Lúc đó, người ta rất dễ bị cái gọi là "cảm xúc" che mờ lý trí. Thấy chủ nhà chìa ra cuốn sổ đỏ chính chủ, vuông vắn, thơm mùi mực là nghĩ bụng: "Sổ gốc đây rồi, sợ gì ai lừa nữa". Nhưng xin thưa, trong cái thời buổi "thạch sanh thì ít, lý thông thì nhiều" này, cuốn sổ đỏ cầm trên tay chưa chắc đã là tấm bùa hộ mệnh an toàn tuyệt đối.
Nếu không muốn nếm mùi vị của những vụ kiện tụng kéo dài hàng năm trời, tiền mất tật mang, thì trước khi đặt bút ký vào hợp đồng đặt cọc, bạn bắt buộc phải lột trần cuốn sổ đó ra để check bằng được 3 thứ "bất thường" dưới đây.
1. Cái "Vết" Thế Chấp Nằm Kín Đáo Ở Trang 4
Nhiều người đi mua đất xem sổ rất buồn cười, chỉ nhìn chằm chằm vào Trang 2 và Trang 3 để xem diện tích bao nhiêu, có bị dính quy hoạch hay không. Họ quên mất rằng, bộ phim truyền hình kịch tính nhất thường nằm ở Trang 4 (hoặc các trang bổ sung).
Hãy lật ngay mặt sau ra xem. Nếu thấy có dòng chữ “Thế chấp tại ngân hàng X...” mà bên dưới chưa có dấu mộc đỏ chói “Đã xóa thế chấp” (hoặc đính kèm phôi giấy rời chứng nhận đã xóa thế chấp của Văn phòng Đăng ký Đất đai) thì hãy dừng lại ngay.
Cảnh báo từ thực tế: Chủ nhà có thể thề thốt: "Anh cứ cọc cho tôi vài trăm triệu, tôi lấy tiền đó vào ngân hàng rút sổ ra rồi hai bên đi công chứng". Đừng nghe! Đã có quá nhiều bài học xương máu khi chủ nhà cầm tiền cọc xong không vào ngân hàng giải chấp mà lại đem đi trả nợ cờ bạc, tiêu xài cá nhân. Đến ngày hẹn công chứng, ngân hàng vẫn siết nợ, chủ nhà thì tuyên bố vỡ nợ, còn bạn thì chính thức gia nhập hội những người "đòi tiền trong vô vọng".
2. Chiêu Trò "Thế Chấp Đen" – Sổ Gốc Vẫn Cầm Nhưng Hồn Đã Bán
Cái này mới gọi là đỉnh cao của sự tinh vi và đáng sợ này. Sổ đỏ gốc chủ nhà vẫn cầm trên tay, lật qua lật lại sạch bong không một vết mực, không hề cắm ngân hàng. Nhưng thực chất, vì nợ nần cùng quẫn, họ đã mang cuốn sổ này đến các tổ chức "tín dụng đen" hoặc cá nhân cho vay nặng lãi để vay nóng một khoản tiền mặt.
Để làm tin, bên cho vay sẽ ép chủ nhà ký một cái Hợp đồng ủy quyền toàn phần (được quyền định đoạt, mua bán tài sản) hoặc một cái Hợp đồng đặt cọc hờ.
Về mặt pháp lý, chủ nhà đã tự tước đi quyền bán tài sản đó cho bạn rồi. Nếu bạn ngây thơ xuống cọc, bạn sẽ tự mình nhảy vào một cái vòng xoáy tranh chấp tay ba cực kỳ mệt mỏi giữa: Bạn (người mất tiền cọc) – Chủ nhà (kẻ lừa đảo) – và Bên xã hội đen (kẻ đang nắm đằng chuôi). Lúc này, cuốn sổ đỏ trên tay chủ nhà chẳng khác nào một tấm giấy lộn dính đầy rắc rối.
3. Quả Bom Hẹn Giờ Mang Tên "Phong Tỏa Tài Sản Khẩn Cấp"
Trường hợp này là đau đớn nhất: Sổ sạch 100%, không cắm ngân hàng, không vay nóng tín dụng đen. Nhưng đen một nỗi, chủ nhà lại đang dính vào một vụ ly hôn chia tài sản, một vụ kiện tụng làm ăn thua lỗ với đối tác, hoặc đang nợ thuế đầm đìa.
Theo quy định của pháp lý hiện hành, chỉ cần bên thứ ba (nguyên đơn hoặc cơ quan thuế) nộp đơn yêu cầu áp dụng Biện pháp khẩn cấp tạm thời lên Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án, thì cái thửa đất bạn định mua sẽ bị khóa giao dịch (phong tỏa) trên toàn hệ thống ngay lập tức.
Có những người vừa đặt cọc buổi sáng, buổi chiều Tòa ra quyết định phong tỏa. Thế là dòng tiền của bạn bị giam vô thời hạn trong một khối tài sản đóng băng, không thể sang tên đổi chủ, cũng không thể đòi lại tiền ngay được.
Giải Pháp "Sống Sót": Đừng Tin Lời Hứa, Hãy Tin Dữ Liệu
Khi đi mua một tài sản giá trị bằng cả đời người tích cóp, đừng bao giờ tiếc vài trăm nghìn chi phí check pháp lý, và càng không được ngại mất thêm 1 - 2 ngày để xác minh. Chủ nhà hay môi giới tự do có thể hứa hẹn cam kết bằng cả danh dự rằng "đất sạch lắm em ơi", nhưng danh dự của họ không trả lại tiền cho bạn được đâu.
Để kê cao gối ngủ ngon, trước khi xuống tiền cọc, hãy làm đúng 2 việc này:
1. Mang bản photo sổ đỏ ra Văn phòng Công chứng gần nhất: Nhờ các công chứng viên tra cứu trên Hệ thống thông tin ngăn chặn (ví dụ như phần mềm Uchi). Đây là mạng lưới liên thông của các văn phòng công chứng. Nếu tài sản đó đang bị thế chấp, tranh chấp, hoặc có lệnh ngăn chặn giao dịch từ Tòa án, hệ thống sẽ báo "đỏ" ngay lập tức.
2. Lên Văn phòng Đăng ký Đất đai (Quận/Huyện): Làm thủ tục xin thông tin địa chính để kiểm tra xem đất có đang bị kê biên thi hành án hay dính líu đến các quyết định xử phạt hành chính nào không.
Người bán có thể rất vội vã, họ sẽ dùng các chiêu bài tâm lý như: "Căn này hot lắm, không cọc ngay chiều có người khác chốt" để ép bạn xuống tiền. Nhưng hãy nhớ, tiền là trong túi bạn, quyền chủ động là của bạn. Đối diện với một khối tài sản tiền tỷ, sự kiên nhẫn và cẩn trọng không bao giờ là thừa thãi. Thà mất một cơ hội còn hơn mất cả một gia tài!
Bạn đã bao giờ đi xem đất mà gặp phải những cuốn sổ đỏ "có vết" hay chủ nhà giục giã xuống cọc mờ ám kiểu này chưa?