Hết thời bán "lúa non"

Năm 2017, một dự án mang tên High Intela trên đường Võ Văn Kiệt, quận 8 được Công ty LDG mở bán và thu tiền của khách hàng với mức 30% giá trị sản phẩm. Khi bán dự án này, chủ đầu tư giới thiệu bằng những lời có cánh: "High Intela được thiết kế thông minh theo phong cách chuẩn châu Âu, với các tiện ích hiện đại sang trọng bậc nhất". Nhưng đáp lại niềm tin của khách hàng dành những mỹ từ đó là một bãi đất trống, quay tôn, không hề có dấu hiệu thi công hạ tầng kỹ thuật sau 5 năm kể từ ngày ra mắt. Nhận diện duy nhất của dự án là khu nhà mẫu.

Theo thông tin, dự án có diện tích 8.772m2, khi hoàn thành sẽ cung ứng cho thị trường 540 căn hộ có diện tích từ 64 - 85m2.

Để tìm hiểu rõ hơn, chúng tôi liên hệ với ông H., người đăng tin bán căn hộ thuộc dự án trên mạng xã hội. Ông H. cho biết, ông là một trong những khách hàng đầu tiên mua dự án này, giai đoạn 2017-2018, với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Đến hiện tại, giá trị khu đất đã tăng lên mức 35 triệu đồng/m2.

"Lúc dự án mở bán, thấy vị trí đắc địa cũng như tiện ích được giới thiệu to tát, trục đường Võ Văn Kiệt là trục đường đẹp, nối hai đầu Đông Tây TP.HCM nên tôi mới mua. Định bụng chờ vài năm dự án xây xong mình sẽ có lời nhưng nản quá chờ không nổi. Toàn bộ số tiền là khoản tôi tích góp sau nhiều năm đi làm thuê nơi đất khách và vay mượn từ người thân, giờ kẹt lắm nên mới phải bán", ông H. cho biết.

Ghi nhận thực tế dự án vào tháng 5/2022, dự án quây tôn, cỏ mọc um tùm. Trong khuôn viên dự án vắng bóng người. Người dân địa phương cho biết, dự án đã đứng im như vậy suốt mấy năm nay, chẳng thấy ai đả động đến.  

Cũng thuộc diện dự án bán "lúa non" là dự án D-Aqua, do Công ty TNHH MTV Đầu tư DHA (Công ty DHA) làm chủ đầu tư. Dự án tọa lạc tại số 301 Bến Bình Đông (quận 8), có quy mô 9.588,6 m2, chào bán ra thị trường từ năm 2020 với mức giá tầm 40 triệu đồng/m2.

Theo tìm hiểu, dự án ban đầu có tên là Glory Tower, được UBND quận 8 cấp cho chủ đầu tư IMEXCO thông qua Quyết định số 2192/QĐ-UB ngày 22/5/2002 của Chủ tịch UBND TP.HCM. Sau đó, đến ngày 13/11/2007, UBND Quận 8 đã ban hành Công văn số 7405/UBND-ĐT chấp thuận về việc đầu tư xây dựng tại khu đất 301 Bến Bình Đông.

Chị P. là khách hàng mua căn hộ thuộc dự án cho biết nhiều lần liên hệ yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền, hoặc trả nhà nhưng vô vọng. "Tôi mua căn hộ cho con trai lấy vợ, công ty hứa hẹn sẽ bàn giao nhưng đến giờ dự án vẫn đứng im, vợ chồng con trai tôi đến giờ vẫn phải đi ở trọ. Đọc trên mạng thấy rất nhiều người rơi vào tình cảnh giống tôi. Cứ đà này chắc tôi phải gửi đơn kêu cứu tới cơ quan chức năng để tố cáo chủ đầu tư vi phạm hợp đồng quá", chị P. bức xúc nói.

Ghi nhận thực tế, dù dự kiến bàn giao trong năm 2022, nhưng hiện tại, vị trí dự án vẫn cửa đóng then cài, không có dấu hiệu thi công hạ tầng kỹ thuật.

Theo TS. Lê Tuấn, Giảng viên Khoa Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, doanh nghiệp địa ốc bán "lúa non" kiếm lời thành công đó là chuyện quá khứ, còn hiện tại nếu doanh nghiệp dùng "chiêu" này thì chỉ có lỗ nặng.

TS. Tuấn phân tích, những năm 2014-2017, khi thị trường BĐS hồi phục mạnh mẽ, việc cấp phép dự án chỉ trong vòng 18 tới 24 tháng. Có trong tay Quyết định Quy hoạch 1/500, doanh nghiệp sẽ tiến hành tính toán mức chi phí như tiền sử dụng đất, tiền xây dựng… để ra giá bán rồi chào bán cho khách hàng để thu tiền (khoảng dưới 30% giá trị sản phẩm). Sau đó, lấy tiền thu được từ khách hàng đóng tiền sử dụng đất và lo giấy phép xây dựng.

"Tuy nhiên, từ năm 2018 tới nay, thị trường BĐS TP.HCM đang gặp khó khăn trong việc cấp giấy phép dự án mới, quy trình cấp phép lâu hơn (kéo dài 3 tới 5 năm) kể cả khi doanh nghiệp có trong tay Quyết định 1/500. Nhưng doanh nghiệp để có tiền, đã tiến hành xác định giá đất xây dựng… để ra giá bán nhà cho khách hàng. Nhưng thời gian đợi cấp phép quá lâu, giá tiền sử dụng đất cao, giá vật liệu xây dựng cũng tăng theo từng quý của năm, giá các chi phí phát sinh, lãi vay ngân hàng… cũng tăng theo. Trong khi dự án lúc mở bán lại thấp, tới khi dự án được cấp phép thì giá đã tăng gấp 3 thậm chí 5 lần giá bán ban đầu. Vậy là doanh nghiệp không thể đủ khả năng lợi nhuận cũng như tiền xây dựng, nên dự án dù có giấy phép cũng sẽ không thể thực hiện", TS. Tuấn nói.

Về vấn đề lỗ bởi bán "lúa non", đại diện một doanh nghiệp BĐS trên địa bàn quận 7 cho biết, chẳng doanh nghiệp nào mong muốn dự án của mình bất động, không thể xây dựng suốt thời gian dài. Doanh nghiệp cũng có cái khó, khi quy trình thực hiện dự án diễn ra quá lâu, trong khi các loại chi phí tăng theo từng thời điểm, từ thuế cho đến chi phí xây dựng, nguyên vật liệu.

"Như thuế đất chẳng hạn, thay đổi, khấu trừ theo từng năm. Ví dụ, doanh nghiệp mở bán dự án năm 2018, với mức giá 25 triệu đồng/m2. Khách hàng đặt cọc trước rồi trả theo tiến độ, nên cứ trả mức đó thôi. Đâu thể ép khách hàng trả thêm 5 triệu vào năm 2019. Tăng là khách hàng phản ứng ngay. Chỉ có giai đoạn mở bán tiếp theo với hợp đồng cho các khách hàng mới thì mới có thể điều chỉnh giá", vị này chia sẻ.

Ngoài ra, việc kéo dài quá lâu cũng khiến dự án bị đội giá do giá vật liệu xây dựng tăng, trong khi hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và nhà thầu là hợp đồng khoán ở mức giá thời điểm ký hợp đồng. Rất ít hợp đồng tính yếu tố trượt giá nguyên vật liệu. Điều này dẫn đến tình trạng dự án chậm tiến độ vì giá nguyên vật liệu đội lên cao, khiến chủ đầu tư và nhà thầu khó tìm được tiếng nói chung.

Hậu quả khó lường

Dự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc TP. Thủ Đức được bán năm 2009, tới nay đã qua hơn 10 năm nhưng khách hàng vẫn chưa thể xây dựng nhà ở trên đất mình đã mua. Lý do chỉ vì khi bán đất cho khách hàng, chủ đầu tư đã thu tiền mua đất nhưng lại không đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước để được cấp sổ đỏ bàn giao cho khách hàng.

Tới năm 2015 khi khách hàng phản ứng mạnh về việc chủ đầu tư nhiều năm đã xây dựng hạ tầng, phân lô bài bản nhưng người dân vẫn chưa nhận được sổ đỏ để xây nhà thì chủ đầu tư là Công ty Địa ốc 10 mới đi làm thủ tục đóng tiền sử dụng đất cho dự án. Nhưng tới thời điểm đó, giá tiền sử dụng đất đã tăng gấp nhiều lần giá ban đầu chủ đầu tư này bán cho khách hàng, và rồi doanh nghiệp không đủ tiền để đóng. Vậy là tới nay dự án vẫn chỉ là bãi đất trống cỏ mọc um tùm, người dân không thể xây dựng nhà ở.

Ngay cả các dự án chung cư đã từng bán cho khách hàng nhưng chưa đủ pháp lý thì giờ đây chủ đầu tư cũng có nguy cơ "phá sản" khi mà sau gần 10 năm bán nhà cho khách hàng với việc tính giá nhà bán cho khách hàng tới khi hoàn tất thủ tục pháp lý để ra sổ đã khiến chủ đầu tư lỗ nặng.

Điển hình như nhiều tập đoàn BĐS lớn của TP.HCM dù đã bán hàng chục ngàn sản phẩm nhà chung cư, xây dựng và bàn giao nhiều năm nhưng chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất.

Đến thời điểm hiện tại, Cục Thuế TP.HCM đang tính lại tiền sử dụng đất để các doanh nghiệp này đóng sau đó cấp sổ cho khách hàng, vậy nhưng giá đất được Cục Thuế TP.HCM tính không phải ở thời điểm doanh nghiệp áp dụng để đưa vào giá bán cho khách hàng mà là giá đất hiện tại TP.HCM áp dụng. Nghĩa là giá đã cao gấp nhiều lần so với thời điểm doanh nghiệp bán nhà cho khách hàng.

Chính vì vậy, doanh nghiệp sẽ phải bù hàng ngàn tỷ đồng vào dự án đã bán cho khách hàng bởi tiền sử dụng đất quá cao so với thời điểm doanh nghiệp bán nhà.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding cho biết, hiện nay nhu cầu nhà ở của người dân tại TP.HCM là rất lớn. Bên cạnh đó, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng cho vay với doanh nghiệp BĐS tạo ra cơn khát vốn khiến doanh nhiệp phải bán "lúa non" để thu tiền của khách hàng trước dù dự án chưa đủ pháp lý.

Chính vì vậy, ông Hậu cho rằng bản thân khách hàng nên cẩn trọng trong việc xuống tiền đầu tư dự án. Cần tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin trước khi quyết định đầu tư, hiện nay không khó để nhận biết dự án "ma" khi khách quan tâm đến dự án nào chỉ cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép dự án và không nên ham rẻ khi mua nhà đất.

"Thông thường, ở các dự án ma, chủ đầu tư hay vẽ ra bánh vẽ tiện ích để thu hút khách hàng. Ngoài ra, khi có nhiều người quan tâm, chủ đầu tư sẽ bố trí đưa khách đến xem thực tế dự án, có những chiếc xe cẩu, máy xúc… đang tích cực triển khai xây dựng. Nhưng thực tế, chỉ hoạt động khi có khách hàng xuống xem, sau đó lại nằm im", ông Hậu nói.

Cũng theo ông Hậu, về lâu dài, để hạn chế tình trạng này, chính quyền TP.HCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành nhằm tạo thêm nguồn cung về nhà ở giá rẻ, góp phần điều chỉnh cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu của thị trường bất động sản.

Cùng với đó, các doanh nghiệp cần chú trọng nhiều hơn phát triển phân khúc căn hộ bình dân, có giá hợp lý, vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu; tiếp theo là phân khúc trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Về phía khách hàng, Luật sư Đào Thị Hoa, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, để tránh những rủi ro trong việc mua dự án bất động sản, khi muốn mua, đầu tư dự án, khách hàng và nhà đầu tư cần xem xét kỹ, chọn lựa những công ty tên tuổi, đã có tiếng vang trên thị trường để đầu tư. Với uy tín đã được xây dựng nhiều năm từ những công ty này, khách hàng sẽ ít gặp rủi ro hơn.

Tuy nhiên, dù là những nhà đầu tư nhiều tên tuổi, uy tín trên thị trường, đôi lúc cũng sẽ gặp phải tình trạng đói vốn, muốn đẩy nhanh việc kinh doanh, bán dự án để huy động vốn trong khi giấy tờ, pháp lý vẫn còn rất lằng nhằng. Ranh giới để một dự án trong mơ trở thành dự án ma là rất mong manh.

Hiện tại, lợi dụng kẽ hở quản lý, nhiều doanh nghiệp mới thành lập, năng lực yếu hoặc không có uy tín trên thị trường thường xuyên "lách" luật bằng cách tạo các hợp đồng mua bán mang tên "Hợp đồng góp vốn", "Phiếu đăng ký giữ chỗ", "Giữ chỗ thiện chí"… để huy động vốn từ khách hàng. Thậm chí, có dự án pháp lý chưa đầy đủ, khách hàng xuống tiền sau đó muốn đòi lại tiền sẽ rất chậm hoặc mất trắng.

"Khách hàng nên tỉnh táo, tìm hiểu kỹ lưỡng về thông tin quy hoạch, pháp lý cũng như nhiều vấn đề xung quanh trước khi xuống tiền mua dự án nếu không muốn tiền mất tật mang. Chỉ nên cân nhắc xuống tiền khi dự án có vị trí tốt, đã có quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng. Yếu tố tiên quyết trong đầu tư bất động sản là nên đi xem dự án trực tiếp", Luật sư Hoa nhấn mạnh.

(Còn tiếp)

Theo Nhà Đầu Tư