Mấy năm trước, đi mở bán căn hộ vui như đi concert. Sale cầm mic hét, khách cầm bảng chọn căn, nhà đầu tư ngồi cà phê cũng chốt được deal. Có giai đoạn mua tầng trung hay tầng cao không quan trọng, quan trọng là “mua được đã”. Vì khi ấy thị trường vận hành theo niềm tin rất đơn giản: sáng ngủ dậy giá lại tăng.
Nhưng giờ thì nhiều người ngủ dậy chỉ thấy… phí quản lý tăng.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ lệ khách mua chung cư để lướt sóng hiện chỉ còn khoảng 4%, trong khi vài năm trước từng chiếm tới 30-40% giao dịch. Con số này nghe thôi đã thấy thị trường đổi mood mạnh cỡ nào.
Vì thời “để đâu cũng thắng” gần như đã qua 🤷♀️
Lúc căn hộ còn tăng vài trăm triệu sau mỗi đợt mở bán, dòng tiền đầu cơ lao vào rất dễ hiểu. Người ta mua không cần ở, cũng chưa chắc tính dòng tiền kỹ lắm, vì niềm tin lớn nhất là sẽ có người mua lại giá cao hơn. Nhưng khi mặt bằng giá bị kéo lên quá nhanh, lãi suất không còn rẻ, thanh khoản chậm lại thì bài toán lướt sóng bắt đầu khó như chơi chứng khoán😂
Dữ liệu từ One Mount cho thấy quý I/2026, lượng giao dịch căn hộ chỉ còn khoảng 4.000 căn, giảm mạnh theo cả quý lẫn năm. Một căn hộ từng 3-4 tỷ giờ bị đẩy lên 6-7 tỷ. Có những khu vùng ven giá còn ngang nội đô vài năm trước, trong khi lợi suất cho thuê lẹt đẹt 2-3%/năm, chưa chắc bằng gửi tiết kiệm nếu tính đủ chi phí.
Mà người mua bây giờ cũng bắt đầu tỉnh táo hơn.
Họ không còn dễ bị thôi miên bởi cụm từ “tiềm năng tăng giá mạnh trong tương lai” như giai đoạn sốt nóng nữa. Vì tương lai đâu chưa thấy, chỉ thấy mỗi tháng trả lãi ngân hàng trước mắt. Thế là thay vì lao vào mua mới, nhiều người quay sang săn căn hộ cũ đã bàn giao, có thể nhìn tận mắt chất lượng thật. Người khác thì chấp nhận đi xa hơn sang Hưng Yên, Bắc Ninh để tìm mức giá còn “thở” được.
Thị trường hiện tại giống một bữa tiệc đã qua giờ cao điểm. Nhạc vẫn bật, đèn vẫn sáng, phối cảnh vẫn lung linh, nhưng mấy người tạo sóng năm xưa không biết đang ở chân trời nào rồi.
Có thể họ đang ôm đất nền chờ quy hoạch. Có thể đang nằm im nghe ngóng lãi suất. Cũng có thể đã chuyển qua vàng, chứng khoán hay một lĩnh vực nào đó ít phải nghe câu “anh chị cố thêm chút nữa là sở hữu được căn view hồ”.
Trong khi đó, người bán vẫn neo tâm lý thời sốt đất. Chủ đầu tư vẫn cố giữ giá để bảo toàn biên lợi nhuận và tránh hiệu ứng giảm giá dây chuyền. Nhưng dòng tiền thật phía dưới thì yếu đi thấy rõ.
Vì cuối cùng, bất động sản có thể được đẩy lên bằng kỳ vọng một thời gian, nhưng không thể đi ngược khả năng chi trả mãi mãi. Người mua ở thực có giới hạn. Nhà đầu tư thì không còn dễ hưng phấn như trước. Còn thị trường bây giờ bắt đầu bước vào giai đoạn khó nhất: ai cũng muốn bán giá cao, nhưng người chịu mua giá đó lại ngày càng ít.
Với khoảng 16.700 căn hộ dự kiến tung ra thị trường trong 9 tháng tới, đây sẽ là phép thử rất thật cho sức cầu. Vì đến một lúc nào đó, thị trường sẽ phải trả lời câu hỏi quan trọng nhất: giá hiện tại là giá trị thật… hay chỉ là ký ức đẹp của những mùa sốt cũ.