Mua nhà – nhất là mua để ở – là quyết định gắn với số tiền lớn, và với nhiều người, có lẽ đây là quyết định tài chính lớn nhất cuộc đời họ. Thế nhưng, rất nhiều người lại ra quyết định dựa trên cảm xúc:

- Người thân bảo mua, nên chắc chỗ này mua được

- Dự án của CĐT uy tín đang hot, mua chắc không thua được

- Mua giữ của, để lại tài sản cho con cháu

- Mua để thể hiện đẳng cấp

- Hay chỉ đơn giản là...tìm nhà lâu quá không được căn nào, thôi thấy căn tạm tạm chốt luôn vậy

Và quả thực khi mua BĐS không có tính đúng sai ở đây khi cảm xúc lấn át lý trí, vì cuối cùng quan trọng là sau 1 thời gian mình ở được không, lời lãi thế nào...Nhưng vấn đề là, khi cảm xúc lấn át dữ liệu, quyết định dễ bị lệch. Và nếu bạn không thuộc nhóm “tiền nhiều, sai một căn cũng không sao”, thì việc mua sai có thể làm hỏng trải nghiệm sống, hoặc lỗ mất vài năm làm lại, hoặc mang một khoản vay đè nặng cả thập kỷ.

Vậy vì sao người mua vẫn hay bỏ qua việc xem xét dữ liệu chuẩn chỉnh trong quá trình giao dịch mà hay bị cảm xúc hơn khi tương tác với môi giới để mua nhà? Theo mình thì có 2 góc độ chính:

1. NGƯỜI MUA: KHÔNG CẦN PHÂN TÍCH KỸ LƯỠNG

Việc so sánh, lập bảng, gom dữ liệu là việc mất thời gian. Không phải ai cũng có động lực để làm – nhất là khi:

- Người mua đang sống ở xa, không có thời gian khảo sát kỹ. Ví dụ: khách Hà Nội bay vào mua chung cư TP.HCM, hoặc người Sài Gòn mất nửa ngày đi đi lại lại để mua đất nền Bình Phước. Thời gian quá tốn, lại đi với tâm thế sẵn sàng giải ngân, nên vào điều kiện phù hợp thì chốt chỉ sau 2-3 lần đi là bình thường.

- Người mua vào nhóm có thu nhập cao, tài sản phân bổ lớn: mua căn hộ vài tỷ chỉ chiếm <5% danh mục đầu tư, nên quyết định được thực hiện khá nhanh từ góc độ phân bổ tài sản. Nhiều khi mua không phải để tính lời lỗ mà lại còn có bài toán khác...hehe.

- Thị trường khan hiếm hàng phù hợp: Tìm những khu vực không có hàng để so sánh, nên không có dữ liệu tham chiếu. Cái này đặc biệt đúng với người mua đặt tiêu chí dự án mới lên đầu - chung cư view sông, dự án trung tâm...cung quá ít, nên nhiều khi người ta mua không dựa trên giá hiện tại mà chỉ đánh giá giá trị; vì khi bo cung thì mặt bằng giá được quyết định bởi...người bán.

2. NGƯỜI BÁN: MÂU THUẪN LỢI ÍCH, GIỎ HÀNG VÀ NHU CẦU

Một thực tế dễ thấy là: môi giới bán giỏ hàng họ có, không nhất thiết là hàng phù hợp nhất với người mua. Với người mua mới, việc đọc các thông tin thị trường cung cấp bởi môi giới đôi khi làm thiên lệch góc nhìn phân tích vì:

- Bản thân các sàn hoặc môi giới thường không nắm được toàn bộ rổ hàng trong 1 khu vực; với sàn sơ cấp thì nhiều khi còn có cam kết không phân phối rổ hàng cạnh tranh trong 1 bán kính nhất định nên mặc dù ở dưới môi giới có partnership liên kết và kết nối hàng - chủ với nhau, nhưng phân phối giỏ hàng mình mạnh bh cũng đảm bảo hơn vì...phí môi giới net thu về cao hơn.

- Các dự án có đội sàn và môi giới làm thị trường tốt thường sẽ được khách hàng biết tới nhiều. Đôi khi trong 1 khu vực có các dự án hidden gem, sản phẩm tốt nhưng lại không được truyền thông tốt thì không tìm kỹ lại bị miss. Ví dụ: Ở ngay dưới ảnh là 1 dự án ở Thủ Dầu Một mua vào yield cho thuê cực tốt nhưng trước giờ CĐT không làm thị trường tốt nên giao dịch không tương xứng với tiềm năng. Chỉ sau khi 1 CĐT ngoại khác về làm thị trường và CĐT dự án nọ thay đổi mindset làm với các sàn thì giao dịch đột biến.

Nói như trên để thấy là nhiều khi cả người mua và người bán không chủ động tìm hiểu kỹ hơn tí về khu vực xung quanh thì dẫn tới những tình trạng khá đặc biệt như:

- Giao dịch thị trường sơ cấp thì tốt và vẫn tăng giá, nhưng thứ cấp thì cung nhiều, giá đi ngang hoặc giảm
- Người trường vốn mua giá cao vẫn happy, người thiếu tiền phải đi vay thì mua giá thị trường vẫn phải ngậm ngùi cắt lỗ

Nên nếu không thuộc hàng tài chính mạnh, nếu mua để ở, nếu đầu tư BĐS đầu tiên...thì bớt fomo là tối quan trọng (mặc dù nói dễ hơn làm). Từ góc độ cá nhân thì

- Hoặc là tự cập nhật kiến thức cho bản thân. Giờ có nhiều công cụ miễn phí, ví dụ cái bản đồ nhà đất trên trang công ty nhà mình 😉 Trải nghiệm nhiều tự dưng sense phân tích tốt hơn. Đương nhiên cái gì phải tìm tòi lại đòi...miễn phí thì mất thời gian.

- Nhờ bên độc lập thẩm định dự án hộ từ góc độ người mua. Chung cư thì mua tiền tỷ thì tiếc gì tiền triệu...từ chuyện phân tích dự án xem giá trị thế nào, tới chuyện vay ngân hàng khoản nhỏ để tự xem định giá có ổn không...chi phí hoàn toàn để bù đắp cho rủi ro mua phải hàng lởm với sai số lớn.

Muốn xem thêm thì nhìn dưới bài này.

Nếu tiền không quá nhiều, thì đừng để cảm xúc hộ mình thay dữ liệu.

Mua nhà có thể là bước ngoặt – hoặc một điểm tiếc nuối kéo dài.

Ps: Nội dung chia sẻ cá nhân, không đại diện cho doanh nghiệp mình đang làm việc.