Chỉ trong nửa năm, số sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã vượt 40.000 căn, gần bằng tổng của cả năm trong nhiều năm trước. Nếu tốc độ này được duy trì, đến cuối năm chúng ta hoàn toàn có thể chạm mốc 100.000 sản phẩm. Nghe qua thì giống như một mùa bội thu, đủ để nhà đầu tư và môi giới mở tiệc.
Nhưng… đừng vội đặt bàn buffet. Câu hỏi lớn hơn là: cung tăng rồi thì cầu có tăng kịp không? Giá có dịu xuống để người mua thực sự dễ tiếp cận hơn không? Và quan trọng nhất: Liệu đây là tín hiệu hồi phục bền vững hay chỉ là một cơn “say nắng” nhất thời?
🌟 Tăng mạnh, nhưng tăng ở đâu?
Câu trả lời: tăng chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Vâng, nơi mà một căn hộ có giá bằng cả chục năm thu nhập của một gia đình trung lưu. Ở phân khúc này, nhu cầu ở thực vốn đã mỏng, nay lại gặp lúc nhà đầu tư đang “mệt mỏi” vì lãi vay cao và thanh khoản chậm. Còn phân khúc bình dân, nơi tập trung phần đông nhu cầu thực, thì vẫn khan hiếm như… ngày xưa khan nước ngọt ở miền Tây mùa hạn.
Nói cách khác, nguồn cung tăng không có nghĩa là dễ mua, thậm chí, người có nhu cầu thực còn cảm thấy “chưa tới lượt mình” vì toàn sản phẩm ngoài tầm tay.
🏞 Đất nền: giao dịch nhích lên, tồn kho cũng phình ra
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy đất nền đã có dấu hiệu “ấm” hơn, giao dịch nhúc nhích. Nhưng điều thú vị (và hơi đáng lo) là tồn kho cũng tăng gần 3 lần so với cuối năm 2024. Nhiều khu từng “sốt đất” nay rơi vào trạng thái “ngủ đông giữa hè”: rao bán nhiều lần, đổi chủ vài lần, cuối cùng vẫn là… mảnh đất trống.
Vậy đây là sự hồi phục thật hay chỉ là “chiêu” tạo cảm giác thị trường sôi động? Nhiều người thì bảo “ấm lên rồi đó”, nhưng khi hỏi kỹ “ấm ở đâu?” thì câu trả lời thường là “ấm trên giấy” hoặc “ấm trên nhóm chat”.
💸 Dòng tiền đổ mạnh nhưng không đổ đều
Tín dụng bất động sản và dòng vốn FDI đang tăng tốc trở lại, nghe rất đáng mừng. Nhưng nhìn kỹ sẽ thấy, tiền đang chảy về những dự án lớn, chủ đầu tư uy tín, vị trí trung tâm, pháp lý rõ ràng. Còn những dự án “nửa vời”, dở dang, tranh chấp, vướng quy hoạch thì dòng tiền né xa như né đèn đỏ tốc độ ở cao tốc.
Điều này có nghĩa: nếu bạn cầm tiền và nghĩ “ở đâu cũng tăng”, “cứ mua là thắng” thì… xin chia buồn, đó là mindset của giai đoạn 2021, không còn hợp với năm 2025 nữa.
🎭 Tỉnh táo hay mơ mộng, quyền quyết định nằm ở bạn
Có thể nói, thị trường đã bớt u ám hơn so với một, hai năm trước. Nhưng bảo rằng “thời hoàng kim” đã trở lại thì… chưa đâu. Hiện tại là giai đoạn chuyển giao – thanh lọc – tái cấu trúc. Nhà đầu tư bây giờ giống như người đi chợ, không còn cảnh hớt hải sợ hết hàng, mà phải đứng quan sát kỹ từng sạp, xem hàng tươi hay hàng để qua đêm, có đáng tiền hay không.
Những người thắng cuộc trong giai đoạn này sẽ là nhóm đi trước làn sóng, hiểu rõ dòng tiền đang chạy đi đâu, chọn phân khúc hợp lý và giữ kỷ luật tài chính. Ngược lại, ai vẫn ôm niềm tin “mua gì cũng lời” thì rất dễ trở thành nhân vật chính trong câu chuyện “lãi giấy, lỗ thật”.