Vậy xu hướng của thị trường và nhà đầu tư sẽ như thế nào?

1. Thay đổi hành vi mua sắm của người tiêu dùng từ offline sang online

Hành vi tiêu dùng đang dịch chuyển từ mua sắm trực tiếp (offline) sang trực tuyến (online). Với sự phát triển của thương mại điện tử, người tiêu dùng ngày càng quen thuộc với việc đặt hàng qua các nền tảng online. Chính sách đổi trả minh bạch và dịch vụ chăm sóc khách hàng tốt hơn đã xóa bỏ rào cản tâm lý, kể cả đối với khách hàng lớn tuổi, như mẹ tôi cũng đã bắt đầu đi chợ và mua quần áo online.

Thay vì phải đến cửa hàng để mua sắm, người tiêu dùng giờ đây chỉ cần vài cú click chuột hoặc thao tác trên điện thoại là có thể đặt hàng và được giao tận nơi, không phải tốn thời gian và chi phí cho việc di chuyển. Ngoài ra, việc mua hàng online còn giúp người tiêu dùng dễ so sánh giá cả, tìm kiếm ưu đãi nhanh hơn. Điều này khiến nhu cầu ghé thăm cửa hàng vật lý giảm mạnh, đặc biệt ở các khu vực mặt tiền truyền thống.

2. Các gia đình quen dần với việc mua sắm trong trung tâm thương mại

Ngày càng nhiều gia đình ưu tiên mua sắm tại trung tâm thương mại (TTTM) hiện đại, có điều hòa mát mẻ, thay vì các cửa hàng mặt tiền truyền thống. Không chỉ là nơi tập trung đa dạng thương hiệu, giúp khách hàng dễ dàng so sánh và lựa chọn, TTTM còn tích hợp các tiện ích giải trí như khu vui chơi, rạp chiếu phim, nhà hàng ẩm thực và siêu thị tiện lợi. Chưa kể, khi đời sống ngày càng nâng cao, việc di chuyển bằng ô tô khiến mua sắm tại các cửa hàng mặt phố trở nên bất tiện.

Xu hướng này buộc các doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược. Nếu vẫn cần cửa hàng offline, họ sẽ cắt giảm bớt các cửa hàng bên ngoài, chuyển vào TTTM để thích nghi với tình hình hiện tại. Ví dụ: 2 thương hiệu cà phê lớn chọn mở chi nhánh trong trung tâm thương mại thay vì nhà mặt tiền để thu hút lượng khách ổn định.

3. Tiện ích khép kín tại khu dân cư làm giảm nhu cầu mua sắm tại cửa hàng mặt phố

Các khu dân cư mới với tiện ích khép kín ngày càng phổ biến, mang lại sự tiện lợi và hiện đại cho cư dân. Với siêu thị, cửa hàng tiện lợi, nhà hàng, và nhiều dịch vụ khác được tích hợp bên trong, cư dân không cần phải ra ngoài để mua sắm hoặc sử dụng các dịch vụ thiết yếu.

Điều này cũng ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh của các cửa hàng mặt bằng nhà phố bên ngoài. Lượng khách hàng giảm do cư dân ưu tiên sử dụng dịch vụ ngay trong khu vực sinh sống, khiến nhiều cửa hàng mặt phố gặp khó khăn trong việc thu hút và giữ chân khách hàng. Xu hướng này cũng làm giảm nhu cầu sử dụng mặt tiền để kinh doanh.

4. Doanh nghiệp chuyển dần sang hình thức marketing trực tuyến, bán hàng online

Thay vì đổ vốn vào các mặt bằng đắt đỏ như nhà mặt tiền, các doanh nghiệp hiện nay có xu hướng chuyển sang mô hình kinh doanh trực tuyến. Với hình thức này, doanh nghiệp chỉ cần duy trì một kho hàng hoặc văn phòng nhỏ để quản lý hoạt động, giúp hạn chế tối đa chi phí đầu tư ban đầu vào mặt bằng – một thách thức lớn đối với những người mới khởi nghiệp.

Việc giảm thiểu chi phí cố định hàng tháng (ví dụ như chi phí vận hành mặt bằng, bất kể có bán được hàng hay không), cho phép doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc phân bổ nguồn lực. Các khoản tiết kiệm này được chuyển đổi thành biến phí, hỗ trợ trực tiếp cho hoạt động bán hàng “ra đơn”, chẳng hạn như chi phí livestream, thuê KOLs/KOCs, hoặc chạy quảng cáo online.

Bên cạnh đó, mô hình cửa hàng trực tuyến mang lại khả năng tiếp cận thị trường rộng lớn hơn. Doanh nghiệp có thể mở rộng hoạt động kinh doanh trên phạm vi toàn quốc, vượt qua mọi rào cản về địa lý mà các cửa hàng truyền thống gặp phải. Điều này làm giảm đáng kể nhu cầu sử dụng mặt tiền để thu hút khách hàng qua đường, hay xây dựng nhận diện thương hiệu bằng các cửa hàng bán lẻ, showroom.

5. Chi phí thuê mặt bằng leo thang, không tương xứng với năng tạo ra doanh thu

Chi phí thuê mặt bằng tại các vị trí đẹp, đông người qua lại ngày càng cao, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc duy trì cửa hàng. Chủ nhà mặt tiền thường có tài chính mạnh và cái tôi lớn, không sẵn sàng giảm giá thuê, bất chấp thị trường thay đổi, khiến giá thuê liên tục leo thang. Trong khi đó, doanh thu offline giảm và giá bán sản phẩm không tăng đủ để bù đắp chi phí, buộc các doanh nghiệp phải tìm giải pháp thay thế.

Nhiều cửa hàng đã được chuyển dần sang các khu vực có chi phí thấp hơn như hẻm nhỏ, vùng ven, hoặc các tầng trên của tòa nhà thay vì mặt tiền tầng trệt. Điều này giúp giảm áp lực tài chính mà vẫn duy trì hoạt động kinh doanh, đặc biệt khi kết hợp với các kênh quảng bá trực tuyến để thu hút khách hàng. Ví dụ, nhiều tiệm nail và salon tóc tại Hà Nội và TP.HCM chuyển từ mặt tiền đường lớn vào hẻm nhưng vẫn giữ được lượng khách ổn định nhờ sử dụng mạng xã hội để tiếp cận khách hàng.

6. Xu hướng cắt giảm, tối ưu hóa chi phí văn phòng

Mặt bằng kinh doanh ngoài mặt tiền nhà dân ngày càng không còn phù hợp với nhiều ngành nghề, đặc biệt là các lĩnh vực dịch vụ và công nghệ. Các doanh nghiệp thuộc những ngành này thường ưu tiên thuê văn phòng tại các tòa nhà hoặc khu vực ít nổi bật hơn thay vì mặt tiền đắt đỏ. Điều này giúp họ tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo hiệu quả vận hành.

Ngoài ra, làm việc từ xa đang trở thành xu hướng phổ biến, giúp doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể chi phí vận hành, đặc biệt là chi phí thuê văn phòng. Sau đại dịch COVID-19, nhiều công ty nhận thấy rằng nhân viên vẫn có thể làm việc hiệu quả thông qua các công cụ trực tuyến như Zoom, Microsoft Teams, mà không cần đến văn phòng cố định. Họ đã thu nhỏ quy mô văn phòng, hoặc chuyển sang sử dụng co-working spaces để tối ưu hóa chi phí. Một số doanh nghiệp thậm chí loại bỏ hoàn toàn văn phòng truyền thống, áp dụng mô hình làm việc hoàn toàn từ xa, giảm bớt gánh nặng chi phí mặt bằng.

7. Mặt bằng kinh doanh sụt giảm kéo theo mặt bằng hàng quán xung quanh

Sự sụt giảm hiệu quả của mặt bằng kinh doanh không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp thuê mà còn tác động tiêu cực đến các hàng quán xung quanh, vốn phục vụ đối tượng nhân viên văn phòng. Khi các doanh nghiệp giảm quy mô văn phòng hoặc chuyển sang làm việc từ xa, lượng khách hàng thường xuyên ghé thăm các quán ăn, cà phê, và cửa hàng tiện lợi ở khu vực lân cận cũng giảm mạnh, dẫn đến việc đóng cửa hoặc chuyển địa điểm kinh doanh. Điều này không chỉ làm giảm nhịp sống sôi động của các khu vực này mà còn tạo hiệu ứng domino, ảnh hưởng đến các ngành liên quan khác như cung ứng thực phẩm, dịch vụ vận chuyển.

Sức hút từ giá trị biểu tượng và tính khan hiếm của Nhà mặt tiền

Tuy nhiên, nhà mặt tiền vẫn giữ được sức hút đối với người làm ăn, chủ doanh nghiệp nhờ vào tính khan hiếm và giá trị biểu tượng cao. Trong các khu dân cư, chỉ khoảng 10% - 15% là nhà mặt tiền, còn lại là nhà hẻm. Điều này tạo nên sự độc đáo và góp phần duy trì giá trị tích sản lâu dài của loại bất động sản này. Một căn nhà mặt tiền tại khu vực trung tâm không chỉ mang lại lợi ích kinh tế từ việc cho thuê kinh doanh, mà còn là biểu tượng khẳng định đẳng cấp và vị thế của chủ sở hữu. Chẳng hạn, một doanh nhân thành đạt thường lựa chọn nhà mặt tiền để làm trụ sở công ty hoặc showroom nhằm nâng tầm thương hiệu và tạo ấn tượng với khách hàng. Đây là điều mà nhiều loại hình bất động sản khác không có được.

Vì vậy, nếu mục tiêu là khai thác cho thuê, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng và chọn lọc khu vực phù hợp, đặc biệt là các khu vực trong bán kính 1km quanh trục di chuyển đến ga metro để đón đầu xu hướng mua sắm mới. Nếu hướng đến tích sản lâu dài và nâng tầm vị thế người sở hữu, Theo tôi nhà mặt tiền vẫn còn nguyên giá trị.

Lê Quốc Kiên