Dù hiện nay pháp luật đã nghiêm cấm hành vi này, vẫn có không ít chủ đầu tư tìm mọi cách lách luật để huy động vốn từ khách hàng.
Vậy mua nhà qua hợp đồng góp vốn thực chất là gì? Và 4 rủi ro lớn mà bạn nhất định phải biết là gì?
⚠️ 1. Năng lực tài chính của chủ đầu tư – Dấu hỏi to tướng ❓
Một dự án mới chỉ vừa làm xong móng (chung cư) hoặc vài hạ tầng sơ sài (nhà phố) mà đã vội "gọi vốn", thì thử hỏi họ có đủ năng lực tài chính để hoàn thiện dự án không?
Nếu ngay từ đầu đã cần “góp sức”, liệu ở chặng giữa hoặc cuối, bạn có còn cơ hội để nhận nhà?
⚠️ 2. Pháp lý mập mờ – Rủi ro triền miên
Không có giấy phép xây dựng, không có bảo lãnh ngân hàng, không đủ điều kiện mở bán nhưng lại thu đến 20%–95% giá trị căn nhà qua hình thức góp vốn.
Rủi ro? Hợp đồng dễ bị tuyên vô hiệu, khách hàng vừa mất tiền vừa không có tư cách pháp lý để khiếu nại.
⚠️ 3. Cam kết... gió bay
Hợp đồng góp vốn thường không có các điều khoản rõ ràng về thiết kế, nội thất, bàn giao,... như hợp đồng mua bán.
Kết quả là: mua nhà hạng sang, nhận căn thô tạm bợ – mua thiên nga, giao vịt.
⚠️ 4. Khi đạo đức chủ đầu tư bị "bỏ quên"
Nhiều CĐT lợi dụng hợp đồng góp vốn để ôm vốn khách, rồi khi giá tăng thì "quay xe" thanh lý cam kết để bán cho người khác. Kịch bản này không lạ: khách hàng mua lúa non, ôm rủi ro, không được lợi mà còn mất trắng.
🧠 Mẹo nhỏ để nhận diện "bẫy góp vốn":
- CĐT không có giấy phép xây dựng, không có bảo lãnh ngân hàng.
- Chỉ đưa ra hợp đồng hợp tác đầu tư, vay vốn, góp vốn thay vì hợp đồng mua bán.
- Dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã rao bán rầm rộ trên mạng.
📜 Luật hiện hành nói gì?
Theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các nghị định mới, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi có đủ điều kiện mở bán (pháp lý, bảo lãnh, xây xong móng) và phải thông qua hợp đồng mua bán chuẩn.
Các hợp đồng "góp vốn" nếu ký sai thời điểm hoặc trái quy định có thể bị tuyên vô hiệu hoàn toàn, tức là tiền góp không được bảo vệ theo pháp luật.
🧭 LỜI KHUYÊN CHO NGƯỜI MUA NHÀ – ĐỪNG MUA NIỀM TIN BẰNG TIỀN MẶT
✅ 1. Chỉ mua khi dự án đủ điều kiện mở bán
Kiểm tra kỹ:
- Dự án đã có Giấy phép xây dựng
- Có bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ
- Có văn bản từ Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện mở bán
- Có Hợp đồng mua bán theo mẫu chuẩn, không phải hợp đồng góp vốn, vay vốn, hợp tác đầu tư...
✅ 2. Yêu cầu pháp lý rõ ràng – không mua bằng lời hứa
- Đừng để các cụm từ “sắp có sổ”, “đang xin phép”, “có người quen trong ngành”… khiến bạn mờ mắt. Pháp lý phải có giấy tờ, không có chỗ cho niềm tin cá nhân.
✅ 3. Tìm hiểu kỹ chủ đầu tư và dự án trước khi xuống tiền
- Google tên chủ đầu tư kèm từ khóa “lùm xùm”, “bị kiện”, “chậm bàn giao”, “lách luật”… để xem có tai tiếng gì không.
- Đừng để bị hấp dẫn bởi giá rẻ, vị trí đẹp, lợi nhuận cao – càng hấp dẫn, càng nên cảnh giác.
✅ 4. Nhờ luật sư hoặc chuyên gia bất động sản kiểm tra hợp đồng
- Chỉ một điều khoản mơ hồ có thể khiến bạn mất cả trăm, cả tỷ đồng. Hãy trả tiền cho sự an tâm, hơn là trả giá vì vội vàng.
✅ 5. Không ký bất kỳ giấy tờ gì nếu còn băn khoăn
Nếu bạn cảm thấy:
"Sao điều khoản này mập mờ thế nhỉ?"
"Sao họ không đưa hợp đồng mua bán mà lại là hợp đồng hợp tác?"
"Mình thấy hơi bất an nhưng ngại hỏi kỹ…"
👉 Thì đừng ký. Dừng lại. Hỏi chuyên gia.
📣 Một căn nhà có thể là tài sản cả đời. Hãy chắc chắn rằng bạn đang mua nhà, chứ không phải mua rủi ro bằng tất cả số tiền mình có.