Điều khiến nhiều người bất ngờ không phải vì quán vắng khách, mà vì lý do đơn giản: không đạt được thỏa thuận giá thuê.
Chủ nhà tin rằng vị trí đắc địa giữa trung tâm Quận 1 xứng đáng với mức giá 750 triệu đồng/tháng – cao hơn cả thời điểm dịch bệnh vừa qua. Nhưng sau 8 tháng trống trơn, không ai dám "xuống tiền", họ đã lặng lẽ mất trắng 5,6 tỷ đồng –> chưa kể chi phí cơ hội.
Trong khi đó, Starbucks đã kịp dọn về Bitexco – nơi có giá thuê còn cao hơn, nhưng lại mang đến nhiều giá trị chiến lược hơn.
Vậy rốt cuộc, ai là người đi nước cờ khôn? Và vì sao một mặt bằng tưởng chừng “vạn người mê” lại có thể ế dài hạn trong bối cảnh thị trường F&B đang khát không gian đẹp nhưng… không kham nổi giá?
———
1. Chủ nhà “lỡ nước cờ” vì định giá sai thời điểm:
Năm 2024 là năm kinh tế ảm đạm, sức mua yếu, nhiều thương hiệu F&B phải đóng bớt điểm bán để giữ dòng tiền. Trong bối cảnh đó, việc tăng giá thuê lên 750 triệu/tháng là một quyết định thiếu thực tế.
Đáng nói là Starbucks không rút đi vì kinh doanh lỗ, mà vì không đạt được thỏa thuận giá thuê mới. Với một thương hiệu giữ mặt bằng hơn 7 năm, rút đi khi vẫn đông khách cho thấy mức giá mới không còn phù hợp với chiến lược tài chính của họ.
2. Mặt bằng Hàn Thuyên không dễ thay thế khách thuê:
Dù nằm ở vị trí “đất vàng”, nhưng 11-13 Hàn Thuyên có một điểm trừ là mặt bằng quá rộng và giá trị thuê cao, khiến ít thương hiệu đủ ngân sách để thay thế Starbucks.
Ngoài ra, thời điểm thị trường mặt bằng F&B đang “xì hơi”, việc kỳ vọng tìm ngay một khách thuê sẵn sàng chi 700–750 triệu/tháng là quá ảo tưởng, khiến mặt bằng bị ế dài hạn – lỗ kép cả tiền mặt và uy tín thị trường.
3. Starbucks chấp nhận giá cao hơn – nhưng “đắt xắt ra miếng”:
Chuyển về Bitexco – vị trí trung tâm tài chính và biểu tượng Sài Gòn, Starbucks thể hiện nước cờ thông minh:
+ Vị trí đắt hơn nhưng thu hút hơn: tầng trệt, hồ bao quanh, dễ làm PR cho dòng Reserve cao cấp.
+ Tạo cảm giác nâng cấp thương hiệu: Bitexco mang tính biểu tượng, hút khách du lịch và dân văn phòng cấp cao.
=> Tức là: Starbucks chấp nhận giá thuê cao hơn Hàn Thuyên, nhưng giá trị thương hiệu nhận lại cũng cao hơn.
🎯 Kết luận:
Qua đây có thấy một nghịch lý phổ biến khi đi thuê mặt bằng: nhiều chủ nhà tin rằng cứ vị trí đẹp là có thể “chốt giá cao”, bất chấp thị trường. Nhưng mặt bằng không chỉ là miếng đất 👉 nó là một “sản phẩm” cần định giá theo giá trị khai thác thực tế của người thuê.
Không phải ai cũng là Starbucks. Và không phải Starbucks nào cũng chịu trả mọi mức giá.
Nếu chủ nhà biết giữ mức giá hợp lý, vẫn có thể thu đều đặn 700 triệu/tháng, thay vì "tay trắng" suốt 8 tháng trời. Bài toán mặt bằng luôn cần sự cân bằng giữa kỳ vọng và khả năng chi trả của thị trường, chứ không chỉ dựa trên vị trí đẹp hay mác “đất vàng”.