Dạo gần đây, cứ mở điện thoại ra là thấy thông tin về các cây cầu lớn, rồi các tuyến metro, quy hoạch đô thị mới được tung ra dồn dập, làm cho thị trường đất nền ven đô như đang "nổi sóng" thực sự. Chẳng nói đâu xa, ngay như ông anh chơi thân với mình vừa rồi suýt nữa là nhảy vào "đu đỉnh" ở khu vực Thanh Oai. Anh ấy nghe môi giới rót mật vào tai về tiềm năng của "thủ phủ dự án", thấy giá đất ở Tam Hưng, Thường Tín hay Ngọc Hồi cứ nhảy số theo từng ngày mà đứng ngồi không yên.
Thử tưởng tượng xem, đất thổ cư ở Tam Hưng giờ đã chạm ngưỡng 150–160 triệu/m2, còn Thanh Oai có chỗ lên tới 160–180 triệu/m2, cái mức giá mà trước đây chỉ có ở trong nội đô, thế mà giờ đây người ta vẫn đổ xô vào như thể sợ ngày mai không còn đất để mua.
Cái hiệu ứng "ăn theo" hạ tầng này nó lan rộng kinh khủng, từ Đông Anh, Mê Linh cho đến Hòa Lạc, đâu đâu cũng thấy "dậy sóng". Những khu vực quanh các cây cầu lớn đang chuẩn bị như Tứ Liên, Hồng Hà, hay Thượng Cát ghi nhận mức giá tăng vọt, có nơi đã chạm mốc 200 triệu/m2 rồi. Thậm chí ở Mê Linh hay Quang Minh, giá cũng đã leo lên vùng 80–120 triệu/m2, tăng cả 30% chỉ sau một thời gian ngắn nghe tin khởi công cầu. Hay như khu Hòa Lạc, chỉ cần cái mác "đón đầu tuyến metro số 5" thôi là giá đã nhích thêm 10-20% ngay lập tức.
Nhưng có một sự thật mà ít ai chịu nhìn thẳng vào: Đằng sau những con số nhảy múa đó thường là bàn tay dàn dựng của các nhóm đầu cơ chuyên nghiệp. Họ gom đất từ trước với giá rẻ, rồi khi thông tin dự án vừa nhen nhóm là tung quân đẩy giá, tạo ra một mặt bằng giá mới ảo vô cùng để kích thích tâm lý FOMO của những người sợ bỏ lỡ cơ hội.
Câu hỏi đặt ra ở đây là: Liệu cái hạ tầng thực tế đã thay đổi gì chưa hay tất cả chỉ là kỳ vọng và hiệu ứng tâm lý? Chúng ta đang mua giá trị sử dụng thực hay đang mua một lời hứa hẹn có khi phải mười năm nữa mới thành hình? Chuyên gia đã cảnh báo rất nhiều về việc "sóng quy hoạch" không phải lúc nào cũng biến thành "sóng thật".
Nếu bạn không phân biệt được đâu là quy hoạch đã phê duyệt, đâu chỉ là thông tin đề xuất, thì khả năng cao bạn đang mua phải đất bị thổi giá hoặc tệ hơn là vướng pháp lý. Những trục đường vành đai hay tuyến metro thường có thời gian triển khai rất dài, kéo dài hàng thập kỷ là chuyện bình thường, nên không phải cứ có tin là giá sẽ tăng mãi, nhất là khi khu vực đó chưa hề có dòng dân cư về ở thực sự.
Thị trường bây giờ đang bắt đầu quá trình "lọc lại" khắc nghiệt, cái thời "mua đâu thắng đó" đã lùi xa rồi. Những chỗ bị thổi giá ảo đang hạ nhiệt rất nhanh, thanh khoản biến mất khiến nhiều người muốn thoát hàng cũng không được, cuối cùng đành phải cắt lỗ hoặc chấp nhận "ôm hàng" dài hạn trong cay đắng.
Vậy nên, mình muốn hỏi các bạn một câu: Trong bối cảnh này, bạn chọn chạy theo đám đông để rồi trở thành người "cầm hàng" cuối cùng khi sóng đi qua, hay bạn chọn sự tỉnh táo để nhìn vào pháp lý rõ ràng và hạ tầng thực tế? Liệu chúng ta có nên đặt cược cả gia sản vào một bản quy hoạch trên giấy khi mà giá đất vùng ven đã cao ngang ngửa đất phố? Đầu tư bất động sản bây giờ không còn là cuộc chơi của những tay mơ nữa, mà là cuộc chiến của sự kiên nhẫn và tầm nhìn thực tế, vì suy cho cùng, một mảnh đất chỉ thực sự có giá trị khi nó có hơi ấm của con người về ở, chứ không phải nằm yên đó chờ một cây cầu chỉ mới nằm trên bản vẽ.