Trong các phiên thảo luận tại Quốc hội gần đây, câu hỏi này một lần nữa được đặt ra với nhiều quan điểm gây chú ý. 

Đại biểu đại biểu Trần Văn Lâm (Phó trưởng đoàn Bắc Giang) cho rằng: "Nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp sao cứ phải bán? Chúng ta nên xây khu nhà đảm bảo dịch vụ, đảm bảo chất lượng ở mức tối thiểu rồi cho người có nhu cầu đến thuê. Đến lúc nào đó người ta khỏe về kinh tế, họ sẽ trả lại nhà ở xã hội, ra mua nhà ở thương mại. Nhà cũ đó ta tiếp tục cho người khác thuê."

Lý do ông đưa ra không chỉ nằm ở khía cạnh quản lý, mà sâu xa hơn là nhằm bảo vệ bản chất chính sách an sinh – tránh để NOXH trở thành một “phiên bản giá rẻ của nhà thương mại”. Theo ông, khi cho phép bán, chính sách dễ bị trục lợi. Người đủ điều kiện mua NOXH có thể hưởng ưu đãi xong lại sang nhượng với giá thị trường, biến một chính sách hỗ trợ người yếu thế thành công cụ sinh lợi cá nhân. Mục tiêu an cư, vốn là nền tảng của NOXH, sẽ bị xói mòn nếu người mua chỉ coi đó là “cơ hội đầu tư”.

Từ góc nhìn quản lý nhà nước, ý kiến của ông Trịnh Xuân An là lời cảnh báo đáng suy ngẫm. Thực tế đã chứng minh: nhiều trường hợp mua NOXH xong bán lại kiếm lời, hoặc cho thuê với giá cao hơn nhiều lần so với mức thuê ưu đãi của Nhà nước. Điều này khiến quỹ nhà ở vốn đã hạn chế càng trở nên không hiệu quả trong việc phục vụ đúng đối tượng. Hệ lụy là niềm tin vào chính sách bị suy giảm, trong khi người thực sự cần nhà ở giá rẻ lại không thể tiếp cận được.

Thế nhưng, không phải ai cũng đồng tình với phương án “chỉ cho thuê”. Lý do chủ yếu đến từ thực tiễn thu hút doanh nghiệp và nhu cầu sở hữu của người dân. Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu NOXH chỉ để cho thuê, doanh nghiệp sẽ không mặn mà tham gia vì không thu hồi vốn nhanh được. Việc cho thuê cần vận hành dài hạn, bảo trì liên tục, và không hấp dẫn nhà đầu tư bằng phương án bán đứt. Trong khi đó, người dân – đặc biệt là nhóm thu nhập thấp ổn định – vẫn có nhu cầu được sở hữu căn nhà của riêng mình, để an tâm lập nghiệp, nuôi dạy con cái và tạo dựng tài sản lâu dài.

Ở đây, chúng ta nhìn thấy một mâu thuẫn căn bản: giữa lý tưởng chính sách và thực tế thị trường. Nếu chỉ cho thuê, Nhà nước cần sẵn sàng đầu tư lớn để xây dựng, quản lý và vận hành quỹ nhà ở lâu dài. Đây là điều mà ngân sách hiện nay khó đáp ứng toàn diện, nếu không có sự tham gia của khu vực tư nhân. Nhưng nếu tiếp tục bán NOXH mà không có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, nguy cơ trục lợi vẫn luôn hiện hữu. Câu hỏi đặt ra là: có thể thiết kế một mô hình dung hòa được cả hai mặt này không?

Câu trả lời, có lẽ, nằm ở việc phân loại đối tượng và thiết kế các hình thức nhà ở linh hoạt hơn. Chẳng hạn, với người lao động nhập cư, người thu nhập không ổn định, nên ưu tiên chính sách cho thuê dài hạn, có thể gia hạn, đảm bảo điều kiện sống ổn định nhưng không cần sở hữu. Ngược lại, với người có thu nhập trung bình – thấp nhưng ổn định, có khả năng trả góp trong dài hạn, Nhà nước có thể áp dụng hình thức thuê – mua, giúp họ tích lũy dần quyền sở hữu, thay vì chọn giữa thuê mãi hoặc mua ngay.

Vấn đề quan trọng nhất vẫn là thiết kế lại hành lang pháp lý và cơ chế quản lý sau khi bán hoặc cho thuê nhà ở xã hội. Cần có những quy định rõ ràng, mang tính ràng buộc và truy vết: thời gian tối thiểu được phép chuyển nhượng, giới hạn giá bán lại, cơ chế thu hồi khi phát hiện sai phạm, cũng như hệ thống quản lý cư dân sau bán hoặc cho thuê. Nếu làm được điều này, nỗi lo NOXH biến thành nhà thương mại sẽ không còn là nỗi ám ảnh thường trực trong mỗi lần hoạch định chính sách.

Một đô thị phát triển không thể chỉ có những tòa cao ốc chọc trời và các khu dân cư biệt lập. Nó cần những không gian sống đa dạng, phục vụ những tầng lớp khác nhau trong xã hội, để mọi người đều có cơ hội sống tử tế, ổn định và có hy vọng. Nhà ở xã hội không nên là sân chơi của đầu cơ, mà phải là trụ cột của an sinh. Nhưng để giữ vững điều đó, cần nhiều hơn là khẩu hiệu – cần một hệ thống quản trị nghiêm túc, minh bạch và dám bảo vệ bản chất của chính sách, kể cả khi phải hy sinh một số “hiệu quả tài chính” ngắn hạn.

Cho thuê hay bán? Có lẽ, câu hỏi không nên là lựa chọn tuyệt đối, mà là: cho ai thuê, cho ai bán và trong điều kiện nào?