The Spirit of Saigon có gì?

The Spirit of Saigon có một quá khứ khá long đong, năm 2011, UBND TP.HCM đã ra quyết định thu hồi 8.641 m2 đất tại khu tứ giác Bến Thành để giao cho Tập đoàn Bitexco thực hiện dự án xây dựng cao ốc văn phòng - thương mại - dịch vụ. Dự án bắt đầu xây dựng vào năm 2012 và dự kiến hoàn thành năm 2015 nhưng sau đó công trình đã bị trì hoãn mãi đến tháng 10 năm 2019 thì bắt đầu khởi công lại do nhà thầu Coteccons thi công.

Vào tháng 3/2020, Sở Xây dựng TP.HCM chấp thuận cho bán nhà ở hình thành trong trương lai đối với 214 căn hộ thuộc dự án Spirit of Saigon.

Đến ngày 18/3/2020, Tập đoàn Bitexco công bố việc UBND TP.HCM đã có quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án khu tứ giác Bến Thành, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM xác nhận thay đổi pháp nhân trên giấy chứng nhận dự án, từ Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco (là công ty mẹ) sang Công ty TNHH Saigon Glory (công ty con 100% vốn sở hữu của Tập đoàn Bitexco).

Đáng nói, sau nhiều năm thi công cầm chừng, đến thời điểm được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Saigon Glory, The Spirit of Saigon mới chỉ thi công xong phần hầm mặc dù đã triển khai xây dựng từ rất lâu.

Theo thông tin giới thiệu trên các phương tiện truyền thông, dự án The Spirit of Saigon có diện tích hơn 8.500 m2, gồm 2 tòa tháp cao 55 tầng và 48 tầng, thực hiện các chức năng như văn phòng cho thuê, khách sạn 6 sao, căn hộ cao cấp.

The Spirit of Saigon tọa lạc ngay vị trí vàng là ở khu tứ giác Bến Thành, có 4 mặt tiền là Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette và đối diện chợ Bến Thành với tổng số vốn đầu tư lên tới 500 triệu USD. Dự án gồm các “siêu căn hộ” sang trọng bậc nhất chuẩn 6 sao, được ví như thành phố trong thành phố với đầy đủ tiện ích như: Chuỗi nhà hàng sang trọng, mang đẳng cấp 5 sao; rạp chiếu phim, khu giải trí, TTTM, hồ bơi, phòng Gym…

Theo giới thiệu, dự án với kiến trúc độc đáo, kết hợp nét hiện đại và tính truyền thống với hai tòa tháp mang dáng dấp biểu tượng “rồng” của dân tộc Việt Nam, dự án Spirit of Saigon là công trình mang tính biểu tượng tiếp theo của thành phố, bên cạnh những công trình tiêu biểu khác trên khắp mọi miền đất nước.

Đặc biệt, dự án được quảng cáo là có số lượng căn hộ limit: chỉ 214 căn hộ cao cấp, nguồn cung căn hộ có giới hạn, chỉ tiêu dân và quy hoạch lõi trung tâm phân khu chức năng 1 nên thành phố sẽ không cấp phép dự án cao tầng mới tại khu vực trung tâm. Điều này lại một lần nữa khẳng định đẳng cấp cho chủ nhân sở hữu dự án này.

The Spirit of Saigon có đáng để đầu tư?

Theo thông tin trên báo chí, hiện dự án The Spirit of Saigon có mức giá cao ngất ngưởng. Theo đó, giá các căn hộ tại đây đang được bán với mức giá từ  20.000 - 25.000 USD/m2 (tương đương 460 - 570 triệu đồng/m2), mức giá bán cao kỷ lục tại TP.HCM từ trước đến nay. Vượt qua cả giá bán của 2 dự án được xem là kỷ lục tại Sài Gòn năm 2018 là Alpha City tại Cồng Quỳnh (8.000 – 10.000 USD/m2) và The Centennial Bason tại Quận 1 ( 10.000 – 12.000 USD). Cả 2 dự án đều của Alpha King.

Có thể thấy, với mức giá bán khoảng từ 460 - 570 triệu đồng/m2 (giá bán thị trường sơ cấp), Spirit of Saigon là dự án căn hộ cao cấp có giá bán cao nhất trên thị trường hiện nay, phá vỡ kỷ lục về giá của các dự án được thiết lập trước đó, vượt mặt hàng loạt ông lớn trong phân khúc cao cấp được kỳ vọng mở bán vào năm 2021 như: Empire City có giá bán dao động từ 12.000 - 14.000 USD/m2; Grand Manhattan có giá dao động từ 6.500 – 8.000 USD;  Saigon Sport City có giá dao động từ 3.700 – 4.500 USD;  Vinhomes Grand Park có giá dao động từ 1.900 – 2.200 USD/m2.

Đối với Saigon Glory, là thành viên của Tập đoàn Bitexco. Để huy động vốn triển khai dự án, theo thông tin do Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội công bố, 2 ngày cuối tháng 8 vừa qua, Công ty TNHH Saigon Glory đã phát hành thành công 5 lô trái phiếu, kỳ hạn 60 tháng, với tổng giá trị 5.000 tỷ đồng.

Trước đó, vào tháng 7, Saigon Glory đã huy động 2.000 tỷ đồng và tháng 6 huy động 3.000 tỷ đồng trái phiếu. Các lô trái phiếu đa phần là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được đảm bảo bằng tài sản. Kỳ hạn từ 3-5 năm, lãi suất 11%/năm.

Tuy nhiên, tình hình tài chính của Saigon Glory không mấy khả quan. Từ cuối năm 2019, Saigon Glory có vốn chủ sở hữu là 6.863 tỷ đồng, lỗ luỹ kế 137 tỷ đồng. Nợ phải trả của doanh nghiệp này tăng mạnh từ 12.600 tỷ đồng lên 20.589 tỷ đồng, gấp 3 lần vốn chủ sở hữu.

Doanh nghiệp này đã đặt kế hoạch tăng vốn lên 8.000 tỷ đồng trong năm 2020, nợ vay theo đó tăng lên 24.000 tỷ đồng. Tại ngày 31/12/2019, tổng tài sản của Saigon Glory ở mức 27.452 tỷ đồng, dự kiến tới cuối năm 2020 là 32.000 tỷ đồng.     

Áp lực vay nợ của Saigon Glory, bởi vậy, là rất lớn. Không loại trừ khả năng một phần lớn nợ vay mới (trong đó có trái phiếu) được dùng để tái cơ cấu các khoản nợ cũ.

Còn chưa kể, diện tích căn hộ tại The Spirit of Saigon rất lớn: 90m2, 120m2, 200m2 và 275m2. Diện tích căn hộ lớn với các vách kính luôn thể hiện đẳng cấp của những căn hộ triệu đô nhưng cũng khiến giá căn hộ tăng cao.

Với mức giá khu vực và diện tích căn hộ như trên, tối thiểu 1 căn hộ Spirit of Saigon không thấp hơn 1 triệu đô. Liệu rằng tỉ suất sinh lời so với mức vốn đầu tư bỏ ra thì dự án này có thể làm động lòng các nhà đầu tư khi cách không xa trung tâm ở các khu đô thị mới của Thành phố có nhiều dự án với điều kiện giao thông thuận lợi, tuy không nằm ở khu trung tâm nhưng hiệu suất sinh lời tốt và đòi hỏi vốn đầu tư có thể chỉ chưa bằng 50% khi đầu tư dự án này.

Với tiềm lực khá “khiêm tốn”, tiến độ thi công chậm, khả năng đâu tư sinh lời vẫn còn là một dấu hỏi…..Điều này khiến giới bất động sản dấy lên lo ngại khi đầu tư vào dự án The Spirit of Saigon

Trên bình diện đầu tư bất động sản, thực tế không có một dự án nào là tốt nhất hoặc xấu nhất để đầu tư bởi lẽ việc đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào khả năng, tiềm lực, tầm nhìn và sở trường của từng nhà đầu tư nhưng rõ ràng với mức giá quá đắt đỏ như vậy The Spirit of Saigon sẽ khiến nhiều nhà đầu tư phải suy ngẫm về sản phẩm này có đáng để đầu tư và đầu tư bao nhiêu?