📉 Giá giảm xuất hiện ở loạt dự án đình đám

Theo số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng, Viện Kinh tế Xây dựng và thống kê thị trường tháng 7/2025 do các đơn vị nghiên cứu công bố, nhiều dự án từng là "biểu tượng" tại hai đô thị lớn nhất nước đang chứng kiến mức giảm giá dao động từ 3–4%.

Tại Hà Nội, các dự án lớn như: Royal City: giảm 3,1%, còn 93,1 triệu đồng/m²; D’. Le Roi Soleil: giảm 4,5%, còn 129,9 triệu đồng/m²; Unimax Twin Tower: giảm 3,6%, còn 46,7 triệu đồng/m²; FLC Premier Parc Đại Mỗ, Geleximco Southern Star… cũng ghi nhận giảm nhẹ quanh mốc 3,2–3,3%

Tại TP.HCM, một số dự án có mức giảm tương đương: The View Riviera Point: giảm 3,8%, còn 72 triệu đồng/m²; Dragon Hill Residence & Suites 2: giảm 3,5%, còn 48,7 triệu đồng/m²; Orchard Hill – Sycamore, Đạt Gia Residence, Mermaid Seaview… đồng loạt giảm trên 3%

Đáng chú ý, phần lớn các dự án giảm giá đều nằm trong nhóm đã hoàn thiện từ 3–8 năm, thanh khoản thứ cấp không cao, cư dân đã ổn định, dư địa tăng giá không còn lớn. Những người rao bán trong giai đoạn này chủ yếu là nhà đầu tư thoát hàng hoặc người dùng cần cơ cấu lại dòng tiền.

🔺 Ở chiều ngược lại nhiều dự án vẫn tăng giá bền bỉ

Không phải toàn bộ thị trường đều đi xuống. Trong khi phân khúc thứ cấp hạ nhiệt, nhiều dự án mới đặc biệt là tại các khu vực có hạ tầng tốt, tiện ích đầy đủ, hoặc nằm trong quy hoạch phát triển – vẫn tiếp tục ghi nhận mức tăng giá từ 3–5%.

Tại Hà Nội: Hà Nội Center Point: tăng 4,2%, đạt 90,7 triệu/m²; Sun Square: tăng 3,9%, đạt 67,9 triệu/m²; Matrix One: tăng 3,9%, vươn lên 111,7 triệu/m²

Tại TP.HCM: River Garden: tăng 4,3%, đạt 70,4 triệu/m²; Riviera Point (khu mới): tăng 4,4%, đạt 68,1 triệu/m²; Chung cư dầu khí PVC-IC: tăng mạnh 5,1%, đạt 30,1 triệu/m² (nhờ kỳ vọng từ quy hoạch đô thị Thủ Đức mở rộng)

Những con số này cho thấy, giá căn hộ không giảm trên diện rộng mà đang phân hóa rõ rệt: vị trí – chất lượng – thời điểm đang trở thành ba yếu tố quyết định sức khỏe giá bán.

🏙️ Giá căn hộ trung bình vẫn cao nhất thập kỷ

Dù có hiện tượng giảm giá cục bộ, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đang ở mức đỉnh: Hà Nội: ~80 triệu đồng/m² (tăng 5,6% theo quý, tăng 33% so với cùng kỳ); TP.HCM: ~89 triệu đồng/m² (ổn định theo quý, nhưng tăng gần 36% so với cùng kỳ 2024)

Báo cáo của Bộ Xây dựng khẳng định: giá đã ổn định, không còn hiện tượng "sốt đất" như cuối 2024, nhưng cũng chưa có dấu hiệu điều chỉnh sâu do sức cầu vẫn mạnh và dòng tiền chưa rút khỏi thị trường.

🧠 Người mua nhà: nên làm gì lúc này?

Dưới góc nhìn của người mua để ở nhất là những gia đình trẻ đây có thể là thời điểm bắt đầu dễ thở hơn nếu bạn nhắm đến phân khúc thứ cấp. Những căn hộ đã qua sử dụng tại các khu vực đầy đủ tiện ích, giao thông thuận tiện đang có mức giá mềm hơn, trong khi chất lượng sống không giảm đi nhiều.

Tuy nhiên, người mua vẫn cần cân nhắc kỹ:

Đừng chỉ nhìn vào “giảm giá”, mà hãy phân tích giá trị thực: mức giá hiện tại có tương xứng với vị trí, tiện ích, chất lượng hay không?

Với các dự án giảm giá nhưng phí dịch vụ cao, nội thất xuống cấp, tỷ lệ cư dân thấp... có thể ẩn chứa chi phí lâu dài lớn hơn khoản giảm giá trước mắt.

💼 Nhà đầu tư: cơ hội bắt đáy hay bẫy thanh khoản?

Với nhà đầu tư, thời điểm này là lúc để “soi kỹ, chọn đúng” thay vì lao vào tất cả. Những dự án giảm giá có thể là cơ hội nếu:

- Có khả năng cho thuê tốt (vị trí gần trường học, bệnh viện, khu công nghiệp…)

- Có tiềm năng tăng giá trở lại khi hạ tầng xung quanh hoàn thiện

- Pháp lý sạch, cư dân đông, dịch vụ ổn định

Ngược lại, nhiều dự án giảm giá lại là tín hiệu thanh khoản yếu, tiềm ẩn rủi ro nếu bạn cần bán ra trong ngắn hạn. Trong bối cảnh lãi suất đang thấp, việc giữ tiền trong căn hộ để chờ tăng giá có thể không hiệu quả bằng các kênh đầu tư khác.

🔎 Đây có phải là đáy?

Câu trả lời thực tế là: chưa chắc. Nếu nhìn theo chu kỳ dài, giá bất động sản Việt Nam hiếm khi giảm sâu trên diện rộng. Mỗi lần điều chỉnh chỉ kéo dài vài quý, sau đó lại bật tăng khi có chính sách hỗ trợ. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại (~3–4%) vẫn quá nhỏ để gọi là “đáy”. Đó chỉ là tín hiệu điều chỉnh, không phải sụp đổ.

Với người mua thực, đây có thể là thời điểm bắt đầu thương lượng tốt hơn. Nhưng với nhà đầu tư, “đáy” chỉ đúng khi bạn chọn được giá trị thật, không phải chỉ vì thấy giá đang giảm.

Bất động sản như mọi kênh đầu tư luôn yêu cầu sự kiên nhẫn, hiểu biết và khả năng đọc thị trường đúng thời điểm. Giá giảm nhẹ tại một số dự án hiện nay không có nghĩa là toàn thị trường đang rơi vào khủng hoảng, mà phản ánh sự chuyển dịch từ kỳ vọng sang thực tế.

Người mua nhà, nhà đầu tư lúc này cần tỉnh táo hơn bao giờ hết: đừng bị cuốn vào “giấc mơ sở hữu” hay “ảo tưởng bắt đáy”. Hãy nhìn vào dòng tiền, nhu cầu thật, tiềm năng thật và chỉ xuống tiền khi bạn thật sự hiểu giá trị căn nhà mình mua.