòng tiền ngắn hạn cho các dự án khác, số tiền lời thu về đã thừa sức đè bẹp khoản phạt 300 triệu kia. Khi chi phí vi phạm thấp hơn rất nhiều so với lợi nhuận thu được từ việc làm sai, thì phạt tiền vô hình trung lại biến thành một loại "phí dịch vụ" mua sự chậm trễ.

Việc nhà nước luật hóa các con số cụ thể từ 80 triệu đến 300 triệu đồng là một nỗ lực rất đáng ghi nhận, nhưng cách phạt một số tiền cố định cho mọi quy mô dự án giống như việc áp cùng một mức phạt vượt đèn đỏ cho cả người đi xe đạp lẫn đại gia đi siêu xe. Đối với chủ đầu tư dự án nhỏ, vài trăm triệu là một khoản tiền đáng gờm; nhưng đối với các "ông lớn" nắm giữ quỹ bảo trì hàng trăm tỷ, con số đó đôi khi chỉ nhẹ nhàng như một cái gãi ngứa, một khoản chi phí rủi ro đã được tính sẵn trong kế hoạch tài chính.🔓

Muốn chiếc gậy pháp lý thực sự phát huy quyền uy, có lẽ đã đến lúc các nhà làm luật cần thay đổi góc nhìn: Không thể dùng một con số cố định để đe dọa những dòng tiền có quy mô vô tận. Khi nào mức phạt được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng quỹ bảo trì chậm bàn giao, cộng thêm chế tài đình chỉ dự án mới hay cấm đấu thầu đất, thì lúc đó các chủ đầu tư mới thực sự cảm thấy "rùng mình". Còn hiện tại, khi tiền phạt kịch khung 300 triệu chỉ chiếm vài phần nghìn tài sản đang ngâm, cư dân vẫn sẽ phải tiếp tục hành trình băng rôn, khẩu hiệu để đòi lại từng đồng tiền do chính mình đóng góp.