Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: nguồn cung NOXH tăng mạnh liệu có tạo sức ép khiến giá chung cư thương mại hạ nhiệt?

Từ khảo sát thị trường

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 46% người tham gia cho rằng NOXH “không ảnh hưởng nhiều” đến giá chung cư thương mại. 29% tin rằng nguồn cung này có thể kéo giá giảm, trong khi chỉ 7% nghĩ rằng sẽ khiến giá tăng. Như vậy, phần lớn thị trường không kỳ vọng NOXH sẽ trở thành “cú hích” thay đổi mặt bằng giá căn hộ thương mại.

Điều này đặt ra một nghịch lý thú vị: tại sao nguồn cung tăng nhưng giá lại không giảm?

Sự khác biệt từ bản chất phân khúc

Câu trả lời nằm ở sự khác biệt về đối tượng phục vụ và nhu cầu sử dụng.

NOXH hướng đến nhóm thu nhập thấp, thường được triển khai ở các khu vực vùng ven, xa trung tâm. Các dự án này chú trọng giá bán rẻ, đáp ứng nhu cầu an cư tối thiểu, ít khi đi kèm hệ thống tiện ích cao cấp hay vị trí đắc địa.

Chung cư thương mại lại phục vụ tầng lớp trung lưu trở lên, với nhu cầu đa dạng: để ở, để đầu tư, để cho thuê. Ở phân khúc này, yếu tố quyết định không chỉ là giá bán, mà còn là vị trí trung tâm, hệ tiện ích, chất lượng xây dựng và uy tín của chủ đầu tư.

Chính sự tách biệt này khiến hai phân khúc hầu như không “trực tiếp cạnh tranh”, và vì vậy giá thương mại ít chịu áp lực từ sự tăng trưởng của NOXH.

Tổng cung vẫn chưa đủ lớn để tạo tác động lan tỏa

Dù số lượng NOXH tăng nhanh, quy mô này vẫn còn rất nhỏ so với tổng nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn. Đặc biệt, nhiều dự án NOXH còn đối mặt với những rào cản như:

- Thủ tục pháp lý phức tạp, chậm tiến độ bàn giao.

- Vị trí xa trung tâm, chưa gắn liền với hệ sinh thái sống đồng bộ.

- Chất lượng và tiện ích chưa đáp ứng kỳ vọng dài hạn của người dân.

Điều đó có nghĩa là nguồn cung tăng nhưng chưa đủ “chất” và chưa đủ “lớn” để tạo áp lực thật sự lên thị trường chung cư thương mại.

Sự bùng nổ nguồn cung NOXH trong năm 2025 là tín hiệu tích cực, thể hiện nỗ lực giải quyết bài toán an cư cho nhóm thu nhập thấp vốn lâu nay gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận thị trường. Tuy nhiên, xét trong ngắn hạn, sự gia tăng này khó có thể làm thay đổi mặt bằng giá căn hộ thương mại.

Thị trường vẫn sẽ vận hành theo logic riêng: NOXH dành cho an cư tối thiểu, còn thương mại hướng đến nhu cầu cao cấp hơn về vị trí, tiện ích và giá trị đầu tư. Do đó, giá chung cư thương mại nhiều khả năng vẫn giữ quỹ đạo tăng, phụ thuộc vào tốc độ đô thị hóa, dòng vốn đầu tư, cũng như tâm lý người mua trong từng giai đoạn.