Nghe xong, việc đầu tiên tui làm không phải là chúc mừng, mà là lôi giấy bút ra cùng đếm thử. Vì trong bất động sản, thứ đáng sợ nhất không phải là thua lỗ, mà là tưởng mình đang lãi.

Câu chuyện bắt đầu rất đẹp. Mua căn hộ giá 5 tỷ, dùng đòn bẩy 70%, tức vay 3,5 tỷ. Hai năm đầu lãi suất 8%, hai năm sau thả nổi lên 12%. Nhà thô nên đầu tư thêm 1 tỷ làm nội thất. Tổng thời gian nắm giữ 4 năm. Và cái kết là bán được 8 tỷ, nhìn trên giấy thì lãi 3 tỷ, một con số đủ khiến nhiều người gật gù.

Nhưng tiền không chạy theo cách nhìn là thấy 😀

Đầu tiên là chi phí lãi vay. Hai năm đầu mỗi năm trả khoảng 280 triệu tiền lãi, tổng cộng 560 triệu. Hai năm sau, lãi suất tăng, mỗi năm khoảng 420 triệu, tổng thêm 840 triệu. Cộng lại, riêng tiền lãi đã tiêu tốn khoảng 1,4 tỷ.

Tiếp theo là những khoản mà người ta hay quên vì nó không “kêu to”. Thuế, phí mua bán, môi giới, giấy tờ… gộp lại khoảng 180 triệu. Không quá lớn nếu nhìn riêng lẻ, nhưng đủ để làm lệch cả bài toán.

Rồi đến phần nội thất, 1 tỷ đổ vào để biến căn nhà từ “thô” thành có thể ở được. Khoản này nhiều người hay tự an ủi là tài sản, nhưng thực tế khi bán đi thì không phải lúc nào cũng thu lại được tương xứng.

Cộng tất cả lại, tổng số tiền thực bỏ ra không còn là 1,5 tỷ vốn ban đầu nữa, mà lên tới khoảng 4,08 tỷ.

Đến lúc bán 8 tỷ, trừ đi 3,5 tỷ trả ngân hàng, số tiền cầm về là 4,5 tỷ. Nhìn con số này vẫn thấy ổn, nhưng khi so với tổng vốn thực đã bỏ ra, lợi nhuận thực chỉ còn khoảng 420 triệu.

Một con số khá… khiêm tốn so với kỳ vọng 3 tỷ ban đầu.

Nếu chia đều ra 4 năm, mức sinh lời chỉ khoảng 2,5% mỗi năm. Nghĩa là thấp hơn cả gửi tiết kiệm trong nhiều giai đoạn, chưa kể không tính đến chi phí cơ hội, áp lực tài chính, và những đêm mất ngủ vì lãi suất tăng.

Đấy là lý do vì sao có những người “lãi tiền tỷ” mà vẫn thấy mình nghèo đi. Vì cái họ lãi là giá tài sản trên giấy, còn cái họ thực sự giữ lại được sau tất cả chi phí lại là một câu chuyện khác.

Thị trường bất động sản có một thứ rất dễ gây ảo giác, đó là hiệu ứng đòn bẩy. Khi giá tăng, lợi nhuận nhìn qua luôn rất lớn vì tính trên tổng tài sản. Nhưng chi phí thì lại tính trên phần vay, và nó âm thầm ăn mòn lợi nhuận theo thời gian. Đến lúc tổng kết, nhiều người mới nhận ra mình đã làm việc 4 năm chỉ để đổi lấy một khoản lợi nhuận không tương xứng với rủi ro.

Câu chuyện này không hiếm. Thậm chí, nó đang diễn ra ở rất nhiều người. Có người còn không ngồi lại tính toán chi tiết, vẫn tin rằng mình đang “nhân tài sản” đều đặn, cho đến khi dòng tiền bắt đầu có vấn đề.

Điểm đáng nói không phải là đầu tư bất động sản sai, mà là cách nhìn sai về lợi nhuận. Nếu chỉ nhìn vào chênh lệch giá mua – bán mà bỏ qua chi phí vốn, chi phí vận hành, thuế phí và thời gian nắm giữ, thì gần như chắc chắn sẽ rơi vào trạng thái “lãi giả, lỗ thật”.

Và cũng vì thế, cùng một thương vụ, có người thấy hợp lý, có người lại không bao giờ chạm vào. Tất cả phụ thuộc vào bài toán tài chính cá nhân, mức chịu đựng rủi ro, và cách họ định nghĩa thế nào là “lãi”.

Sau buổi cà phê hôm đó, thay vì nói chuyện kiếm thêm bao nhiêu tỷ, câu hỏi đáng giá hơn với chúng tui lại là: sau tất cả, mình thực sự giữ lại được bao nhiêu.

Vì trong đầu tư, tiền không nằm ở những con số nghe cho sướng tai, mà nằm ở phần còn lại sau khi mọi chi phí đã được thanh toán. Và đôi khi, phần còn lại ấy nhỏ hơn rất nhiều so với tưởng tượng ban đầu.