Và nếu phải kể câu chuyện 3 năm vừa rồi, thì cứ đi từ Bắc vào Nam cho… hợp phong thủy dòng tiền.
Hà Nội: nơi mở màn cho một cơn sốt có tổ chức
Thị trường Hà Nội, đặc biệt khu vực từ vành đai 3.5 đổ vào, bắt đầu “rục rịch” từ quý 4/2023. Lúc đó vẫn còn khá nhiều người nghi ngờ, kiểu: tăng nhẹ thôi, thăm dò thôi, chưa dám yêu đâu.
Nhưng đến cuối quý 1/2024 thì không còn thăm dò nữa, thị trường chuyển sang trạng thái “yêu thật lòng”. Giá bắt đầu leo thang rõ rệt, chung cư đi trước, nhà đất theo sau. Một kịch bản quen thuộc nhưng lần này tốc độ nhanh hơn, mạnh hơn và… ít người kịp hiểu chuyện hơn.
Đỉnh ngắn hạn đầu tiên xuất hiện vào quý 4/2024. Nhưng điều thú vị là thị trường không sập, mà chỉ chững lại một nhịp, rồi hồi lại từ quý 2/2025, trước khi tạo thêm một đỉnh nữa vào cuối năm 2025.
Tính ra, chỉ trong khoảng 2 năm, mặt bằng giá tăng trung bình 100–150%. Nếu ai từng sống sót qua giai đoạn 2009–2010 thì sẽ thấy: à, lịch sử không lặp lại, nhưng nó “nháy mắt” rất mạnh.
Hiện tại thì sao?
Giá chào đã mềm đi khoảng 5–10%, giá giao dịch giảm sâu hơn, tầm 10–15%. Thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu “mệt”, đặc biệt ở những sản phẩm tổng tiền lớn, nguồn cung nhiều và nhu cầu ở thực chưa đủ khỏe để đỡ.
Nói nôm na: người bán vẫn nhớ đỉnh, còn người mua thì đã tỉnh.
Vùng ven Hà Nội: sóng lan nhưng không phải ai cũng bơi được
Khi Hà Nội tăng mạnh, vùng ven và các tỉnh phía Bắc bắt đầu vào sóng muộn hơn, theo đúng kiểu “vết dầu loang”.
Giai đoạn 2024–2025, thị trường ở các khu như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Ninh Bình… có những đợt tăng khá rõ, phần lớn dựa trên ba thứ: tin sáp nhập, câu chuyện khu công nghiệp và tâm lý “Hà Nội tăng rồi, kiểu gì chả lan ra”.
Và đúng là có lan thật.
Nhưng vấn đề là sóng ở đây yếu hơn, biên lợi nhuận thấp hơn và đặc biệt là… ngắn hơn. Nhiều người vừa kịp hiểu ra mình đang ở trong sóng thì sóng đã đi qua rồi.
Hiện tại, phần lớn các khu vực này đều đã điều chỉnh cả về giá lẫn thanh khoản. Một số nơi giảm khá sâu nếu trước đó tăng quá nhanh.
Bất động sản du lịch: khi dòng tiền đi nghỉ mát
Nếu Hà Nội là nơi “đẻ sóng”, thì bất động sản du lịch là nơi đón dòng tiền đi nghỉ dưỡng.
Trong 3 năm qua, các thị trường như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh đều có sóng, nhưng mạnh yếu khác nhau.
Đà Nẵng là ngôi sao sáng nhất. Khi Hà Nội đạt đỉnh cuối 2024, dòng tiền bắt đầu dịch chuyển, kéo theo một nhịp tăng mạnh tại đây, có nơi ghi nhận mức tăng tới 100%. Một số nhà đầu tư lúc đó chuyển trạng thái từ “ôm tiền” sang “ôm view biển”.
Nha Trang tăng chậm hơn, nhưng ổn định hơn, với mức tăng khoảng 30–50% trong năm 2025.
Phú Quốc và Quảng Ninh thì giống kiểu “dậy thì muộn", tăng từ đáy nhưng chưa tạo được sóng quá lớn.
Đến đầu quý 4/2025, gần như toàn bộ phân khúc du lịch bắt đầu chững lại. Giá và thanh khoản cùng giảm, một cú hạ nhiệt khá đồng đều.
TP.HCM: người đến sau nhưng không đến muộn
Thị trường TP.HCM bắt đầu tăng từ cuối 2024, chậm hơn Hà Nội nhưng lại có nhịp tăng khá rõ ràng.
Các quận trung tâm ghi nhận mức tăng mạnh nhất ở phân khúc chung cư, có nơi lên tới 70–80% vào đỉnh quý 4/2025. Chung cư vẫn là “con cưng”, còn đất nền thì vẫn mang tâm trạng “tôi cũng muốn tăng lắm nhưng đời không cho”.
Đất nền tại TP.HCM tăng chậm do đủ thứ lý do: pháp lý, hoàn công, quy hoạch, ngập nước, và cả… niềm tin của người mua.
Một điểm thú vị là phân khúc chung cư mini và căn hộ dịch vụ gần sân bay lại tăng khá mạnh, khoảng 30–40%. Lý do đơn giản: nhu cầu thật + dòng tiền khai thác rõ ràng.
Còn các khu vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Nhơn Trạch hay Vũng Tàu cũng có tăng, nhưng không đủ mạnh để tạo thành một câu chuyện riêng.
Nguồn cung: “boss cuối” của năm 2026
Nếu 2024–2025 là câu chuyện của giá, thì 2026 có thể sẽ là câu chuyện của nguồn cung.
Hà Nội hiện đang là nơi có nguồn cung lớn nhất, với hàng loạt dự án chuẩn bị ra hàng: Vin Olympic, Sun Mê Linh, các dự án của Mik/Masterise tại Ocean Park 2, 3, các trục Đại lộ Thăng Long, cùng với nhóm nhà ở xã hội và tái định cư kết hợp thương mại.
TP.HCM thì nguồn cung không thiếu, nhưng lại dồn nhiều về các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Vũng Tàu.
Và khi nguồn cung tăng, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn thanh lọc rõ ràng hơn:
- Bất động sản có nhu cầu thực vs bất động sản chỉ “ăn theo sóng”
- Nhà đầu tư dùng đòn bẩy hợp lý vs nhà đầu tư “all-in bằng niềm tin”
Một sự thật hơi khó nghe nhưng cần quen. Có một điều không thể né: giá bất động sản đã tăng nhanh hơn thu nhập của người dân.
Điều này khiến thị trường ngày càng phụ thuộc vào:
- Lãi suất vay
- Lãi suất tiết kiệm
- Giá nguồn cung mới
- Và cả những kênh cạnh tranh như vàng, chứng khoán
Ngoài ra, một lớp nhà đầu tư mới đang sử dụng đòn bẩy khá cao nhưng lại chưa từng trải qua giai đoạn lãi suất “khó thở” như 2011–2012. Điều này tạo ra một rủi ro tiềm ẩn: khi chi phí vốn tăng, tâm lý thị trường có thể đổi rất nhanh.
Nếu phải tóm gọn lại, thì 2026 không còn là câu chuyện “mua gì cũng thắng” nữa. Nó sẽ là năm mà:
- Người mua bắt đầu hỏi nhiều hơn
- Người bán bắt đầu nhượng bộ nhiều hơn
- Và thị trường bắt đầu phân hóa rõ ràng hơn bao giờ hết
Còn ai vẫn nghĩ bất động sản chỉ có tăng và tăng mãi… thì có lẽ nên dành một buổi tối ngồi xem lại lịch sử. Vì thị trường này chưa bao giờ thiếu cơ hội, nhưng cũng chưa bao giờ thiếu người mua đúng đỉnh.