Cái thay đổi đáng chú ý nhất là bảng giá đất sẽ được cập nhật hằng năm thay vì giữ ổn định nhiều năm như trước.

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Riêng quy định về bảng giá đất ban hành hằng năm sẽ được triển khai áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Theo đó, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Một điểm mới khiến khá nhiều người quan tâm là tiền chuyển đất vườn hoặc đất nông nghiệp sang đất ở có xu hướng giảm trong một số trường hợp.

Ngày 11/12/2025, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 10 đã thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024.

Tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cụ thể như sau:

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho thời gian còn lại, tính theo chênh lệch giữa loại đất sau và trước khi chuyển mục đích.

Đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu:

- 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;

- 50% chênh lệch với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;

- 100% chênh lệch với phần vượt quá mức trên.

Lưu ý: Mức thu này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

Nhưng thay đổi có lẽ đáng nói nhất lại nằm ở chuyện mỗi căn nhà sẽ có một mã định danh điện tử riêng.

Từ ngày 1/3/2026, theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản sẽ vận hành đồng bộ trên toàn quốc.

Theo Nghị định 357, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là một chuỗi ký tự gồm số và chữ, có độ dài tối đa không quá 40 ký tự. Mã này được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, nhà ở riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống.

Đối với nhà ở, mã định danh điện tử được hình thành từ các nhóm thông tin cơ bản như mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án, công trình xây dựng, mã định danh địa điểm (nếu có) và một dãy ký tự tự nhiên.

Một thay đổi nữa nghe rất hấp dẫn là từ giữa năm 2026, nhiều nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ có thể không cần xin giấy phép xây dựng. 

Theo quy định tại điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026):

"Điều 43. Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng

…2. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:

… g) Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố, khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;".

Nhìn tổng thể thì các thay đổi từ năm 2026 giống như một cuộc “dọn lại bàn cờ” của thị trường bất động sản. Nhà nước muốn dữ liệu rõ ràng hơn, giá đất sát thực tế hơn và thủ tục hợp lý hơn. Về lâu dài điều này tốt cho người mua thật, nhưng trong ngắn hạn có thể khiến nhiều người lúng túng vì chưa quen.

Câu hỏi đáng nghĩ hơn là: những thay đổi này sẽ khiến giá nhà tăng hay giảm? Không có câu trả lời đơn giản. Bảng giá đất sát thị trường có thể làm chi phí tăng lên, nhưng minh bạch dữ liệu lại giúp giảm rủi ro. Giảm tiền chuyển mục đích có thể khiến nhiều mảnh đất “lên thổ cư” hơn, nhưng nếu quá nhiều người làm cùng lúc thì giá chưa chắc tăng ngay.

Điều chắc chắn là từ 2026 trở đi, mua đất kiểu nghe tin rồi xuống tiền nhanh sẽ ngày càng rủi ro. Thị trường đang chuyển sang giai đoạn mà thông tin và pháp lý quan trọng hơn tin đồn. Ai hiểu luật sớm sẽ có lợi thế sớm, còn ai mua theo thói quen cũ dễ bị động.

Nói đơn giản thì trước đây mua đất nhiều khi giống đi chợ truyền thống, hỏi miệng là xong. Còn vài năm tới, mua đất sẽ giống giao dịch ngân hàng hơn - có dữ liệu, có lịch sử và có dấu vết rõ ràng.

Và trong một thị trường như vậy, người thắng không phải là người mua nhanh nhất.

Mà là người hiểu luật sớm nhất.