Mình nhớ rất rõ giai đoạn đó, cứ cuối tuần là đi xem vài căn ở cùng một khu. Và điều khiến mình bắt đầu thấy “cấn” không phải là căn hộ xấu hay đẹp, mà là… giá. Cùng một tòa, cùng một layout, có khi chỉ khác nhau vài tầng, nhưng mỗi môi giới báo một mức khác nhau. Có căn chênh vài chục triệu, có căn chênh vài trăm triệu. Nghe ai nói cũng thấy có lý.
Người thì bảo căn này view thoáng hơn nên giá cao hơn. Người thì nói chủ cần tiền gấp nên để giá tốt. Có người còn kể rất chi tiết, kiểu như chủ mua lúc giá đỉnh, giờ phải cắt lỗ nên mình đang gặp cơ hội hiếm.
Lúc đó mình bắt đầu rơi vào trạng thái rất mơ hồ. Không phải là không có thông tin, mà là có quá nhiều thông tin nhưng không biết cái nào mới là “chuẩn”.
Mình đi xem khoảng chục căn, rồi tự tạo cho mình một cảm giác gọi là “mặt bằng giá”. Kiểu như nghe nhiều quá thì tự thấy mức nào là hợp lý. Và rồi mình chọn một căn nằm trong khoảng mà mình cho là “ổn”, chốt khá nhanh vì cũng có chút sợ mất.
Đến lúc dọn vào ở, mọi thứ vẫn ổn. Nhưng chỉ đến khi mình bắt đầu nói chuyện với hàng xóm, hỏi vu vơ về giá mua bán trong tòa, thì mới bắt đầu thấy có gì đó… sai sai. Có những căn tương tự, giao dịch trước đó không lâu, giá lại thấp hơn căn mình mua một khoảng không hề nhỏ.
Không phải mình bị lừa. Không có ai nói sai hoàn toàn. Nhưng rõ ràng là mình đã mua cao hơn mặt bằng chung. Cảm giác lúc đó không phải là tiếc tiền ngay lập tức, mà là nhận ra mình đã ra quyết định dựa trên một “mặt bằng giá” không chính xác.
Sau đó mình mới ngồi lại, nhìn lại toàn bộ quá trình. Và nhận ra một điều khá quan trọng: những gì mình thấy khi đi xem nhà chỉ là phần nổi của thị trường. Mình chỉ thấy những căn đang được rao bán, còn những giao dịch đã diễn ra, đặc biệt là những căn bán nhanh, giá tốt thì mình gần như không có dữ liệu.
Những căn giá cao, khó bán thì lại xuất hiện nhiều hơn trước mắt mình, vô tình tạo thành một “mặt bằng giá ảo” mà mình tưởng là thật. Lúc đó mình mới hiểu vì sao lại có cảm giác “giá này hợp lý” dù thực tế lại không phải.
Và nếu nhìn kỹ hơn, mình nhận ra trong đầu mình lúc đó tồn tại rất nhiều “option về giá” mà mình không hề gọi tên. Có những căn mình thấy rẻ bất ngờ nhưng lại không dám mua vì sợ có vấn đề. Có những căn mình thấy hợp lý vì nó nằm giữa những gì mình đã nghe. Có những căn hơi cao một chút nhưng mình vẫn chấp nhận vì mình thích. Và cũng có những mức giá mà mình bị thuyết phục hoàn toàn bởi câu chuyện đi kèm.
Vấn đề là tất cả những “option” đó đều dựa trên cảm nhận, chứ không phải dữ liệu giao dịch thật.
Sau khi “đóng học phí”, mình bắt đầu thay đổi cách nhìn. Mình không còn hỏi “giá này có hợp lý không” theo kiểu cảm tính nữa, mà bắt đầu hỏi những câu cụ thể hơn. Đây là giá chào hay giá đã giao dịch thành công? Trong vài tháng gần nhất, cùng tòa này có bao nhiêu giao dịch thực? Mức giá trung bình là bao nhiêu? Những căn đang rao lâu chưa bán được có phải đang bị neo giá quá cao không?
Và quan trọng nhất, mình tự đặt ra một khung giá cho riêng mình trước khi đi xem.
Ví dụ, nếu mặt bằng giao dịch thực của khu đó rơi vào khoảng 32–35 triệu/m², thì những căn dưới mức đó cần xem kỹ vì có thể là cơ hội, hoặc cũng có thể là có vấn đề. Những căn nằm trong khoảng đó thì an toàn hơn nếu mua để ở. Còn những căn bị đẩy lên cao hơn thì mình phải tự hỏi: mình đang trả thêm tiền cho giá trị thật, hay cho cảm xúc và câu chuyện?
Khi có một khung như vậy, mình bắt đầu thấy rõ hơn. Không còn bị trôi theo từng lời báo giá nữa. Nhưng điều khiến mình suy nghĩ nhiều hơn lại là một chuyện khác.
Tại sao khi mua một tài sản lớn như vậy, mình lại dễ dàng chấp nhận việc thiếu thông tin đến thế? Có phải vì mình tin rằng cứ đi xem đủ nhiều thì sẽ tự “ngộ” ra giá? Hay vì áp lực phải mua nhanh, sợ mất cơ hội khiến mình bỏ qua việc kiểm chứng?
Và nếu một lần nữa quay lại thời điểm đó, liệu mình có làm khác đi không? Hay vẫn sẽ ra quyết định giống vậy, chỉ là nhanh hay chậm hơn một chút?
Đến giờ, mình không còn nghĩ mua cao hơn thị trường một chút là sai hoàn toàn. Nếu đó là căn mình thực sự muốn ở, phù hợp với mình, thì nó vẫn có giá trị riêng.
Vì trong thị trường căn hộ sang nhượng, thứ đắt nhất đôi khi không phải là căn nhà. Mà là việc bạn không biết rõ mức giá mình đang chấp nhận… thực sự nằm ở đâu trong thị trường.