Lý thuyết thì rất đẹp. Nhưng thực tế lại không vận hành theo cách đơn giản như vậy.

Thứ nhất, câu chuyện thu hồi không hề “muốn là làm”. Một dự án chậm tiến độ muốn bị thu hồi phải đi qua đầy đủ các bước: thanh tra, kiểm tra, xác định nguyên nhân và trách nhiệm. Quan trọng nhất là phải chứng minh lỗi thuộc về chủ đầu tư.

Nhưng trên thực tế, không ít dự án chậm vì những lý do nằm ngoài doanh nghiệp: vướng giải phóng mặt bằng, thay đổi quy hoạch, hoặc thủ tục kéo dài qua nhiều giai đoạn. Khi nguyên nhân không rõ ràng hoặc có phần “chia đều”, việc thu hồi trở thành một quyết định rất nhạy cảm về pháp lý. Nếu làm không chặt, rủi ro pháp lý có thể xuất hiện ngay sau đó.

Giả sử vượt qua được bước này, bài toán tiếp theo là chuyển đổi mục đích sử dụng. Một dự án thương mại không thể tự động biến thành nhà ở xã hội. Muốn làm được điều đó, địa phương phải điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh chủ trương đầu tư, thậm chí cập nhật lại kế hoạch sử dụng đất.

Đây là những quy trình không nhanh. Mỗi lần điều chỉnh là thêm một vòng thủ tục, đồng nghĩa với việc kéo dài thời gian và tăng thêm độ phức tạp.

Nhưng rào cản lớn nhất lại nằm ở bài toán tài chính.

Nhà ở xã hội có trần giá bán và giới hạn lợi nhuận, trong khi chi phí của một khu đất từng được tính toán cho dự án thương mại thường cao hơn rất nhiều: từ tiền đất, chi phí giải phóng mặt bằng đến lãi vay trong thời gian “đắp chiếu”. Nếu không có cơ chế bù đắp rõ ràng, rất khó để doanh nghiệp tham gia.

Nói một cách thẳng thắn, doanh nghiệp có thể chia sẻ trách nhiệm xã hội, nhưng họ không thể vận hành dự án chỉ bằng tinh thần.

Cuối cùng là câu chuyện trách nhiệm. Thu hồi một dự án lớn, rồi chuyển đổi toàn bộ mục tiêu ban đầu là một quyết định mang tính rủi ro. Nếu vài năm sau phát sinh vấn đề, việc bị rà soát lại là điều gần như chắc chắn.

Trong bối cảnh đó, những phương án “đúng nhưng khó” thường không được ưu tiên triển khai nhanh.

Vì vậy, việc nhiều dự án chậm tiến độ vẫn nằm đó không hẳn là do thiếu giải pháp. Vấn đề nằm ở chỗ, để đi từ một ý tưởng hợp lý đến một quyết định có thể thực thi, cần sự đồng bộ của pháp lý, tài chính và cơ chế chịu trách nhiệm.

Bất động sản không thiếu những đề xuất tốt. Điều thị trường cần hơn là một khung cơ chế đủ rõ ràng để các bên có thể làm mà không phải dè chừng quá nhiều.