Để dễ hình dung, với 91 triệu/m², một căn 50m² sẽ “ngốn” khoảng 4,5 tỷ đồng, và đó mới chỉ là tiền mua thô. Chưa tính phí bảo trì, nội thất, lãi vay ngân hàng, và những khoản “không tên” khác mà chỉ chủ nhà mới hiểu.

Điểm đáng chú ý là 67% số căn hộ mới chào bán có giá trên 4 tỷ đồng, còn phân khúc dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Nghĩa là, người mua ở thực có ngân sách hạn chế giờ gần như không còn lựa chọn. Thị trường giống như một hội chợ toàn hàng hiệu, đẹp, sang, nhưng treo giá mà ai cũng phải đứng xa ngắm.

Dù vậy, nghịch lý là thị trường vẫn có lực cầu. Hơn 13.000 giao dịch thành công trong 6 tháng qua, trong đó 99% là căn hộ hạng A và B, tức là phân khúc giá cao. Người mua chủ yếu là nhà đầu tư, đặt cược vào khả năng tăng giá nhờ hạ tầng đô thị đang phát triển. Với họ, mua nhà giờ giống như mua cổ phiếu bluechip, kỳ vọng giá trị tăng dần theo thời gian, và nếu khéo xoay vòng vốn, lợi nhuận sẽ không nhỏ.

Nhưng câu chuyện không chỉ toàn màu hồng. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội, cảnh báo rằng lợi nhuận ngắn hạn có thể không dễ đạt được, đặc biệt với các dự án quy mô lớn và giá cao. Nếu thị trường gặp biến động, nhu cầu thoái vốn nhanh sẽ kéo theo áp lực giảm giá, khi đó, nhà đầu tư có thể rơi vào thế “bán không nỡ, giữ không xong”.

Người mua ở thực thì đang ở thế khó. Giá tăng nhanh hơn thu nhập, khiến việc mua nhà giống như chạy marathon mà vạch đích cứ lùi xa dần. Nhiều gia đình phải lùi kế hoạch, hoặc chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, nơi vẫn còn cơ hội tìm được căn hộ phù hợp hơn.

Điều thú vị là bức tranh này không chỉ diễn ra ở Hà Nội. Nhiều thành phố lớn trên thế giới từng trải qua giai đoạn “giá phi mã” khiến nhà ở biến thành tài sản đầu tư nhiều hơn là nhu cầu ở thật. Và kết cục chung: thị trường chỉ thật sự khỏe mạnh khi giá trở lại mức mà cả người mua ở và nhà đầu tư đều tham gia được.

Vấn đề là: nếu phần lớn giao dịch đến từ nhà đầu tư, thị trường sẽ thiếu tính bền vững. Bởi khi đầu tư, mục tiêu chính là lợi nhuận, và lợi nhuận phụ thuộc vào khả năng bán ra. Nếu một ngày “làn sóng thoái vốn” diễn ra ồ ạt, mặt bằng giá hoàn toàn có thể đảo chiều.

Tóm lại, căn hộ Hà Nội giờ vừa là nơi ở, vừa là sản phẩm tài chính. Nhưng khác với gửi tiết kiệm, có thể rút ra bất cứ lúc nào, nhà đất không dễ thanh khoản nếu thị trường chững lại. Người mua ở cần tính kỹ bài toán tài chính lâu dài, còn nhà đầu tư phải đủ tỉnh táo để phân biệt giữa “cơ hội sinh lời” và “cục nợ đẹp đẽ”.

Và nếu giá vẫn tiếp tục leo thang như hiện tại, thì ngoài việc tích lũy thu nhập, có lẽ người mua ở còn cần… một chút may mắn, như trúng số, để giấc mơ an cư trở nên khả thi hơn.