Nếu tính đúng bài, mỗi năm thị trường phải hấp thụ đâu đó 200.000 căn. Trong khi mấy năm vừa rồi, cố lắm cũng chỉ quanh 35–40 nghìn căn. Khoảng cách này không còn là “tăng trưởng” nữa, mà là kiểu đang chạy bộ mà bắt tăng tốc thành… chạy nước rút.

Nghe thì rất đã, nhưng thị trường bất động sản có một đặc sản: kế hoạch luôn đi trước thực tế vài năm, thậm chí vài nhịp.

Muốn có 200.000 căn/năm thì không phải cứ ký quyết định là xong. Phải có đất sạch, pháp lý thông, quy hoạch rõ, hạ tầng kéo tới, vốn bơm đủ, và quan trọng nhất là thời gian để làm hết từng đấy thứ. Nên nếu nhìn thẳng vào thực tế, 2026–2027 nhiều khả năng vẫn chỉ loanh quanh 30–40 nghìn căn mỗi năm. Tức là thị trường gần như chưa có gì thay đổi, vẫn là câu chuyện quen thuộc: người mua chọn trong một rổ khá ít, giá thì không có lý do gì để giảm sâu.

Nói gọn lại, hai năm đầu là giai đoạn “hứa hẹn”, chưa phải “thực hiện”.

Đến khoảng 2028 trở đi mới bắt đầu có chuyện để bàn. Khi các đại đô thị quanh các trục vành đai, đặc biệt khu vực VĐ3 – VĐ4, đồng loạt bung hàng, nguồn cung có thể nhảy vọt lên 100.000 – 200.000 căn mỗi năm như dự báo. Lúc này thị trường sẽ xuất hiện một cảm giác rất khác so với hiện tại: không còn thiếu hàng nữa.

Đi xem nhà sẽ không còn kiểu “có gì xem nấy”, mà bắt đầu có quyền so sánh, cân nhắc, thậm chí chê lên chê xuống. Nghe thì rất văn minh, rất giống thị trường phát triển.

Nhưng đến đây lại bắt đầu… vỡ ra một chuyện.

Nguồn cung tăng mạnh, nhưng phần lớn lại nằm ở các khu đại đô thị, khu ven, khu mới – nơi hạ tầng đang hoàn thiện dần và khoảng cách với trung tâm là một cái giá phải trả. Trong khi đó, nhu cầu thật vẫn nằm ở khu đã hình thành, gần chỗ làm, gần trường học, gần những thứ người ta dùng hàng ngày.

Thế là sẽ xuất hiện một nghịch lý rất “đời”: nhà thì nhiều thật, nhưng nhà đúng nhu cầu thì vẫn thiếu.

Kiểu như đứng trước cả rổ sung, quả nào quả nấy trông cũng ngon, nhưng toàn ở cành cao. Nhìn thì thích, mà với thì phải kiễng chân, có khi còn cần thêm cái ghế.

Câu chuyện giá cũng không ngây thơ như kiểu cung tăng thì giá giảm. Nhìn lại giai đoạn 2020–2023 là thấy rõ, nguồn cung tụt mạnh nhưng giá lại leo thẳng đứng. Lý do không chỉ nằm ở việc thiếu nhà, mà còn ở chỗ dòng tiền vẫn coi bất động sản là nơi trú ẩn. Khi tiền vẫn thích nằm trong đất, thì thêm nguồn cung chỉ làm thị trường “đỡ căng” hơn một chút, chứ không làm giá rơi tự do.

Thêm một thực tế nữa là chi phí đầu vào hiện nay không cho phép câu chuyện “bán rẻ”. Từ tiền đất, chi phí xây dựng, đến lãi vay, tất cả đều neo ở mức cao. Chủ đầu tư không phải tổ chức từ thiện, nên kể cả khi nguồn cung nhiều lên, họ cũng không có động lực để hạ giá sâu, trừ khi bị ép phải bán.

Dự báo mức 40–50 triệu/m² ở các đại đô thị mới là hoàn toàn có cơ sở, nhưng cần hiểu rõ đây là mức giá đi kèm đánh đổi. Đổi khoảng cách lấy giá, đổi thời gian lấy cơ hội. Ai chấp nhận được thì thấy hợp lý, còn không thì vẫn quay lại bài toán cũ: ở gần thì đắt, ở xa thì rẻ hơn nhưng phải chịu.

Còn khu nội đô thì gần như không có nhiều biến động theo hướng “dễ chịu” hơn. Quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao, nên giá vẫn sẽ neo cao và có xu hướng tăng chậm nhưng chắc.

Nhìn tổng thể, giai đoạn 2028–2030 đúng là thời điểm thị trường bước vào chu kỳ bùng nổ nguồn cung. Số lượng căn hộ tăng mạnh, lựa chọn nhiều hơn, cảm giác “dễ thở” hơn so với giai đoạn khan hiếm vừa qua.

Nhưng nếu kỳ vọng rằng đến lúc đó ai cũng dễ dàng mua được nhà thì hơi… lạc quan quá mức cần thiết.

Vì vấn đề cốt lõi chưa bao giờ chỉ là thiếu nhà. Nó nằm ở khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, và ở việc dòng tiền trong nền kinh tế vẫn đang thích nằm trong bất động sản hơn là đi sang các lĩnh vực khác.

Nên cuối cùng, câu chuyện nguồn cung nhiều như sung là có thể xảy ra. Nhưng hái được hay không, vẫn là câu chuyện của từng người.

Và với mặt bằng hiện tại, nhiều khả năng là vẫn phải nhón chân, thậm chí là… đứng lên vai người khác một chút thì mới với tới được.