Từ vai phụ mờ nhạt…

Trong nhiều năm qua, người mua nhà thường nhìn chung cư cũ bằng ánh mắt “dè dặt”: thang máy cũ, nội thất lỗi thời, không có tiện ích hiện đại, và đôi khi còn phải “sống chung với lũ”… nghĩa là nước mưa thấm tường, ban công chỉ đủ trồng được một chậu rau.

Nhưng bước sang 2024 – 2025, vai phụ này bắt đầu “tỏa sáng”. Và người ta chợt nhận ra: à, hóa ra ở chung cư cũ cũng có cái hay – giá rẻ hơn đáng kể, vị trí lại gần trung tâm, vào ở ngay không cần chờ xây. Điều gì đã dẫn đến sự thay đổi thái độ đó?

… đến cú “boost” từ những căn hộ mới toanh

Câu trả lời nằm ở những dự án chung cư mới. Giá khởi điểm đã cao, cộng thêm chi phí đầu vào tăng mạnh (vật liệu, vốn, pháp lý…), lại còn thi nhau “lên hạng” thành cao cấp – siêu cao cấp – “cao trên nóc” cấp… đã khiến mặt bằng giá chung cư mới tăng phi mã.

Cụ thể:

• Nội đô Hà Nội, giá căn hộ mới không còn dưới 60 triệu/m².

• Một số khu Tây Hồ Tây, giá rao bán tiệm cận 100–120 triệu/m².

• Những người từng kỳ vọng mua căn hộ mới ở nội thành, bây giờ chép miệng: “Thôi, xoay lại căn cũ cho lành”.

Kết quả? Cầu dồn về thị trường thứ cấp (căn hộ đã qua sử dụng). Giá chung cư cũ, vốn chững suốt một thời gian dài, bắt đầu nhích lên – đặc biệt là những căn có vị trí đẹp, pháp lý ổn, và còn “giữ form”.

Liệu có mở ra chu kỳ tăng giá mới?

Có vẻ như “hiệu ứng lan tỏa” từ căn hộ mới đang kéo giá chung cư cũ đi lên – nhưng có thể tạm chia thành hai nhóm:

1. Căn cũ chất lượng tốt – vị trí vàng: tăng giá rõ rệt, có thể 5–10% chỉ trong vài tháng.

2. Căn cũ “xuống cấp” thật sự: vẫn khó bán, hoặc phải giảm giá để cạnh tranh.

Và đừng quên yếu tố quan trọng: túi tiền người mua. Khi những căn hộ mới đang vượt quá tầm với của đa số người có nhu cầu thực, thì những căn cũ – sạch sẽ, pháp lý rõ ràng, giá mềm hơn 20–30% – lại trở thành lựa chọn “gỡ bí”.

Nhưng… chưa hẳn đã là “chu kỳ tăng giá bền vững”

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group - cho biết, trong quý I/2025, giá phân khúc căn hộ chung cư chuyển nhượng đã có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, thực tế mặt bằng giá hiện vẫn cao hơn so với các năm trước. Mức giảm nhẹ chủ yếu ghi nhận tại một số dự án cũ từng tăng giá theo phong trào, nhưng chất lượng không đảm bảo.

Tất cả đang được nâng giá bởi sự khan hiếm và “cú hích tâm lý” từ thị trường sơ cấp. Tuy nhiên:

• Nếu dòng tiền đầu tư không đủ mạnh,

• Nếu mặt bằng thu nhập không theo kịp giá,

• Và nếu pháp lý dự án mới được gỡ vướng, nguồn cung ra đều…

… thì chung cư cũ có thể lại quay về vị thế “phụ” như trước.

Chung cư mới có thể là người “bật đèn sân khấu”, nhưng chính người mua – với nhu cầu thực tế và túi tiền thật – mới là đạo diễn. Giá chung cư cũ có tăng, nhưng tăng đến đâu, tăng bao lâu, và có bền vững hay không, vẫn là câu hỏi chưa có hồi kết.