NHÀ ĐẤT, CHUNG CƯ HẠ NHIỆT – NHƯNG AI ĐƯỢC HƯỞNG LỢI?

Dữ liệu thực tế cho thấy, sau thời gian dài tăng nóng, giá nhà đất và chung cư đã có dấu hiệu giảm đáng kể. Tại Hà Nội, các căn chung cư từ trung cấp đến cao cấp đều giảm giá:

Căn hộ 64m² tại Thanh Xuân từng rao bán 5,2 tỷ đồng, hiện giảm xuống 4,8 tỷ đồng.

Một căn 60m² ở Nam Từ Liêm giảm từ 3,8 tỷ đồng còn 3,6 tỷ đồng.
Thị trường nhà đất cũng không ngoại lệ. Theo môi giới tại Hà Đông, nhiều căn nhà phố giảm từ 200-300 triệu đồng để kích cầu. Tuy nhiên, liệu đây có thực sự là cơ hội tốt cho người dân lao động phổ thông, đặc biệt là thế hệ trẻ – những người đang cố gắng tìm một nơi an cư?

SỰ CHÊNH LỆCH ĐÁNG BÁO ĐỘNG GIỮA THU NHẬP VÀ GIÁ NHÀ

Dù giá giảm, việc sở hữu nhà với đa số thế hệ 9X vẫn là một giấc mơ xa vời. Theo báo cáo của Batdongsan và Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS):

Năm 2024, để mua một căn hộ 60m² tại Hà Nội với giá trung bình 3 tỷ đồng, một 9X phải mất 25,8 năm thu nhập – ngay cả khi tiết kiệm toàn bộ lương.

Giai đoạn 2020-2021, những căn nhà 4 tầng, diện tích 35-40m² có giá 1,5-2 tỷ đồng. Đến nay, mức giá này đã tăng gấp đôi, lên 4-4,5 tỷ đồng.

Tuy giá nhà có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng mức giá chung vẫn vượt xa khả năng chi trả của đa số người lao động, kể cả nhóm có thu nhập cao nhất (nhóm 5). Theo VARS, ngay cả nhóm thu nhập cao nhất cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà, chưa nói đến các nhóm thu nhập thấp hơn.

LÝ DO GIÁ NHÀ GIẢM: ÁP LỰC THANH KHOẢN VÀ CHIẾN LƯỢC THOÁT HÀNG

Sự giảm giá này không hẳn là dấu hiệu của một thị trường "lành mạnh" hơn, mà chủ yếu xuất phát từ áp lực thanh khoản của các nhà đầu tư và chủ sở hữu:

Dự án mới "bán tháo": Nhiều căn hộ trước đây có giá chênh cao ngất ngưởng, nay được bán ngang giá gốc để thu hồi vốn.

Gia tăng nguồn cung trên các nền tảng trực tuyến: Theo Batdongsan, số lượng tin đăng bán chung cư Hà Nội trong quý IV/2024 tăng 25% so với quý III, cho thấy áp lực thanh khoản đang đè nặng lên vai các chủ sở hữu.

Tuy nhiên, sự giảm giá này có thể chỉ mang tính cục bộ và ngắn hạn, khi mà thị trường BĐS vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức, từ lãi suất cho vay, chi phí xây dựng tăng cao đến việc thắt chặt các điều kiện tín dụng.

VẤN ĐỀ CỐT LÕI: KHOẢNG CÁCH NGÀY CÀNG RỘNG GIỮA THU NHẬP VÀ GIÁ NHÀ

Dù lãi suất huy động đã giảm từ 7,4% năm 2004 xuống còn 4,5% năm 2024, nhưng tỷ lệ giá nhà trên thu nhập lại tăng đáng kể. Cụ thể:

Năm 2004: Một người thuộc thế hệ 7X cần 31,3 năm thu nhập để mua một căn hộ 60m².

Năm 2024: Một người thuộc thế hệ 9X cần tới 25,8 năm thu nhập cho cùng một diện tích căn hộ, nhưng giá tăng gấp 5 lần (từ 600 triệu lên 3 tỷ đồng).

Điều này đồng nghĩa với việc, thế hệ trẻ hiện nay phải đối mặt với bài toán "không lời giải" trong việc sở hữu nhà. Ngay cả những dự án ở ngoại ô, xa trung tâm cũng đang vượt quá khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình.

NHỮNG ĐIỀU CẦN THAY ĐỔI

Sự bất cân xứng giữa giá nhà và thu nhập là một lời cảnh tỉnh đối với các nhà quản lý và chính sách. Để thị trường BĐS thực sự trở thành nơi "an cư lạc nghiệp" cho đại đa số người dân, cần:

Kiểm soát giá cả hợp lý hơn: Khuyến khích các dự án nhà ở giá rẻ, hỗ trợ hạ tầng cho khu vực ngoại thành.

Cải thiện điều kiện vay mua nhà: Giảm lãi suất cho vay, kéo dài thời gian trả góp cho người mua nhà ở thực.

Minh bạch thị trường: Tránh tình trạng đầu cơ đẩy giá hoặc làm "bong bóng" BĐS thêm phình to.

KẾT LUẬN: CƠ HỘI NHỎ CHO ĐA SỐ NGƯỜI TRẺ

Dù giá nhà đất và chung cư đang có dấu hiệu giảm, nhưng với thế hệ trẻ – đặc biệt là 9X – việc sở hữu nhà vẫn là một hành trình dài và đầy khó khăn. Chỉ khi chính sách về BĐS thực sự tập trung vào người dân có nhu cầu ở thực, thị trường mới có thể cân bằng hơn và mở ra cơ hội thực sự cho tất cả mọi người.

Cre: Bất động sản thời đại