- Bất động sản có từ thời nguyên thủy và nó ngày càng trở nên giá trị khi dân số đông, thu nhập người dân tốt lên, bất động sản trở thành hàng hóa đặc biệt được nhà nước công nhận quyền sở hữu cho cá nhân, doanh nghiệp và được nhà nước bảo hộ quyền này.
- Trong vài thập kỷ gần đây chúng ta chứng kiến bất động sản phát triển theo chu kỳ, tức khoảng gần 10 năm lại có một chu kỳ bất động sản lên - xuống giá, tuy nhiên hầu như giá chu kỳ sau cao hơn giá chu kỳ trước. Chu kỳ bất động sản gắn chặt với chu kỳ phát triển kinh tế, chịu cả tác động của các yếu tố trong nước và ngoài nước.
Đôi khi bất động sản ở một quốc gia cụ thể, giai đoạn cụ thể không phát triển theo quy luật nêu trên vì có sự can thiệp mạnh mẽ của nhà nước cầm quyền hay sự phát triển liên tục không đứt quảng của nền kinh tế.
2. Bối cảnh
- Tình hình dịch covid-19 trên thế giới cơ bản được kiểm soát bằng vaccine, tuy nhiên vẫn còn nhiều tiềm ẩn từ các biến thể.
- Tình hình chiến tranh Nga - Ukraina và căng thẳng ở một số khu vực khác làm giá cả leo thang, lạm phát tăng cao trên quy mô toàn cầu, đe dọa bất kể nền kinh tế nào nếu không có chính sách ứng phó tốt.
- Trong 2 năm vừa qua ở Việt Nam dòng tiền đổ nhiều vào chứng khoán và bất động sản, tiền số do sản xuất và dịch vụ bị ngưng chệ, gián đoạn do covid-19. Bất động sản tăng giá quy mô cả nước, ngân hàng tăng trưởng tốt nhưng nguy cơ gặp rủi do từ cho vay bất động sản, kênh trái phiếu phát triển nhưng cũng dẫn đến rủi do bên vay không có khả năng trả nợ hoặc chậm trả nợ do không thanh khoản được nguồn hàng hoặc thủ tục đầu tư vướng mắc không ra hàng được.
3. Định hướng của nhà nước
- Giữ tốc độ phát triển nền kinh tế ở mức độ tăng trưởng cao khoảng 7%.
- Tín dụng phát triển an toàn.
- Bất động sản phát triển bền vững, coi đây là ngành nghề quan trọng, đảm bảo người dân có nhà ở.
- Nắn dòng tiền vào sản xuất, kinh doanh.
4. Chính sách của nhà nước
- Sử dụng công cụ truyền thông và chính sách, tài chính để điều tiết thị trường, nắn dòng tiền vào phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Bỏ khung giá đất và đánh thuế bất động sản qua việc đánh thuế vượt hạn mức đối với bất động sản phi nông nghiệp.
- Tăng cường đầu tư công, nhất là hạ tầng - kỹ thuật, tạo động lực cho bất động sản phát triển.
- Tạo thuận lợi trong thủ tục đầu tư dự án, lấy nguồn cung bất động sản làm công cụ điều tiết thị trường.
5. BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY: QUẢNG NGHĨ HAY XUỐNG GIÁ
- Từ các nội dung trên ta có thể kết luận đây không phải giai đoạn cuối của chu kỳ bất động sản 2014-2022 mà chỉ là quãng nghỉ cần thiết để tăng giá cho giai đoạn tiếp theo do có sự can thiệp sâu của nhà nước thông qua định hướng, chính sách, truyền thông.
- Dự kiến cuối quý 3/2022 đầu quý 4/2022 nhà nước sẽ mở room tín dụng cho vay bất động sản và thủ tục đầu tư bất động sản sẽ thuận lợi hơn.
- Đặc thù 2022 khác với bối cảnh 2011, nhà nước đã có kinh nghiệm hơn về điều tiết bất động sản cho nên việc xuống giá hoảng loạn như 2011 - 2013 là không thể.
- Đặc thù nhà đầu tư bất động sản 2008 - 2010 là chủ yếu vay vốn với lãi xuất cao trên dưới 20% nên khi bất động sản xuống giá là thi nhau bán tháo tạo thị trường hoảng loạn; nhà đầu tư giai đoạn 2020-2022 ít sử dụng vốn vay vì vậy họ cũng sẽ không hoảng loạn khi bất động sản đi ngang hay đôi chỗ có sự xuống giá nhẹ mà họ tập trung quan sát thị trường, sẵn sàng mua vào nếu có sản phẩm tốt.
- Giai đoạn vừa qua các chủ đầu tư vay vốn nhiều qua cả kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu tuy nhiên do thời gian qua tính từ quý 01.2022 trở về trước thanh khoản tốt, lợi nhuận tốt + với việc nguồn hàng khan hiếm dẫn tới họ không vội vã bán ra và việc bán giá cao cũng bù được lãi vốn.
KẾT LUẬN:
THEO TÔI ĐÂY LÀ GIAI ĐOẠN QUÃNG NGHỈ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ ĐÂY LÀ QUẢNG NGHĨ CẦN THIẾT, CHỦ ĐỘNG TỪ PHÍA NHÀ NƯỚC, BẤT ĐỘNG SẢN THỜI GIAN TỚI SẼ PHÁT TRIỂN ỔN ĐỊNH, NHỮNG NƠI GIÁ CÒN HỢP LÝ, NHIỀU TIỀM NĂNG SẼ TĂNG GIÁ.
Mr Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam