Ngày 15/11/2020, tại văn bản số 5373/UBND-SXD, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng đã chỉ đạo các đơn vị có liên quan triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm khắc phục các vướng mắc, khó khăn trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Đồng thời, yêu cầu phải công khai trên phương tiện thông tin đại chúng danh sách các Chủ đầu tư (CĐT) không chấp hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Ngày 26/01/2021, HĐND thành phố Hà Nội tiếp tục có Văn bản số 24/HĐND-ĐT gửi Sở Xây dựng Hà Nội yêu cầu báo cáo việc chấp hành quy định pháp luật trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư thương mại và chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố.

Tuy vậy, thời gian qua vẫn có không ít những tranh chấp chung cư giữa CĐT và cư dân. Phải chăng, vẫn chưa có một “phương thuốc đặc trị” để giải quyết tận gốc vấn đề này?

Thực tế cho thấy, "im lặng" thường là giải pháp của nhiều CĐT trước những yêu cầu quyền lợi chính đáng của cư dân khi phát sinh những mâu thuẫn sau khi bàn giao nhà. Và Công ty CP phát triển nhà Phúc Đồng – CĐT dự án Hope Residences Phúc Đồng cũng không ngoại lệ?

Chủ đầu tư: “Mặc” chính quyền, “kệ” cư dân?

Theo phản ánh của cư dân, cắt nước, ép dân phải cam kết đóng các phí không liên quan đến hợp đồng; an ninh hỗn loạn, mất kiểm soát; nhập nhèm khoản thu phí quảng cáo thang máy… là những thực trạng “phi lí” đang diễn ra tại chung cư Hope Residences Phúc Đồng (Long Biên). Thế nhưng, trách nhiệm của CĐT gần như “biến mất” trong các cuộc chiến đòi quyền lợi của cư dân?

Được biết, tháng 1/2020, Công ty CP phát triển nhà Phúc Đồng bàn giao căn hộ cho các cư dân chung cư Hope Residences Phúc Đồng nhưng chỉ sau một thời gian ngắn, hàng loạt những bức xúc, mâu thuẫn bắt đầu nảy sinh.

Ngày 24/10/2020, cư dân có cuộc đối thoại với Ban Quản lý tòa nhà (BQLTN) – đơn vị được CĐT thuê trong lúc chờ thành lập Ban quản trị chung cư - mà không có sự góp mặt của bất cứ đại diện nào về phía CĐT. Tại buổi làm việc này, cư dân kiến nghị phải sắp xếp thêm một cuộc họp có sự tham gia của cả CĐT; yêu cầu kiểm soát vấn đề an ninh; cư xử văn minh, nhân văn tại chung cư; tiến hành ký hợp đồng gửi xe giữa BQLTN và cư dân; đảm bảo chất lượng dịch vụ vệ sinh..., khắc phục trước ngày 26/10, song, “đâu vẫn hoàn đó” còn CĐT chỉ giữ im lặng.

Tháng 11/2020, cư dân tiếp tục phản ánh những tồn tại trên với BQLTN nhưng không có kết quả. CĐT vẫn im lặng.

Tháng 01/2021, cư dân treo băng rôn phản đối CĐT và phường phải đứng ra họp để hòa giải nhưng CĐT lẫn BQLTN vẫn “mặc” những chỉ đạo của chính quyền địa phương, “tự tung tự tác”?

Theo biên bản cuộc họp ngày 11/01/2021, kết luận về vấn đề liên quan đến hợp đồng nước giữa cư dân và CĐT, ông Hoàng Hữu Lợi - Phó Chủ tịch phường  Phúc Đồng đã có chỉ đạo "Đối với vấn đề cư dân không vi phạm hợp đồng điện nước thì không được phép cắt nước của dân”. Buổi làm việc này có sự tham gia của ông Phạm Xuân Chính – “xưng” là đại diện CĐT nhưng không xuất trình được bất cứ văn bản ủy quyền nào theo quy định của pháp luật.

Ngày 13/03/2021, cư dân lại tiếp tục có cuộc họp với BQLTN và lãnh đạo phường Phúc Đồng và chốt lại nội dung là CĐT phải khẩn trương có biện pháp đảm bảo an ninh; công khai quy trình giải quyết các vấn đề tồn tại và khẩn trường họp hội nghị nhà chung cư lần đầu phục vụ lập Ban quản trị.

Vậy nhưng, chỉ ngay sau đó 2 ngày, khi các vấn đề còn chưa được khắc phục, ngày 15/03/2021, mâu thuẫn dẫn đến “chém nhau” giữa các bảo vệ chung cư ngay lối vào hầm B1 đã lại gây thêm hoang mang, sợ hãi cho cư dân. Ngày 19/3/2021, cư dân bị mất IC xe Lead, đầu xe vỡ nát không rõ nguyên do.

Đỉnh điểm, ngày 01, 02/04/2021, hàng loạt căn hộ bị tháo mắt thần tại khu vực ngoài phía cửa ra vào một cách khó hiểu. Đồng thời, BQLTN đơn phương cắt nước của cư dân mà không gửi bất cứ thông báo nào bằng văn bản cho cư dân.

Ngày 07/04/2021, cư dân – BQLTN – chính quyền phường Phúc Đồng và đại diện CĐT tiếp tục làm việc về những kiến nghị của dân trong việc lắp đặt màn hình quảng cáo tại thang máy chung cư Hope Residences. Theo đó, CĐT đã tự ý lắp đặt mà không tổ chức họp lấy ý kiến cư dân cũng như không làm rõ về các khoản kinh phí lắp đặt, tiền điện, bảo vệ. Trả lời về vấn đề này, ông Chu Văn Liêm – một đại diện khác của CĐT cho biết đến thứ 6 (09/04/2021) sẽ có văn bản giải trình và chấp nhận thực hiện chỉ đạo của phường là ngắt điện các màn hình quảng cáo ngay trong chiều ngày 07/04/2021.

Thế nhưng, đấy chỉ là những hứa hẹn trên giấy khi thực tế cư dân phản ánh, màn hình tại các thang máy đến thời điểm hiện tại vẫn “vô tư” chạy quảng cáo như không có chuyện gì xảy ra. “Điều này cho thấy sự không tôn trọng chính quyền địa phương của CĐT” – đại diện một nhóm cư dân bức xúc.

Sau tất cả những bức xúc trên, CĐT vẫn chưa thể hiện được bất cứ trách nhiệm nào ngoài việc im lặng “mặc” những chỉ đạo từ chính quyền địa phương và “kệ” luôn quyền lợi của cư dân, không đưa ra bất cứ phương án xử lý nào?

Trong khi đó, căn cứ theo quy định của pháp luật, CĐT là đơn vị tổ chức đầu tư, phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về chất lượng, tiến độ và hiệu quả đầu tư của các công trình xây dựng. Thực trạng hàng loạt vụ “lùm xùm” liên quan đến mâu thuẫn giữa cư dân và CĐT đã đặt ra câu hỏi lớn về trách nhiệm của CĐT trước và sau khi hoàn thành dự án.

Về trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý vận hành nhà chung cư nói riêng; theo Điều 38 thông tư 02/2016/TT-BXD, trong quản lý vận hành nhà chung cư chủ đầu tư phải có những trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung cư khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu. 

CĐT phải có trách nhiệm thành lập và phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm, bồi thường thiệt hại cho bên bị thiệt hại theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý, xử phạt vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Box: Trên địa bàn thành phố có 845 nhà chung cư thương mại, đến nay mới có 632 tòa nhà thành lập được ban quản trị; 560 tòa nhà bàn giao hồ sơ; 399 tòa nhà bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị. Thời gian qua, Sở Xây dựng Hà Nội đã kiểm tra 79 tòa nhà chung cư, lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính 13 trường hợp với số tiền 860 triệu đồng.

Giấc mơ an cư “biến” thành cơn ác mộng

Những tưởng an cư sẽ lạc nghiệp nhưng hàng loạt vấn đề phát sinh tại chung cư đã khiến cư dân "vỡ mộng" bởi các chiêu trò của CĐT.

Chắc hẳn, với mỗi cư dân chung cư Hope Residences, không ai có thể nghĩ sẽ phải trải qua “cuộc chiến” mòn mỏi để đi đòi lại những quyền lợi chính đáng. Chỉ mới nhận bàn giao nhà từ tháng 01/2020 mà trong một thời gian ngắn, sự thiếu trách nhiệm của CĐT đã khiến cuộc sống của cư dân bị đảo lộn, thậm chí là bất an ngay trong chính tòa chung cư nhà mình.

Theo phản ánh của cư dân, thời gian đầu, CĐT thuê một đơn vị đứng ra làm BQLTN trong lúc chờ thành lập Ban quản trị chung cư. Thế nhưng, càng về sau, CĐT càng “lờ” đi. Cư dân tại đây cho rằng, chính việc trì hoãn tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập BQT theo quy định của pháp luật là một trong những nguyên nhân chính khiến quyền lợi của cư dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng như bây giờ: nước thì bị cắt, việc quản lý và sử dụng phí không minh bạch, tự ý lắp đặt các màn hình quảng cáo không thông qua ý kiến cư dân... và đặc biệt an ninh trật tự không được đảm bảo.

Ngoài ra, một số nguyên nhân khác được xác định là do CĐT chưa đủ năng lực thực hiện dự án và chưa quan tâm đến dịch vụ sau bán hàng; có tình trạng buông lỏng quản lý. Ban quản lý chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình. Những việc này gây ra nhiều bức xúc cho cư dân, truyền thông và dư luận. 

“Càng ở mới thấy mọi thứ ngày càng tệ hại hơn. Nước là nhu cầu tối thiểu mà dân phải đi đòi quyền lợi mới được cấp nước trở lại trong khi không vi phạm HĐ; về đến nhà là cảm thấy bất an khi người lạ được “vô tư” ra vào và lên các tầng căn hộ; bảo vệ thì cư xử thiếu văn minh; xe gửi dưới hầm bị mất IC, tạt sơn, vỡ đầu xe không một lý do; tay cửa các căn hộ bị ném trứng và mắt thần phía ngoài lối cửa ra vào bị biến mất một cách khó hiểu...

Vậy nhưng, tuyệt nhiên không thấy BQLTN hay CĐT cùng hỗ trợ hay chịu bất cứ trách nhiệm nào”- là ý kiến của đại đa số cư dân đang sinh sống tại chung cư Hope Residences Phúc Đồng.

Được biết, cư dân tại đây đã kiến nghị lên chính quyền phường, đã có nhiều buổi đối thoại, làm việc trực tiếp giữa các bên diễn ra nhưng “đâu vẫn hoàn đó”. Ngay cả khi lãnh đạo phường kết luận chỉ đạo, cả CĐT lẫn BQLTN không những không có động thái khắc phục dứt điểm mà còn để các sự việc tiếp tục tái diễn, khiến mâu thuẫn giữa cư dân Hope Residences và CĐT là Công ty CP Phát triển nhà Phúc Đồng lên đến đỉnh điểm.

“Chúng tôi chỉ mong CĐT hãy thể hiện trách nhiệm của mình đối với cư dân. Cùng “đối mặt” để giải quyết dứt điểm những vướng mắc, bức xúc đang tồn tại để các chúng tôi còn được yên ổn làm ăn” – cư dân Hope Residences bày tỏ mong muốn.

Chúng tôi đề nghị Công ty CP Phát triển nhà Phúc Đồng sẽ có những phản hồi chính thức cho cư dân; kiến nghị các cấp chính quyền địa phương tiếp tục kiểm tra, giám sát cũng như có phương án xử lý quyết liệt hơn để chấm dứt “cuộc chiến” trên; trả lại những quyền lợi chính đáng cho người dân.

Cần siết chặt công tác quản lý, vận hành nhà chung cư

Thực tế cho thấy, thời gian qua, việc thực hiện các quy định pháp luật về quản lý nhà chung cư trên địa bàn Thủ đô còn nhiều bất cập. Cụ thể, trên địa bàn thành phố có 845 nhà chung cư thương mại, đến nay mới có 632 tòa nhà thành lập được ban quản trị; 560 tòa nhà bàn giao hồ sơ; 399 tòa nhà bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị. Thời gian qua, Sở Xây dựng Hà Nội đã kiểm tra 79 tòa nhà chung cư, lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính 13 trường hợp với số tiền 860 triệu đồng.

Theo số liệu đến năm 2019, cả nước có khoảng 4.422 nhà chung cư. 

Trong đó, hơn 90% số chung cư được quản lý vận hành an toàn, ổn định; gần 10% có tranh chấp và vấn đề tồn tại liên quan tới việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, chậm tổ chức ban quản trị, chậm bàn giao phí bảo trì và tranh chấp sử hữu chung - riêng, tranh chấp về một số vấn đề khác…

Trước thực trạng trên, Sở cũng tham mưu UBND thành phố ra văn bản yêu cầu 27 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị; tham mưu 1 quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì đối với chủ đầu tư.

Cùng với đó, trình UBND thành phố ban hành quyết định ủy quyền cho UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì đối với 5 chủ đầu tư. Đến nay, thành phố đã ban hành 2 quyết định ủy quyền cho UBND quận Hà Đông và huyện Hoài Đức thực hiện.

Hy vọng, sau Văn bản số 24/HĐND-ĐT, trên cơ sở thực trạng còn hạn chế và những đề xuất, kiến nghị, Sở Xây dựng sẽ tham mưu với UBND thành phố tiếp tục tập trung chỉ đạo để công tác quản lý nhà chung cư có những chuyển biến tích cực hơn.