Nói cho công bằng, mấy cái dự án gắn mác "sang xịn mịn" ở vị trí vàng, đèn sáng trưng từ tầng 1 đến tầng 40, cư dân đi lại nườm nượp thì đúng là "trụ bối" thiệt. Thị trường có đóng băng hay xì hơi thì mấy khu này vẫn có giao dịch, vì nhu cầu ở thật với thuê thật nó hiện hữu ngay trước mắt, chứ không phải dạng "phố ma" tối om om chờ chèo kéo dân đầu cơ. Lúc thị trường ốm đau, mấy em này cùng lắm chỉ hắt hơi sổ mũi nhẹ, chứ không đến mức "ngáp ngáp" như mấy mảnh đất khỉ ho cò gáy xa tít tắp.
Ví dụ một khu đô thị đã hình thành 5-10 năm, dân cư đông, tiện ích vận hành ổn, sáng có người đưa con đi học, chiều trẻ con xuống sân chơi, tối cư dân đi ăn uống, cuối tuần trung tâm thương mại đông nghịt…
Thì dù thị trường có chậm, vẫn có một lượng nhu cầu thật ở đó. Người mua nhà để ở vẫn mua. Người thuê nhà vẫn thuê. Người muốn đổi căn 2 phòng ngủ sang 3 phòng ngủ vẫn có. Nhà đầu tư cho thuê vẫn có thể tính toán được dòng tiền. Tức là thanh khoản được chống lưng bởi nhu cầu sử dụng thật.
Còn một dự án mới tinh, cư dân lèo tèo, tiện ích còn nằm trên brochure, xung quanh chưa có dịch vụ gì mà giá đã được cộng hết “kỳ vọng tương lai” vào rồi…
Thì khi thị trường mất hưng phấn, rất dễ xảy ra cảnh: Người bán thì muốn bán giá tương lai. Người mua thì chỉ muốn trả giá hiện tại. Hai bên ngồi nhìn nhau. Một bên ôm sổ. Một bên ôm tiền. Và cuối cùng… ôm nhau thì không có. 😂
Thế nhưng, "sức đề kháng tốt" không có nghĩa là "bất tử"! Nhiều ông cứ vịn vào cái lý thuyết đấy rồi thổi giá lên tận mây xanh, bán đắt lòi mắt ra rồi bảo: "Yên tâm, khu này đề kháng khỏe lắm, không lo tụt giá đâu!".
Ô hay, vitamin bổ cỡ nào mà nhét một đống "bong bóng giá" vào thì cũng bội thực mà sập thôi! Cái gì vượt quá sức chịu đựng của thực tế thì khi thị trường điều chỉnh, nó vẫn chiết khấu như thường, chỉ là rơi chậm hơn mấy con sóng ảo một tẹo cho gia chủ đỡ sốc thôi.
Một khu đô thị đẹp, vị trí đẹp, cư dân đông, tiện ích tốt… hoàn toàn có thể giữ giá tốt hơn mặt bằng chung. Nhưng nếu giá đã bị đẩy lên quá cao thì nó vẫn có thể điều chỉnh.
Ví dụ căn hộ đáng giá 5 tỷ. Thị trường hưng phấn, người ta đẩy lên 7 tỷ. Bạn mua ở 7 tỷ. Sau đó thị trường điều chỉnh về 6 tỷ. Bạn bảo: “Không sao, khu này sức đề kháng tốt.”
Ừ. Tốt thật. Thằng bên cạnh giảm 25%, mình giảm 14%. Nhưng tài khoản mình vẫn mất 1 tỷ. 🤣 Đề kháng tốt ở đây có nghĩa là đỡ đau hơn, chứ không phải không đau. Thế nên, cá nhân mình rút ra một bài học xương máu: Đề kháng ngon là một chuyện, nhưng giá mua phải "mềm nắn rắn buông" và hợp lý thì mới sống khỏe được!
Mua được căn nhà trung tâm, dân cư đông đúc mà giá hời hoặc đúng giá trị thật, thì đấy mới là "áo giáp chống đạn". Còn đu đỉnh một căn chung cư cao cấp với cái giá trên trời, rồi tự an ủi "khu này đề kháng tốt" thì chẳng khác nào tự uống thuốc liều rồi nhảy vào bụi rậm.
Tôi cũng không cho rằng cứ chung cư xa trung tâm là kém. Có những khu vực hôm nay còn xa nhưng hạ tầng phát triển rất nhanh, giao thông tốt, quy hoạch bài bản, dân cư tăng đều thì 5-10 năm sau câu chuyện hoàn toàn khác.
Ngược lại, có những khu mang tiếng “trung tâm” nhưng hạ tầng quá tải, chất lượng tòa nhà xuống cấp, chỗ đỗ xe thiếu, tiện ích không tương xứng… thì chữ “trung tâm” cũng không thể cứu được tất cả.
Cho nên vị trí quan trọng, nhưng không phải cứ càng gần trung tâm thì càng đáng mua ở mọi mức giá.
Tiền trong túi mình, mua nhà để kê cao gối ngủ chứ không phải mua cái danh hiệu "đề kháng khỏe" với giá đắt lòi kèn. Các bác thấy đúng không, hay lại thích đu đỉnh cho nó có cảm giác mạnh?