Bị thu hồi

Dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá - Cát Bà (Cát Bà Amatina) bắt đầu triển khai từ năm 2009. Khi đó, chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (ITC) công bố đã bán được 95% biệt thự khu Tùng Thu và Bazzar Avenue. 

Cát Bà Amatina được đánh giá là siêu dự án khi có quy mô 172 ha với tổng mức đầu tư là 1 tỷ USD. Dự án nằm tại cửa ngõ trung tâm khu du lịch đảo Cát Bà, nhìn ra vịnh Cái Giỏ, vịnh Tùng Thu và ngay cạnh vịnh Hạ Long.

Tuy nhiên, vì nhiều lý do khiến dự án bị đình trệ suốt nhiều năm qua.

Ngày 25/10/2017, UBND TP. Hải Phòng ra Quyết định số 2786 về việc thu hồi đất do CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (ITC) đang quản lý tại thị trấn Cát Bà, xã Trân Châu giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường quản lý.

Ngày 12/4/2018, Vinaconex ITC đã có văn bản khiếu nại và đề nghị Thành phố Hải Phòng xem xét hủy bỏ quyết định thu hồi phần lớn diện tích đất tại dự án nói trên.

Đến tháng 11/2018, sau một thời gian xem xét các yêu cầu của chủ đầu tư, UBND TP. Hải Phòng đã ban hành Quyết định hủy bỏ Quyết định thu hồi đất trước đó, đồng thời trả lại đất tại dự án trên cho Vinaconex ITC quản lý.

Dù được trả lại dự án nhưng Vinaconex ITC cũng không hẳn suôn sẻ khi công ty đối mặt với nhiều khó khăn. Dù sở hữu vốn góp chủ sở hữu lên đến 360 tỷ đồng nhưng Vinaconex ITC lại rơi vào tình trạng doanh thu khiêm tốn, thua lỗ triền miên.

Doanh thu năm 2018 của Vinaconex ITC dù tăng rất mạnh, tăng gần 6 lần nhưng cũng chỉ đạt 12,5 tỷ đồng. Chi phí cao (riêng chi phí tài chính lên đến 11,5 tỷ đồng) nên Vinaconex ITC đã thua lỗ 11 tỷ đồng, giảm nhẹ so với con số lỗ 15,8 tỷ đồng của năm 2017.

Tính tới ngày 31/12/2018, Vinaconex ITC gánh lỗ luỹ kế lên đến 80,6 tỷ đồng.

Cùng với đó, công ty đã âm dòng tiền. Tại thời điểm cuối năm 2018, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Vinaconex ITC là âm 16,9 tỷ đồng.

Nợ tiền đất 132 tỷ đồng, bị kiểm toán “lo ngại”

Được trả lại Cát Bà Amatina hồi cuối năm 2018 nhưng bước sang 2019, Vinaconex ITC vẫn chưa thể “hồi sinh” dự án. Có lẽ, một trong những nguyên nhân của sự chậm trễ chính là Vinaconex ITC phải giải quyết vấn đề nợ thuế đất chính tại dự án.

Cụ thể, theo báo cáo tài chính năm 2018 sau kiểm toán, tại ngày 31/12/2018, chỉ tiêu thuế và các khoản phải nộp Nhà nước tại Vinaconex ITC “chỉ” là hơn 130 tỷ đồng nhưng tới báo cáo tài chính sau kiểm toán năm 2019, con số này được xác định là hơn 260 tỷ đồng. 

Nguyên nhân của sự chênh lệch này chính là khoản nợ thuế đất tại Cát Bà Amatina.

Vinaconex ITC cho biết năm 2019, công ty nhận được thông báo của Chi cục Thuế huyện Cát Hải (Hải Phòng) về việc chậm nộp tiền sử dụng đất đối với dự án Cát Bà Amatina với số tiền hơn 132 tỷ đồng. 

Công ty đã thực hiện hồi tố khoản tiền chậm nộp này vào báo cáo tài chính năm 2017 và 2018 với số tiền 124 tỷ đồng và 2,2 tỷ đồng. Điều đó làm tăng chi phí và khiến công ty gánh lỗ luỹ kế lên đến 215 tỷ đồng.

Đứng trước biến động này, trong báo cáo kiểm toán năm 2019, Công ty TNHNN Kiểm toán và Định giá Việt Nam đã phải đề cập đến khả năng hoạt động liên tục của Vinaconex ITC. 

Đầu tiên, hãng kiểm toán khẳng định việc hồi tố trên là chưa phù hợp với chuẩn mực kế toán và chế độ kế toán doanh nghiệp Việt Nam hiện hành.

Đồng thời, hãng kiểm toán chỉ ra rằng tại ngày 31/12/2019, tài sản ngắn hạn của công ty nhỏ hơn nơn ngắn hạn là 253 tỷ đồng lỗ luỹ kế 215 tỷ đồng. Khả năng hoạt động liên tục của công ty phụ thuộc vào sự thành công trong việc triển khai kế hoạch kinh doanh trong thời gian tới. 

Cầm cố dự án vay 7.200 tỷ đồng

2019 là năm Vinaconex ITC chưa thể “hồi sinh” được siêu dự án Cát Bà Amatina khi mà công ty phải xử lý tình trạng nợ tiền đất tại dự án. Kết quả là hồi cuối năm 2019, chỉ tiêu thuế và các khoản phải nộp Nhà nước giảm sâu từ 260 tỷ đồng xuống chỉ còn 474 triệu đồng.

Và để chuẩn bị cho việc “hồi sinh” Cát Bà Amatina, Vinaconex ITC tăng cường… nợ vay. Tại ngày 31/12/2019, giá trị trái phiếu chuyển đổi của Vinaconex ITC lên tới 300 tỷ đồng dù hồi cuối năm 2020, con số này là 0 đồng.

Sang năm 2020, Vinaconex ITC tăng tốc đi vay. Tại thời điểm cuối năm, vay và nợ thuê tài chính dài hạn tại công ty tăng vọt từ 0 đồng lên 1.140 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đó là con số tại thời điểm ngày 31/12/2020. Còn thực tế, tại ngày 22/10/2020, Vinaconex ITC đã ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín – Chi nhánh Sài Gòn. Giá trị khoản vay là 2.500 tỷ đồng. 

Tài sản đảm bảo cho khoản vay này là “Quyền tài sản là quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán, quyền được bồi thường thiệt hại, quyền thụ hưởng các hợp đồng bảo hiểm, Quyền phát triển dự án, quyền khai thác, hoa lợi, lợi tức, quyền đòi nợ, các khoản thu, phải thu, Động sản và Máy móc thiết bị hình thành trong tương lai phát sinh từ và/hoặc liên quan đến việc đầu tư phát triển dự án tại 122.155,48m2 đất thuộc dự án Dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá, Cát Bà, TP Hải Phòng do Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Du Lịch Vinaconex làm chủ đầu tư. Giá trị tài sản ước tính trên 2.810 tỷ đồng”.

2020 là năm Vinaconex ITC rầm rộ công bố tái khởi động dự án Cát Bà Amatina.

Dù đã vay hàng ngàn tỷ đồng trong năm 2020 nhưng tới 2021, Vinaconex ITC “tăng dựng đứng” vốn vay.

Tại ngày 31/12/2021, nợ phải trả tại Vinaconex ITC lên tới 4.890 tỷ đồng, tăng 3.032 tỷ đồng, tương đương 162% so với cuối năm 2020. Góp phần không nhỏ vào đà “leo dốc” của nợ chính là nợ vay. Trong năm, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng từ 20 tỷ đồng lên 227 tỷ đồng, vay và nợ thuê tài chính dài hạn tăng từ 1.140 tỷ đồng lên 2.081 tỷ đồng.

Đó là những con số thống kê tại ngày 31/12/2021, còn thực tế, vào ngày 11/6/2021 Vinaconex ITC đã ký hợp đồng với Ngân hàng TMCP Tiên Phong. Giá trị khoản vay lên đến 2.200 tỷ đồng. 

Tài sản đảm bảo là Hoa lợi, lợi tức, khoản phải thu, quyền nhận được số tiền bảo hiểm, khoản phí thu được, hoặc các lợi ích khác thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Quyền khai thác, quản lý liên quan đến Dự án Cát Bà Amatina. Các thửa đất bị “cầm” có đính kèm theo phụ lục.

Và mới đây nhất, ngày 4/7/2022, Vinaconex ITC ký hợp đồng với Sacombank – Chi nhánh Sài Gòn. Giá trị khoản vay là 2.500 tỷ đồng. 

Tài sản đảm bảo là “Quyền tài sản là quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán, quyền được bồi thường thiệt hại, quyền thụ hưởng các hợp đồng bảo hiểm, Quyền phát triển dự án, quyền khai thác, hoa lợi, lợi tức, quyền đòi nợ, các khoản thu, phải thu, Động sản và Máy móc thiết bị hình thành trong tương lai phát sinh từ và/hoặc liên quan đến việc đầu tư phát triển dự án tại 118.666,91 m2 đất tại các lô BT01, BT08, BT09, BT10, BT11, BT12, LK01, LK02, LK03, LK04, LK05, LK06, LK07, LK15, LK16, LK17, LK18, LK21, LK22, LK23, LK24, SL01, SL02, SL05, SL06, SL07, SL08, SL09, SL10, SL13, SL14, B3 thuộc một phần dự án Cát Bà Amatina”.

Có thể thấy, tài sản liên quan đến dự án Cát Bà Amatina đã bị cầm cố tại Sacombank và TPBank cho các khoản vay tổng trị giá 7.200 tỷ đồng.