Khi vị trí tạo sóng, giá cũ cũng muốn mới

Ghi nhận từ VnExpress cho thấy, tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), một căn hộ cũ từng có giá khoảng 50 triệu đồng/m², nay được môi giới rao bán tới 65 triệu đồng/m² tức tăng hơn 30%. Điểm mấu chốt nằm ở việc khu vực này vừa xuất hiện một dự án mới, chào bán với mức giá từ 70 đến 75 triệu đồng/m². Sự chênh lệch không quá lớn khiến nhiều người mua cảm thấy chung cư cũ "vẫn còn rẻ" và sẵn sàng xuống tiền.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại Hà Nội, điển hình là khu vực Hà Đông, Mỹ Đình. Những dự án đã bàn giao từ 5–7 năm, thậm chí lâu hơn, đang được đẩy giá nhờ “hưởng lợi” từ làn sóng truyền thông và tâm lý kỳ vọng của các dự án lân cận.

Từ góc nhìn thị trường, có thể hiểu đây là phản ứng dây chuyền. Khi một dự án mới thiết lập mặt bằng giá cao, toàn bộ khu vực sẽ được “định vị” lại tạo ra cảm giác chung cư cũ cũng phải có giá tương xứng. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: Giá tăng vậy có hợp lý?

Mặt bằng giá mới nhưng chất lượng có còn mới?

Theo các chuyên gia, việc chung cư cũ tăng giá chỉ là hiện tượng tạm thời, mang tính tâm lý thị trường nhiều hơn là phản ánh giá trị thật. Bởi xét về chất lượng công trình, hệ thống tiện ích, tiêu chuẩn thiết kế hay pháp lý các dự án mới thường vượt trội hơn đáng kể.

Nhiều chung cư cũ, dù nằm vị trí đẹp và đã hình thành cộng đồng cư dân, vẫn không thể đáp ứng những tiêu chí sống hiện đại như bãi đỗ xe thông minh, trung tâm thương mại tích hợp, khu vui chơi, hồ bơi, không gian xanh hay hệ thống phòng cháy chữa cháy tiêu chuẩn mới. Một số dự án thậm chí đang phải đối mặt với tình trạng xuống cấp hạ tầng, chi phí bảo trì cao, hoặc chưa hoàn tất sổ hồng do pháp lý kéo dài.

Điều này đặt người mua vào tình thế dễ “mua hớ” nếu chỉ nhìn vào giá và vị trí mà bỏ qua yếu tố chất lượng sống.

Người mua cần tỉnh táo, nhà đầu tư nên cẩn trọng

Rõ ràng, việc chung cư cũ được thổi giá không xấu nếu đi kèm với cải tạo chất lượng hoặc có giá trị sử dụng thực tế. Nhưng trong nhiều trường hợp, đây chỉ là “chiêu” ăn theo thị trường của giới đầu cơ hoặc môi giới. Mặt bằng giá mới của dự án kế bên có thể khiến thị trường kỳ vọng tăng trưởng, nhưng không đồng nghĩa với việc tài sản cũ lập tức tăng tương ứng.

Với người mua để ở, cần tỉnh táo đánh giá toàn diện: tình trạng pháp lý, cộng đồng cư dân, chi phí vận hành, khả năng sửa chữa và không gian sống lâu dài. Đừng để giá niêm yết bị dẫn dắt bởi tâm lý "khu này sắp tăng mạnh".

Với nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường đang "lọc máu", nên cân nhắc rủi ro thanh khoản. Một căn hộ cũ với giá quá cao có thể mất tính cạnh tranh, đặc biệt khi dự án mới bàn giao với mức giá tương đương nhưng chất lượng vượt trội.

Thị trường bất động sản đang có những chuyển động tinh vi không còn đơn thuần là bài toán cung cầu, mà là sự thử thách đối với khả năng đánh giá giá trị thực. Khi chung cư cũ “đội giá” theo hơi nóng của dự án mới, người mua thông minh cần đặt ra câu hỏi: Tôi đang mua giá trị thật, hay đang trả tiền cho kỳ vọng không đến từ chính căn hộ đó?