Mua nhà hai giá: Câu chuyện không hiếm

Tại một số dự án bất động sản, tình trạng bán nhà 2 giá, thu tiền chênh không còn là chuyện hiếm. Theo ghi nhận thực tế trên địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận, tình trạng này đã xảy ra với nhiều dự án.

Theo cách thức chung, ngoài tiền trên Hợp đồng mua bán, người mua sẽ phải trả thêm tiền chênh lớn qua các tên gọi như: “hợp đồng góp vốn”, “phí dịch vụ”, “cơ hội mua”… để sở hữu căn hộ. Không riêng dự án chung cư, hiện rất nhiều dự án liền kề, nhà phố thương mại, đất phân lô tại Hà Nội, Hưng Yên, Thái Nguyên cũng xảy ra tình trạng chênh giá hàng tỷ đồng.

Theo ghi nhận từ Dân Việt vào tháng 3/2019, những lô liền kề tại dự án Golden Pearl (Khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ, Hoàng Mai, TP. Hà Nội) được bán với giá thực tế từ 98 -102 triệu đồng. Tuy nhiên, tổng giá trị Hợp đồng mua bán (gồm đất và xây thô) thấp hơn so với tổng giá trị của một lô liền kề 71m2 và 115m2 tương ứng là 3,4 và 6,5 tỷ đồng. Số tiền chênh giữa giá trị thực tế khách hàng phải thanh toán so với Hợp đồng mua bán được quy vào mục “cơ hội mua”.

Tương tự, tại dự án Tòa nhà hỗn hợp Athena Complex Pháp Vân cao 27 tầng (Hoàng Mai, TP. Hà Nội) do Công ty TNHH phát triển đô thị và xây dựng 379 và Công ty Cổ phần công nghiệp Hàn Việt làm chủ đầu tư, vào thời điểm tháng 3.2019, giá bán được chủ đầu tư đưa ra là khoảng 18-21 triệu/m2, tương đương từ 1,2 -1,6 tỷ đồng tuỳ vào diện tích căn hộ 2 phòng ngủ hoặc 3 phòng ngủ.

Thế nhưng, căn hộ dự án Athena Complex Pháp Vân có giá bán thực tế cao hơn giá bán vào Hợp đồng mua bán. Tiền chênh từ 50-340 triệu đồng/căn này được quy về “hệ số”, số tiền này không có hoá đơn.

Đơn cử như: Căn hộ A1201, diện tích 90,5m có giá bán là 1,6 tỷ đồng tương đương giá bán thực tế là 21,8 triệu đồng/m2, tuy nhiên giá bán ghi trên Hợp đồng mua bán là 18 triệu đồng/m2. Số tiền chênh khách hàng phải thanh toán thêm cho căn hộ này là 343,9 triệu đồng.

Chưa hết, theo tìm hiểu từ Thanh Niên, không chỉ chung cư thương mại, tại một số dự án liền kề, nhà phố thương mại, đất phân lô ở Hà Nội cũng diễn ra tình trạng trên. Chẳng hạn, khách mua đất tại dự án khu đô thị New City (Phố Nối, Hưng Yên) do Công ty CP bất động sản Thăng Long làm chủ đầu tư thì lô đất sẽ được chia thành 2 khoản khác nhau.

Giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng sẽ thấp hơn giá khách phải thanh toán. Phần tiền chênh khoảng 130 - 560 triệu đồng/lô được quy về “phí dịch vụ”.

Vào giữa năm 2019 vừa qua, tại dự án Dreamland Bonanza 23 Duy Tân (Q.Cầu Giấy, Hà Nội) do Công ty CP đầu tư bất động sản Vinaland làm chủ đầu tư cũng xảy ra tình trạng bán nhà hai giá tương tự. Cụ thể, giá căn hộ tại dự án này dao động từ 2 - 6 tỉ đồng (34 - 36 triệu/m²), nhưng tổng giá trị căn hộ lại chia thành 2 khoản thu: giá trị căn hộ trong hợp đồng mua bán (gồm VAT, chưa bảo trì) và phí dịch vụ tư vấn. Một căn hộ giá hơn 6 tỉ đồng thì khách chỉ cần đóng vào hợp đồng mua bán hơn 5 tỉ. Số còn lại được yêu cầu đóng theo nội dung “phí dịch vụ tư vấn”.

Tiền chênh giữa giá trị thực tế và giá trong hợp đồng mua bán 400 - 980 triệu đồng, được hạch toán vào phí dịch vụ tư vấn. Diện tích căn hộ càng lớn thì phí dịch vụ tư vấn này càng cao. Ước tính sơ bộ, với cách thu phí dịch vụ trên thì BIC VN thu về ít nhất 115 tỉ đồng khi bán 378 căn hộ.

Tình trạng mua - bán nhà hai giá giữa khách hàng và chủ đầu tư không còn là câu chuyện hiếm. Với kiểu bán nhà này, để sở hữu căn hộ, người mua không chỉ phải trả tiền trên hợp đồng mua bán mà còn phải trả thêm tiền chênh lớn dưới các hình thức hợp đồng góp vốn, phí dịch vụ, cơ hội mua...

Điều này được nhân viên môi giới tại không ít dự án giải thích là sẽ có lợi cho cả hai bên, người mua đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng, chủ đầu tư bớt phải đóng thuế.

Ví dụ, nhà liền kề giá thực tế là 8 tỷ đồng, khách hàng phải nộp 800 đồng triệu tiền thuế VAT. Thế nhưng, giá nhà chỉ ghi trong hợp đồng là 5 tỷ đồng, khách hàng sẽ chỉ phải nộp 500 triệu đồng, né thuế được 300 triệu đồng. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng được hưởng lợi.

Theo chia sẻ của một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, việc ký hợp đồng giá thấp hơn giá thực tế và thu giá chênh không hoá đơn là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Còn về phía khách hàng cũng chịu không ít rủi ro.

Rủi ro khách hàng có thể gặp phải khi mua nhà hai giá

Khi các bên thỏa thuận giá mua bán nhà đất thấp hơn giá trị thực tế nhằm trốn thuế thu nhập cá nhân, đây là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Trường hợp thỏa thuận này nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện sẽ tùy vào mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên dù đã được công chứng nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.

Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng có giá trị thấp hơn so với giá trị thực tế với mục đích nhằm che giấu hợp đồng thực tế và trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với bên thứ ba là nhà nước nên hợp đồng được công chứng vô hiệu do giả tạo.

Bên cạnh đó tại điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Như vậy, người mua sẽ bị thiệt hại rất lớn nếu người bán chỉ trả lại số tiền đã nhận bằng với số tiền ghi trong hợp đồng công chứng (số tiền này thấp hơn số tiền thực tế mà người mua đã trả), lúc này người mua cũng đành chấp nhận vì giấy trắng mực đen rất rõ ràng, không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn.

Liên quan đến câu chuyện mua nhà hai giá, trao đổi với Dân Việt, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, trong quy định của pháp luật, tất cả các loại hợp đồng mua bán thương mại phải có chứng từ, hóa đơn, giấy biên nhận. Tại Điều 15 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng quy định rõ: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng”.

Vì vậy, trong trường hợp mua nhà hai giá, nếu tranh chấp xảy ra hoặc khi khách hàng không muốn mua nữa mà muốn lấy lại tiền thì không thể đòi lại được số tiền bên ngoài hợp đồng.

Chưa kể đến, việc kê khai giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ khiến việc nhà nước thất thu thuế rất lớn.