Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

CONDOTEL: 2 Nhà 2 kết quả (Series 3)

Trong bài trước "CONDOTEL: Cuộc chiến giữa 2 Nhà" người viết đề cập đến quan hệ "Chủ hờ - Chủ thật" trong mua bán Condotel, thì phần 3 này người viết chia sẻ cho bạn biết, vì sao đầu tư Condotel sẽ bị mất tiền như thế nào?

Nguồn cung và giao dịch Condotel giảm sâu, tranh chấp giữa người mua với chủ đầu tư ngày càng nhiều. Ảnh Danviet
Nguồn cung và giao dịch Condotel giảm sâu, tranh chấp giữa người mua với chủ đầu tư ngày càng nhiều. Ảnh Danviet

Thắng- Thua ngay keo đầu

Nguyên tắc đầu được ưu tiên hàng đầu của tất cả các tỷ phú là dùng tiền của người khác để đầu tư. Thường thì nhà đầu tư vay tiền của ngân hàng, huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp...vv tất cả đều phải trả lãi và phải có đủ tài sản đảm bảo.

Sở hữu khách sạn, chuỗi khách sạn, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại thường là đích đến đối với hầu hết các ông chủ thành công trong các lĩnh vực kinh doanh. Như bị mê hoặc, các nhà đầu tư condotel tự nguyện giao tiền của mình cho Chủ đầu tư xây khách sạn 3,4,5 sao kinh doanh, giúp Chủ đầu tư giải quyết vấn đề khó nhất là vốn dài hạn mà không phải trả lãi suất, không tài sản đảm bảo hay điều kiện ràng buộc gì, toàn bộ rủi ro đã được nhẹ nhành chuyển sang vai Nhà đầu tư một cách vô cùng êm ái. Rõ ràng là Chủ đầu tư đã thắng  ngay keo đầu với sự dâng hiến tự nguyện của các Nhà đầu tư.

Nguyên tắc quan trọng trong đầu tư bất động sản là lãi ngay khi ký hợp đồng. Chiểu theo nguyên tắc này thì Chủ đầu tư lãi to từ trước khi ký hợp đồng bán sản phẩm vì rằng Chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước theo mục đích “ sản xuất kinh doanh” trong khi tính vào giá và bán cho Nhà đàu tư lại là đất ở, sử dụng lâu dài. Việc này nhà chức trách đã chính thức lên tiếng, cụ thể. Tại Báo cáo số 3014/UBND-XDNĐ ngày 30/03/2018 UBND tỉnh Khánh Hòa nhận định "Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh". Như vậy, tại keo này Chủ đầu tư lại thắng, và Nhà đầu tư lại là Người thua thiệt.

Cam kết lợi nhuận

Mới đây, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh ( HoREA) ông Lê Hoàng Châu nhận định: vì mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án condotel nên các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc chính. Trước đó, tác giả Nguyễn Đỗ Việt đã vạch ra chiêu trò chủ đầu tư tăng giá bán lấy phần vênh trả lại chính cho khách hàng thông qua cam kết trả lợi nhuận trong bài viết “Cam kết lợi nhuận: Diệu kế bán hàng BĐS nghỉ  dưỡng và hệ lụy” trong bài đăng trên báo The Leader ngày 9/12/2017.

Tính đến nay chưa có một nghiên cứu và điều tra nào khẳng định có hay không việc Chủ đầu tư tăng giá bán sau đó trích lại trả Nhà đầu tư bằng các cam kết lợi nhận. Nhưng có một điều chắc chắn là giá thành sản phẩm rất cao, tương đương với giá chung cư cao cấp ở lâu dài tại các đô thị lớn, như vậy bản chất là Nhà đầu tư đã phải trả khống một khoản lớn so với giá trị sản phẩm nhận được.

Thực tế không thiếu những chủ đầu tư không thực hiện hoặc không thể thực hiện được những “cam kết” với Nhà đầu tư. Hiện thực này sẽ “nở rộ” trong thời gian tới khi nhiều condotel đi vào hoạt động, khi tình hình thế giới có nhiều bất ổn ảnh hưởng đến thị trường khách du lịch.

Ăn chia

Cam kết phân chia lợi nhận 80/20; 85/15 thậm chí 90/10 ( Nhà đầu tư/Chủ đầu tư) thoạt nghe thấy Nhà đầu tư có lợi. Nhằm tách riêng hoạt động đầu tư và khai thác, các Chủ đầu tư thường thuê đơn vị quản lý khách sạn chuyên nghiệp hoặc thành lập công ty quản lý vận hành riêng và hạch toán đốc lập. Như vậy, hạch toán khách sạn sẽ dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ và bổ đầu cho các Nhà đầu tư.

Theo nhận định của chuyên gia công ty kiểm toán nhóm Big Four (4 công ty kiểm toán lớn nhất thị trường) – đơn vị chuyên đảm nhiệm việc kiểm toán trên 40 dự án khách sạn và condotel 4-5 sao hàng đầu Việt Nam như Marriott, Intercontinental, Sheraton, Novotel… , với phân khúc condotel, khách sạn 4-5 sao, chỉ cần đảm bảo mức công suất lấp đầy phòng khoảng 40% -45%, thì việc trả lợi nhuận ở mức 8%-12% cho khách đã nằm trong tầm tay.

Nhận định trên đúng với những condotel có vị trí thuận lợi nằm trong trung tâm đô thị hoặc trung tâm khu du lịch. Đối với những condotel nằm xa trung tâm hoặc ở vùng chỉ khai thác được một mùa du lịch là không thực tế. Với các condotel này, mùa thấp điểm Nhà đầu tư không những không được chia lợi nhuận mà lại phải đóng tiền để đảm bảo khách sạn hoạt động ở mức tối thiểu, để duy tu bảo trì đảm bảo khách sạn trong tình trạng sẵn sàng phục vụ, tránh rêu phong xuống cấp. Nhằm trấn an các Nhà đầu tư, một số Chủ đầu tư “cam kết” lợi nhuận ăn chia không thấp hơn 10% của giá trị căn hộ trước thuế. Tuy nhiên một lần nữa cam kết chỉ là can kết vì không có ngân hàng hoặc bên thứ ba đứng ra bảo lãnh việc thực hiện.

Vốn ơi, một đi không trở lại !

Trong đầu tư BĐS, Nhà đầu tư kỳ vọng tăng giá theo thời gian và tạo dòng tiền. Có nghĩa là nhà đầu tư hưởng lợi từ sự tăng giá theo thời gian, theo sự hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực có BĐS của họ. Mua càng lâu, giữ càng lâu càng tăng giá. Đồng thời nhà đầu tư tranh thủ khai thác, cho thuê hoặc kinh doanh nhằm tạo dòng tiền. Đối với  condotel lại khác, người mua chỉ khai thác được dòng tiền qua Chủ đầu tư. Vì thời hạn sử dụng có hạn nên càng lâu thời hạn càng ngắn và như vậy giá càng giảm.

Trong hoạt động kinh doanh BĐS, người ta thường chỉ tính khấu hao tài sản hình thành trên đất, không ai tính khấu hao “quyền sử dụng đất”. Nhưng đối với condotel sau thời hạn sử dụng thường 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. (bao gồm thời gian xin giấy phép, chuẩn bị đầu tư và xây dựng), sau 50, 70 năm tòa nhà cũng là thời điểm tòa nhà hết “đát” sử dụng vì vậy phải tính khấu hao.  Nếu không đầu tư condotel, với số tiền 3 tỷ (bằng tiền mua 1căn condotel) gửi ngân hàng với lãi suất 7,5%/năm,  sau 45 năm (công thức suất kép T=3tỷ x (1+8%/năm)45  sẽ lên tới 77,7 tỷ- một con số  đủ để thức tỉnh những ai còn u mê, ảo tưởng con gà đẻ trứng vàng condotel.

 

0

Bình luận

Tòa cao ốc bị bỏ hoang gần một thập kỷ ở Sài Gòn đang được thi công trở lại, liệu có "hồi sinh"?

Tòa nhà cao thứ 3 TP.HCM bị bỏ hoang, làm xấu mặt đô thị bất ngờ được thi công trở lại, có thể sắp được hồi sinh sau hơn 10 năm xây giữa chừng rồi tạm ngưng. Xem thêm
Tòa cao ốc bị bỏ hoang gần một thập kỷ ở Sài Gòn đang được thi công trở lại, liệu có "hồi sinh"? - 1

So găng 3 ông lớn ‘ngắm’ dự án Khu đô thị Đầm Cà Ná 4.400 tỷ đồng

Tuấn Dung, Tài Tâm và Thuận Thắng Group là 3 nhà đầu tư đăng ký tham gia làm dự án Khu đô thị mới Đầm Cà Ná 4.419 tỷ đồng tại tỉnh Ninh Thuận. Xem thêm
So găng 3 ông lớn ‘ngắm’ dự án Khu đô thị Đầm Cà Ná 4.400 tỷ đồng - 1

Chung cư Gold Mark City: Tranh cãi nảy lửa chuyện "có khóa cửa thoát hiểm để phòng dịch?"

Dù được yêu cầu không ra khỏi cửa, cư dân các tầng đang bị phong tỏa bức xúc phản ánh họ bị khoá cả cầu thang bộ thoát hiểm để “phòng chống dịch”. Tuy nhiên đại diện BQT phủ nhận chuyện khóa thang thoát hiểm. Xem thêm
Chung cư Gold Mark City: Tranh cãi nảy lửa chuyện "có khóa cửa thoát hiểm để phòng dịch?" - 1

Hàng loạt dự án “đình đám” của Tân Hoàng Minh thế chấp ngân hàng

Để huy động những khoản vay hàng nghìn tỷ, nhóm Tân Hoàng Minh đã thế chấp hàng loạt tài sản tại các dự án lớn như: Hoàng Hải Complex, D’. Le Roi Soleil, D’.El Dorado, D’Capitale, thậm chí cả dự án “dát vàng” D’Palaisdelouis… Xem thêm
Hàng loạt dự án “đình đám” của Tân Hoàng Minh thế chấp ngân hàng - 1

Chuyện ít người biết về dự án Sài Gòn Bình An

Có thể nhiều người lạ lẫm với cái tên “Khu đô thị Sài Gòn Bình An” cùng chủ đầu tư là SDI. Nguyên gốc của dự án này chính là Dự án Saigon Golf, Country Club and Residences. Xem thêm
Chuyện ít người biết về dự án Sài Gòn Bình An - 1

Nên mua nhà hay thuê chung cư?

Well, chả là cũng không muốn viết một bài dài thế này để phân tích đâu, nhưng vì phụ huynh cứ hỏi sao không mua nhà nên phải cố viết một bài phân tích tử tế để thuyết phục điều mình nói là đúng. Xem thêm
Nên mua nhà hay thuê chung cư? - 1

Ưu nhược điểm của dự án An Lạc Green Symphony - CĐT An Lạc: Vị trí đẹp nhưng mãi chưa xong pháp lý

Thị trường Bất động sản ở khu vực phía Tây thủ đô ngày càng phát triển nhộn nhịp với nhiều dự án lớn nổi lên. Trong số đó, An Lạc Green Symphony giá là 1 trong những dự án gây được chú ý. Xem thêm
Ưu nhược điểm của dự án An Lạc Green Symphony - CĐT An Lạc: Vị trí đẹp nhưng mãi chưa xong pháp lý - 1

Thương hiệu xa xỉ đồng loạt rời bỏ phố cho thuê đắt nhất Hồng Kông

Prada, La Perla và mới đây là Burberry đã tuyên bố đóng cửa cửa hàng tại con phố Russell (Hồng Kông), nơi có mặt bằng cho thuê bán lẻ đắt nhất thế giới. Xem thêm
Thương hiệu xa xỉ đồng loạt rời bỏ phố cho thuê đắt nhất Hồng Kông - 1

Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri”

Nhà phát triển bất động sản quốc tế Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri” – một phong cách sống chuẩn quốc tế, được kiến tạo dành riêng cho cộng đồng cư dân tại tất cả các dự án Masteri (Masteri Collection). Xem thêm
Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri” - 1

Từ bê bối trốn thuế đến sếp tổng bị bắt, Thuduc House giờ chỉ là “ngôi nhà rỗng tuếch”?

Bán gần như toàn bộ công ty các con, tài sản, sếp tổng thì bị bắt, dự án còn sót duy nhất để đầu tư thì đối tác tình hình còn bi đát hơn, có lẽ những gì mà Thuduc House còn lại giờ đây chỉ là “vườn không, nhà trống“... Xem thêm
Từ bê bối trốn thuế đến sếp tổng bị bắt, Thuduc House giờ chỉ là “ngôi nhà rỗng tuếch”? - 1

Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất?

Do nhu cầu và điều kiện kinh tế hiện tại khá ổn, nên tôi muốn tìm mua một căn hộ, một là để gia đình có cuộc sống thoải mái với không gian hiện đại thoáng đãng, hai là đáp ứng được các nhu cầu dịch vụ tiện ích khác như y tế, giáo dục, thư giãn,… để phát triển cuộc sống cho vợ chồng con cái một cách tốt nhất trọn vẹn nhất. Sau khi tìm hiểu biết đến Thanh Sơn Riverside Garden, đọc qua quảng cáo trên mạng xã hội, tôi cảm thấy nơi đây khá phù hợp cho những yêu cầu tôi đặt ra. Tuy nhiên, khi cập nhật thêm thông tin bên báo chí thì nhận thấy dự án này có khá nhiều vấn đề. Xem thêm
Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất? - 1

Bộ Xây dựng sẽ thanh tra diện rộng về phí bảo trì chung cư

Năm 2022, lực lượng thanh tra Bộ Xây dựng sẽ tiến hành thanh tra trên diện rộng việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Xem thêm
Bộ Xây dựng sẽ thanh tra diện rộng về phí bảo trì chung cư - 1

Thời điểm nào thích hợp để bán nhà?

Bán nhà được giá là điều ai cũng mong muốn, thế nhưng việc lựa chọn thời điểm phù hợp là yêu cầu vô cùng quan trọng. Để có thể tiếp thị một cách tốt nhất, nhiều người quan tâm và bán được giá cao nhất, bạn cần phải có kế hoạch rõ ràng, tính toán chi tiết và tham khảo thời điểm để rao bán. Xem thêm
Thời điểm nào thích hợp để bán nhà? - 1

Bỏ hơn 4 tỷ mua mảnh đất, 5 ngày sau lời gần 1 tỷ, nhà đầu tư nhất quyết không bán

3 ngày sau khi xuống cọc, một nhà đầu tư nhận được đề nghị trả chênh 400 triệu đồng nhưng anh từ chối. 5 ngày sau đó, nhà đầu tư tiếp tục nhận được cuộc gọi đề nghị trả chênh tới gần 1 tỷ. Dù lợi nhuận lớn trong khoảng thời gian ngắn, nhưng nhà đầu tư này nhất định không chuyển nhượng lại. Xem thêm
Bỏ hơn 4 tỷ mua mảnh đất, 5 ngày sau lời gần 1 tỷ, nhà đầu tư nhất quyết không bán - 1

“Second home” lý tưởng dành cho giới thượng lưu tại Sun Riverside Village

Trong các tiêu chí chọn second home của giới thượng lưu, không gian sống và tiềm năng kinh doanh, khai thác cho thuê là những ưu tiên hàng đầu. Vậy nên, trong cuộc đua tìm kiếm second home hoàn hảo, các dự án ven sông, có cảnh quan, tiện ích độc đáo và sở hữu khả năng sinh lời cao luôn được săn đón. Xem thêm
“Second home” lý tưởng dành cho giới thượng lưu tại Sun Riverside Village  - 1

Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào để sở hữu bất động sản có chủ quyền?

Dù chịu tác động từ dịch Covid-19, thị trường bất động sản được dự đoán sẽ nhanh chóng hồi phục và tiếp tục là kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn, đặc biệt ở phân khúc nhà đất có chủ quyền. Nắm bắt nhu cầu vay mua bất động sản để đầu tư, có ngân hàng thương mại đã tung chương trình vay ưu đãi lãi suất chỉ từ 5,9%/năm. Xem thêm
Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào để sở hữu bất động sản có chủ quyền? - 1

Du lịch kết hợp chăm sóc sức khoẻ - hot trend của dân xê dịch

Có một câu danh ngôn rất hay: “Hãy đối xử với cơ thể bạn như một ngôi đền, thay vì một túp lều gỗ. Nếu bạn chăm sóc nó tốt, cơ thể có thể đưa bạn tới bất cứ nơi nào bạn muốn đến, với toàn bộ quyền năng, sức mạnh, năng lượng và sức sống bạn cần có”.  Và nếu bạn thực sự coi trọng “ngôi đền” của mình thì nên biết đến thứ liệu pháp đầy quyền năng, đó là onsen. Xem thêm
Du lịch kết hợp chăm sóc sức khoẻ - hot trend của dân xê dịch - 1

Giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính và bóc tách những “phụ kiện” đi kèm

Về cơ cấu giá BĐS như chúng ta đã biết, các dự án đầu tư BĐS hiện nay dù chủ đầu tư quy mô lớn hay nhỏ, sản phẩm cao cấp hay bình dân cũng chỉ thu về khoảng 70% tổng số tiền khách hàng chi trả, khoảng 30% là khoản thu hộ. Trong đó luôn có 10% VAT và 2% phí bảo trì. Khoản thứ nhất chủ đầu tư thu hộ Nhà nước, còn khoản thứ 2 thu hộ Ban quản trị, tổng là 12%, bất di bất dịch. Xem thêm
Giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính và bóc tách những “phụ kiện” đi kèm - 1

Công ty cổ phần DaBaCo bị tố có dấu hiệu sai phạm khi thi công dự án tại Kim Bôi

Hôm nay tôi đọc được thông tin của một tài khoản cá nhân trên mạng chia sẻ, kèm dẫn bài của báo điện tử tv.congluan.vn về việc Công ty cổ phần DaBaCo thi công dự án có dấu hiệu trái phép. Xem thêm
Công ty cổ phần DaBaCo bị tố có dấu hiệu sai phạm khi thi công dự án tại Kim Bôi - 1

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức bị bắt

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng - tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức - bị khởi tố, bắt tạm giam vì cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức bị bắt - 1

Sóng ngầm Mê Linh

Thời điểm này lên khu A, Mê Linh- khu giáp dự án AIC mà Vin vừa mua lại, xe cộ đi xem đất khá nhiều, nhất là sau khi có thông tin Vin chuẩn bị làm hạ tầng, sắp quây tôn khu dự án (142 ha). Xem thêm
Sóng ngầm Mê Linh - 1

Mua nhà cho thuê, nhà bỏ không, còn mình ôm cục nợ

Các chuyên gia cảnh báo, việc đầu tư nhà cho thuê hiện nay không con hiệu quả, thậm chí có thể dẫn tới vỡ nợ nếu phải vay mượn quá nhiều… Xem thêm
Mua nhà cho thuê, nhà bỏ không, còn mình ôm cục nợ - 1

Thiết kế tài tình giúp căn hộ 30m² tại Sài Gòn như rộng gấp đôi sau cải tạo

Tận dụng cao độ trần nhà kết hợp với các món đồ nội thất đa dụng đã giúp căn hộ có diện tích khiêm tốn được rộng rãi, tiện nghi gấp đôi. Xem thêm
Thiết kế tài tình giúp căn hộ 30m² tại Sài Gòn như rộng gấp đôi sau cải tạo - 1

Chủ đầu tư chưa khắc phục sai phạm, cư dân HH Linh Đàm mòn mỏi chờ sổ hồng

UBND TP Hà Nội vừa thông tin việc xem xét, giải quyết những khó khăn vướng mắc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ tại khu chung cư HH Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai. Xem thêm
Chủ đầu tư chưa khắc phục sai phạm, cư dân HH Linh Đàm mòn mỏi chờ sổ hồng - 1

[ẢNH] Hàng trăm biệt thự triệu USD bị bỏ quên hơn thập kỷ ở Thủ đô - nhiều căn để nuôi gà

Dù mỗi căn biệt thự ở An Khánh, Hoài Đức, TP Hà Nội có giá hàng chục tỷ đồng nhưng nhiều năm nay không có người đến ở, nhiều căn để nuôi nhốt gà, chó. Xem thêm
[ẢNH] Hàng trăm biệt thự triệu USD bị bỏ quên hơn thập kỷ ở Thủ đô - nhiều căn để nuôi gà - 1

Review dự án River Panorama - CĐT An Gia theo quan điểm người mua nhà để ở: Chi phí quản lý cao vượt trội khiến khách hàng chùn bước?

Đầu tháng 11 , tôi trong vai trò giúp đỡ một người bạn đi tìm chốn an cư. Ấn tượng với hồ bơi vô cực của dự án này, tôi đã gợi ý . Qua đó bạn tôi đã hẹn được môi giới tại nhà mẫu An gia của cụm dự án khu vực này. Xem thêm
Review dự án River Panorama - CĐT An Gia theo quan điểm người mua nhà để ở: Chi phí quản lý cao vượt trội khiến khách hàng chùn bước? - 1

Chiếm đoạt hơn 15 tỷ đồng của nhiều người bằng cách đánh tráo sổ đỏ

Ngày 23/11, Lưu Hoàng Hải (49 tuổi) và 4 đồng phạm (cùng ở TP HCM) đã bị Công an TP Cần Thơ bắt về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Chiếm đoạt hơn 15 tỷ đồng của nhiều người bằng cách đánh tráo sổ đỏ - 1

APEC Group xây 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao như thế nào?

APEC Group vừa công bố chiến lược khá táo bạo khi lấy chính nguồn lực xã hội để làm nhà ở xã hội, dự kiến huy động đến 100 ngàn tỷ đồng. Xem thêm
APEC Group xây 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao như thế nào? - 1

Chuyên gia khuyến nghị, càng lạm phát càng nên đầu tư bất động sản

Theo TS. Sử Ngọc Khương, nếu lạm phát xảy ra, càng nên đầu tư vào bất động sản. Vị chuyên gia này khuyến nghị, người mua không nên sử dụng đòn bẩy tài chính bởi rủi ro lớn. Xem thêm
Chuyên gia khuyến nghị, càng lạm phát càng nên đầu tư bất động sản - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết