🔍 Khi chung cư trung cấp thành… hàng hiếm như vàng trắng

Có một sự thật đang diễn ra trên thị trường bất động sản Hà Nội: chung cư trung cấp đã gần như “tuyệt chủng”. Nếu đang mơ mộng về một căn hộ mới tinh với giá tầm 30–40 triệu đồng/m² thì… tỉnh lại đi ạ. Vì suốt 5 quý liên tiếp, không một dự án nào thuộc phân khúc này được bung hàng trên thị trường sơ cấp.

Thay vào đó, các dự án mới cứ thi nhau đội giá như thi chạy 100m: tối thiểu 75–80 triệu/m², còn những khu “đáng sống” thì nhẹ nhàng 100 triệu/m² trở lên, ở tận vùng ven cũng không ngoại lệ. Căn hộ trung cấp vốn từng là sự lựa chọn vừa tầm cho người có thu nhập ổn định giờ chỉ còn là một khái niệm mang tính hoài niệm, giống như Nokia 1280 vậy: từng phổ biến, bền bỉ, nhưng giờ chẳng ai sản xuất nữa.

📈 Căn hộ thứ cấp – “người cũ nhưng chất lượng”

Trong khi sơ cấp “tắt tiếng”, thị trường căn hộ thứ cấp (đã bàn giao, có sổ) lại nhộn nhịp lạ thường. Theo thống kê quý II/2025, tổng lượng căn hộ giao dịch trên thị trường đạt 17.100 căn, tăng tận 107% so với quý trước, mà phần lớn lại đến từ phân khúc thứ cấp.

Tại sao căn hộ cũ lại được chuộng đến vậy? Lý do đơn giản: vừa túi tiền – có sổ – ở được ngay. Người mua ở thực không phải ai cũng đủ gan để đặt cọc 3 tỷ cho căn hộ còn đang nằm trên giấy, còn nhà đầu tư thì đâu ai thích “ôm bom” pháp lý hay đợi 3 năm mới lướt được. Thế là, căn hộ cũ với pháp lý rõ ràng, giá bán mềm hơn, và có thể vào ở hoặc cho thuê ngay lập tức, bỗng chốc trở thành ngôi sao thị trường.

🤔 Vì sao nhà trung cấp lại… vắng bóng?

Không phải thị trường ghét người thu nhập trung bình, mà là vì làm nhà cho họ… không lời bằng nhà cho người giàu. Các chủ đầu tư đang ưu tiên chạy đua cao cấp hóa, một phần để nâng biên lợi nhuận, phần khác để đánh bóng thương hiệu, vì bán nhà 100 triệu/m² nghe sang hơn là bán 40 triệu/m².

Ngoài ra, quỹ đất giá rẻ trong nội đô thì gần như không còn, cái gì rẻ thì hết, cái gì đắt thì mọc lên. Và một nguyên nhân khác nghe hơi buồn: thị trường vẫn đang bị chi phối bởi dòng tiền đầu tư, và phần lớn dòng tiền này chỉ săn lùng những căn hộ có khả năng “bay” sổ hồng trong thời gian ngắn.

Thế là nhà trung cấp rút lui trong im lặng, nhường sân khấu cho những “người anh em” cao cấp hơn, đắt tiền hơn, nhưng không phải lúc nào cũng phù hợp với thực tế.

Mua gì bây giờ?

Nếu bạn có khoảng 1–2 tỷ đồng trong tay, đừng “cố quá thành quá cố” để chen chân vào phân khúc cao cấp sơ cấp đang ngày càng xa vời. Hãy tập trung vào thị trường thứ cấp, nơi còn nhiều lựa chọn dễ thở hơn, từ căn hộ đã sử dụng vài năm, đến những căn chủ cần bán gấp, pháp lý rõ ràng và giá còn có thể thương lượng.

Còn nếu bạn thực sự dư dả tài chính, hoặc yêu thích mùi thơm của đồ mới, thang máy khôn ngoan, tiện ích long lanh thì cứ mạnh dạn chọn căn hộ cao cấp. Nhưng nhớ là nên kiểm tra pháp lý kỹ, và đừng quên rằng: cái gì cao thì rủi ro cũng cao theo.