1. Sổ đỏ được cấp phải ghi kích thước thửa đất?
Tính đến hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành nhiều văn bản quy định về mẫu Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Theo đó, các văn bản này đều quy định về sơ đồ thửa đất và có yêu cầu phải ghi rõ kích thước (chiều dài các cạnh của thửa đất), cụ thể:
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT có hiệu lực từ ngày 01/12/2004 và tới ngày 15/8/2006 hết hiệu lực. Trong đó, điểm b khoản 6 Điều 3 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Quyết định này đã quy định: “Sơ đồ thửa đất phải ghi chiều dài cạnh thửa đất dọc theo cạnh thửa.”.
- Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT có hiệu lực từ ngày 15/8/2006 và tới ngày 10/12/2009 hết hiệu lực. Trong đó, quy định sơ đồ thửa đất phải thể hiện chiều dài các cạnh thửa đất ghi theo đơn vị mét (m) và làm tròn đến một chữ số thập phân.
- Điểm a khoản 1 Điều 9 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT (hết hiệu lực từ ngày 05/7/2014) và khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (còn hiệu lực) quy định sơ đồ thửa đất dùng để thể hiện các thông tin về thửa đất như: Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa; số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam; chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất,…
Như vậy, ngay từ khi Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầu tiên (có hiệu lực từ ngày 01/12/2004) đã quy định Giấy chứng nhận phải ghi kích thước thửa đất (chiều dài các cạnh của thửa đất).
2. Vì sao 1 số Sổ đỏ không ghi kích thước thửa đất?
2.1. Do thiếu sót của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Theo các văn bản quy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường như trên thì Giấy chứng nhận phải ghi kích thước thửa đất. Trường hợp sơ đồ thửa đất không ghi kích thước thửa đất có thể có thể do thiếu sót của cơ quan có thẩm quyền (địa chính, tài nguyên môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai).
Trường hợp Giấy chứng nhận không có thông tin về kích thước của thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân liên hệ với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương để tiến hành bổ sung thông tin kích thước thửa đất.
2.2. Do không có đủ thông tin
Đây là lý do khá phổ biến nếu Giấy chứng nhận được cấp trong giai đoạn từ 15/08/2006 đến ngày 10/12/2009 (Giấy chứng nhận được cấp theo Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT).
Cụ thể, tại khổ thứ 2 điểm b khoản 6 Điều 3 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT nêu rõ:
“Trường hợp không có đủ các thông tin quy định tại điểm b khoản này trên bản đồ địa chính được sử dụng để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trên sơ đồ chỉ thể hiện những thông tin có trên bản đồ địa chính đó.”.
Như vậy, nếu không có đủ các thông tin về chiều dài các cạnh thửa đất thì không ghi.
2.3. Do Giấy chứng nhận được cấp trước ngày 01/12/2004
Đối với Giấy chứng nhận được cấp trước ngày có văn bản quy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải ghi thông tin về kích thước thửa đất. Nói cách khác, khi chưa có văn bản quy định phải ghi kích thước thửa đất thì Giấy chứng nhận sẽ không có thông tin về chiều dài các cạnh thửa.
2.4. Do thuộc trường hợp ngoại lệ (không phải ghi kích thước)
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 9 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT và điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, những trường hợp Giấy chứng nhận không thể hiện sơ đồ thửa đất gồm:
- Cấp một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp.
- Đất xây dựng công trình theo tuyến.
Đối với trường hợp không thể hiện sơ đồ thửa đất thì đương nhiên không thể hiện kích thước thửa đất.
3. Kích thước thửa đất được ghi trong Sổ đỏ thế nào?
Phụ lục số 02 Ban hành kèm theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về sơ đồ thửa đất (trong đó quy định rõ chiều dài các cạnh thửa) như sau:
- Cạnh thửa đất thể hiện bằng đường nét liền khép kín; kích thước cạnh thửa đất thể hiện trên sơ đồ theo đơn vị mét (m) và được làm tròn đến 02 chữ số thập phân (xem tại hình 1, hình 3, hình 4).
Hình 1
Trường hợp mảnh đất có nhiều cạnh thửa, không đủ chỗ thể hiện chiều dài các cạnh thửa trên sơ đồ thì đánh số hiệu các đỉnh thửa bằng các chữ số tự nhiên theo chiều kim đồng hồ và lập biểu thể hiện chiều dài các cạnh thửa tại vị trí thích hợp bên cạnh sơ đồ (hình 2).
Hình 2
Trường hợp thửa đất có ranh giới là đường cong thì thể hiện tổng chiều dài của đường cong đó và không thể hiện tọa độ đỉnh thửa (hình 3).
Hình 3
- Sơ đồ thửa đất thể hiện trên Giấy chứng nhận không theo tỷ lệ cố định. Căn cứ vào kích thước thửa đất trên bản đồ (hoặc căn cứ bản trích đo địa chính) có thể phóng to hoặc thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng để thể hiện cho phù hợp; bảo đảm kích thước tối thiểu của sơ đồ thửa đất thể hiện trên Giấy chứng nhận không nhỏ hơn 05 cm2.
Trường hợp thửa đất có kích thước của chiều dài lớn hơn nhiều lần kích thước của chiều rộng mà khi thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng, làm cho chiều rộng của thửa đất bị thu hẹp đến mức không đủ chỗ để thể hiện thông tin thì thể hiện chiều dài của thửa đất theo tỷ lệ khác với chiều rộng nhưng phải đảm bảo không làm thay đổi dạng hình học của thửa đất (hình 4).
Hình 4
Trên đây là quy định giải thích vì sao một số Sổ đỏ không ghi kích thước thửa đất. Để hiểu rõ hơn về Sổ đỏ hoặc các vấn đề khác về đất đai
Tác giả: Khắc Niệm - Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Luật sư Việt Nam