Trong bối cảnh thị trường chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, câu hỏi được đặt ra là: Liệu đây có phải là mặt bằng giá hợp lý? Giá đang tăng theo quy luật cung cầu, hay chỉ là hiệu ứng “thổi giá” nhất thời? Và người mua nhà dù để ở hay để đầu tư cần chuẩn bị điều gì trước làn sóng giá mới?
Đầu tiên, cần nhìn nhận rằng thị trường Hà Nội hiện đang phân hóa rõ rệt. Phân khúc siêu cao cấp như Noble Crystal Tây Hồ, The Nelson Ba Đình hay Sun Feliza Cầu Giấy đã chạm ngưỡng 130 đến 330 triệu đồng/m². Đây là những dự án có vị trí “kim cương”, tiêu chuẩn quốc tế, hướng tới nhóm khách hàng thượng lưu, nên mức giá cao không gây quá nhiều bất ngờ. Tuy nhiên, điều đáng lưu tâm là chúng đang tạo ra một mặt bằng giá tham chiếu mới, khiến nhiều chủ đầu tư dự án xung quanh cũng "mạnh tay" điều chỉnh theo dù tiêu chuẩn, tiện ích hay pháp lý có thể chưa tương xứng.
Với nhóm cao cấp – tầm trung, các dự án như Matrix Premium, Masteri Grand Avenue hay Long Biên Central đều đã tiệm cận hoặc vượt mốc 100 triệu đồng/m². Nếu so sánh với thu nhập bình quân của người dân thủ đô (khoảng 12–15 triệu đồng/tháng), một người độc thân sẽ phải tiết kiệm toàn bộ thu nhập trong... gần 7–8 năm mới có thể mua được 10m² nhà chưa kể đến chi phí sinh hoạt, nuôi con, lãi vay, hay phát sinh cuộc sống thường nhật.
Và ngay cả những phân khúc vốn được coi là "dễ thở" như Kepler Land Hà Đông, The Victoria tại Vinhomes Smart City hay Greenera Southmark tại Thanh Trì cũng đang tiến sát ngưỡng 90 triệu đồng/m². Có người nói vui rằng: “Một năm làm việc tích cóp mới đủ mua một mét vuông nhà” tưởng đùa mà hóa ra lại gần với thực tế hơn bao giờ hết.
Câu hỏi đặt ra là: Vì sao giá lại tăng nhanh và mạnh đến vậy? Lý do đầu tiên đến từ chi phí đầu vào. Giá đất tại Hà Nội tăng cao, đi cùng là vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay tất cả đều tác động trực tiếp đến giá thành căn hộ.
Thứ hai là sự khan hiếm nguồn cung mới do các vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm qua, khiến một số dự án mở bán đợt mới có lợi thế “độc quyền”, từ đó đẩy giá lên dễ dàng. Thứ ba là hiệu ứng từ các nhà đầu tư quay trở lại thị trường, kỳ vọng biên lợi nhuận cao trong bối cảnh lạm phát và kênh gửi tiết kiệm không còn hấp dẫn. Và cuối cùng là tâm lý "thị trường dẫn dắt thị trường" – khi một dự án được bán với giá cao, các dự án xung quanh dù không tương đương vẫn được đẩy giá theo.
Tuy nhiên, đằng sau cơn sốt giá này là những rủi ro âm thầm. Chất lượng dự án không đồng đều, tiện ích nhiều nơi còn nằm trên giấy, hạ tầng khu vực chưa đồng bộ, và đặc biệt là năng lực tài chính của người mua đang bị kéo căng quá mức. Nhiều gia đình trẻ buộc phải vay đến 70–80% giá trị căn hộ, với kỳ hạn trả góp 25–30 năm, biến giấc mơ an cư thành gánh nặng tài chính kéo dài.
Với người mua để ở, lúc này cần đặc biệt tỉnh táo. Giá cao không đồng nghĩa với tốt. Hãy đánh giá một dự án dựa trên vị trí thực, chất lượng bàn giao, cộng đồng cư dân, pháp lý rõ ràng và khả năng kết nối – chứ không nên bị dẫn dắt bởi truyền thông hay mức giá "tham chiếu" của một dự án hạng sang cách đó vài con phố. Ngoài ra, cần xác định rõ khả năng tài chính của mình: thu nhập bao nhiêu, vay được bao nhiêu, trả lãi như thế nào, và có sẵn phương án dự phòng nếu thu nhập bị gián đoạn hay lãi suất tăng trở lại.
Với nhà đầu tư, thời điểm hiện tại không còn thích hợp cho chiến lược “lướt sóng”. Thay vào đó, chỉ nên lựa chọn những dự án có giá còn thấp so với tiềm năng khu vực, pháp lý minh bạch, thanh khoản tốt và có thể khai thác cho thuê ổn định. Việc nắm giữ dài hạn sẽ là phương án an toàn hơn trong bối cảnh thị trường đang ở giai đoạn phân hóa mạnh.
Một mét vuông nhà có thể tương đương một năm làm việc nghe có vẻ phi lý nhưng lại đang dần trở thành thực tế. Vì vậy, hơn lúc nào hết, người mua cần quay về với câu hỏi cốt lõi: căn nhà đó có đáng với số tiền mình bỏ ra không? Và nếu không thể mua được căn nhà đúng kỳ vọng, thì tạm hoãn hay thay đổi khu vực, thay vì lao vào vòng xoáy vay mượn rủi ro có thể là lựa chọn khôn ngoan hơn.
Giữa lúc thị trường biến động, giữ được sự tỉnh táo, hiểu rõ giá trị thật và kỷ luật tài chính chính là nền tảng để bạn không lạc hướng trên hành trình tìm một chốn an cư bền vững.