1. Ưu điểm:
- Bất động sản đã được ngân hàng thẩm định giá thị trường, giá nhà nước, các đặc tính cá biệt của bất động sản và cho vay thông thường không quá 70% giá trị, có nghĩa là chúng ta có giá tham khảo làm căn cứ để thương lượng.
- Pháp lý an toàn, ngân hàng cho vay đồng nghĩa BĐS đó đủ điều kiện giao dịch (tại thời điểm cho vay) và thường là không bị quy hoạch.Giấy tờ bản chính ngân hàng giữ nên khó giả.
- Giá bán thường là thấp hơn giá thị trường do chủ sở hữu gặp khó khăn cần thanh lý.Một số lợi thế nhỏ khác...
2. Nhược điểm:
- Do quá chú trọng vào giá hời mà người mua mất cảnh giác vấn đề pháp lý (quan trọng nhất của tài sản). Giấy tờ BĐS có nhiều rắc rối (xây sai phép, sử dụng sai mục đích, chồng ranh...) làm giảm giá BĐS.
- Chủ tài sản vay nợ nhiều nơi và ký thế chấp không công chứng BĐS đó với cá nhân/tổ chức bên ngoài trước khi thế chấp cho ngân hàng.
- Ngân hàng định giá cao hơn thị trường vì lý do nào đó.
- Quy hoạch được ban hành sau khi thế chấp.
- Có kiện tụng từ cá nhân/tổ chức sở hữu BĐS.
- Dư nợ + lãi vượt quá giá trị thỏa thuận chuyển nhượng BĐS.
...+ n+1 rủi ro...
3. Giải pháp
- Tìm hiểu kỹ pháp lý BĐS muốn mua
- Tra cứu quy hoạch/tranh chấp là không thể bỏ qua
- Tham khảo giá cả BĐS có đặc điểm tương đồng cùng khu vực để so sánh giá.
- Tìm hiểu từ nhiều nguồn tình trạng tài chính, vấn đề tranh chấp cá nhân, vấn đề ranh đất của chủ tài sản.
- Kiểm tra dư nợ và các khoản phải trả ngân hàng của chủ tài sản.
- Thực hiện mua bán 3 bên: Bán - Mua - Ngân hàng, trong đó Ngân hàng phong tỏa tài khoản mua bán và thực hiện dịch vụ sang tên, khi hoàn tất mới giải tỏa để bên bán lấy tiền.
-
Thực hiện bàn giao nhà/đất bằng văn bản trước khi giải tỏa tài khoản mua bán.
Ngoài ra, tùy đặc thù của từng tài sản mà có một số biện pháp đặc thù áp dụng để đảm bảo an toàn cho Bên mua.
Trên đây là những ý kiến của cá nhân mình về đảm bảo an toàn khi chuyển nhượng BĐS đang vay ngân hàng. Mong nhận được sự đóng góp chia sẻ của thành viên diễn đàn.
Minh Chiến