GIÁ TĂNG THEO NGÀY – HIỆN TƯỢNG PHI LÝ ĐANG LAN RỘNG

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ thứ cấp đang chứng kiến một nghịch lý: nhiều chung cư cũ, đã bàn giao 7-10 năm, bỗng dưng tăng giá hàng trăm triệu đồng chỉ sau… một đêm. Nguyên nhân? Chỉ vì gần dự án mới mở bán với giá chào “trên trời” – từ 118 triệu đến 200 triệu đồng/m².

Trường hợp chị Tuyết Nhung (quê Thái Nguyên) là ví dụ điển hình. Vừa đặt cọc 100 triệu cho căn 78 m² giá 4,5 tỷ, hôm sau chủ nhà “lật kèo” đòi tăng thêm 200 triệu vì nghe tin dự án mới trong phường Việt Hưng rao 118 triệu/m². Tương tự, một căn 66 m² ở Long Biên cũng bị nâng giá thêm 100 triệu đồng chỉ sau một ngày, bất chấp thị trường chưa có giao dịch thực tế nào ở mức giá tham chiếu này.

Không chỉ Long Biên, tại Cầu Giấy – nơi nguồn cung hạn chế – nhiều căn chung cư hơn chục năm tuổi đã leo từ 96-100 triệu/m² lên 105-110 triệu/m² chỉ trong hai tháng. Lý do được môi giới đưa ra: “ăn theo” dự án mới cuối đường Xuân Thủy chào giá 160-200 triệu/m².

DỮ LIỆU CHO THẤY ĐÂU LÀ “GIÁ THẬT”

Theo CBRE, giá bán chung cư cũ tại Hà Nội quý II/2025 trung bình 50 triệu/m², tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, chung cư sơ cấp trung bình 79 triệu/m² (chưa gồm VAT, phí bảo trì), tăng tới 33% so với năm 2024. Một số khu từng chỉ 40-50 triệu/m² như Hà Đông, Hoàng Mai nay đã xuất hiện dự án mới vượt mốc 70 triệu/m².

Điểm đáng chú ý là nhiều chủ nhà “neo” giá không vì áp lực bán, mà để chờ khách chấp nhận mức giá mới. Không ít căn chưa có sổ đỏ vẫn bị đẩy giá, tạo ra rủi ro kép cho người mua: giá cao và pháp lý chưa đảm bảo.

TÁC ĐỘNG LÊN NGƯỜI MUA – GIẤC MƠ NHÀ Ở NGÀY CÀNG XA

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – cảnh báo: ngay cả những người có thu nhập 40-50 triệu/tháng cũng ngần ngại mua nhà nếu không được gia đình hỗ trợ. Áp lực trả nợ vay, đặc biệt với lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, đang bào mòn khả năng tài chính của nhóm người trẻ.

Khảo sát của VnExpress với hơn 7.600 độc giả cho thấy:

52% không muốn mua chung cư nửa cuối 2025 vì giá tăng quá nhanh.

21% tiếp tục thuê nhà, chờ giá hạ về mức hợp lý.

Phần lớn chỉ đủ mua nhà dưới 3 tỷ đồng.

TÍN HIỆU THỊ TRƯỜNG: GIAO DỊCH GIẢM, HẤP THỤ SỤT MẠNH
Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng): tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội quý II giảm 13% so với cùng kỳ, giao dịch thứ cấp giảm gần 8%.

CBRE: lượng giao dịch chung cư Hà Nội đạt gần 5.200 căn, giảm 27% so với cùng kỳ; tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới chỉ đạt 60%, thấp hơn nhiều so với mức 90% của năm ngoái.

Những con số này cho thấy giá cao đang bào mòn sức mua, thị trường có dấu hiệu “nóng giá – lạnh giao dịch”.

HỆ LỤY XÃ HỘI: TỪ “NGẠI CƯỚI, LƯỜI SINH” ĐẾN NGUY CƠ BONG BÓNG

Khi cơ hội sở hữu nhà ở khép lại với phần đông người dân đô thị, đặc biệt là thế hệ trẻ, hệ quả không chỉ là nhu cầu nhà ở không được đáp ứng, mà còn tác động trực tiếp đến quyết định hôn nhân và sinh con. Đây là xu hướng đã và đang xảy ra tại Trung Quốc, Hàn Quốc – nơi giá bất động sản vượt xa thu nhập trung bình.

Ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo: nếu không kiểm soát kịp thời, thị trường Hà Nội có thể bước vào chu kỳ bong bóng bất động sản. Khi đó, cú sập giá sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền, tác động tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế.

KẾT LUẬN – CẦN MỘT CÚ “PHANH GẤP”

Giá chung cư cũ “ăn theo” dự án mới không chỉ là câu chuyện thị trường tự điều chỉnh, mà đang là cơn sốt giá ảo tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu cơ quan quản lý không sớm can thiệp bằng các biện pháp:

Giám sát chặt hoạt động rao bán “thổi giá”.

Tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá hợp lý.

Hỗ trợ tín dụng dài hạn cho người mua ở thực.

… thì khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà sẽ còn nới rộng, biến giấc mơ an cư của hàng triệu người thành điều xa xỉ.