Có thể thấy rõ sau đỉnh 2019, đồ thị như một cầu trượt lao dốc: giá nhà cũ (đường đỏ) đến giữa 2024 đã giảm -6,76% so với cùng kỳ, trong khi nhà mới cũng giảm -4,55%. Mặc dù mới có dấu hiệu hồi lại nhưng sao nhìn lại thấy như ‘đỉnh sau thấp hơn đỉnh trước’…
Câu chuyện phía sau không chỉ là con số, mà là bài học thị trường. Những gì bắt đầu của Trung Quốc bây giờ có thể sẽ rất giống những gì Nhật Bản đã trải qua 35 năm trước.
Trong hơn 10 năm, thị trường nhà đất Trung Quốc đã được bơm lên bằng đô thị hóa, đầu tư hạ tầng, đòn bẩy và sự đầu cơ của tất cả những người tham gia.
Để rồi khi tới đỉnh điểm và thoái trào, dự án có ở khắp nơi, nhiều thành phố mọc lên… không có người ở.
Evergrande sập, các ông lớn khác vạ lây. Giá lao dốc, người mua mất niềm tin, người đầu tư cắt lỗ, người dân ngại xuống tiền. Và dòng tiền đó đã không quay lại thị trường như trước.
Việt Nam có khác không? Có ít nhất 3 điểm khác:
(1) Tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam mới chỉ ~40%, vẫn đang là quá trình tăng chứ chưa bão hòa.
(2) Dân số trẻ, nhu cầu ở thật còn cao. Không có quá nhiều thành phố ma như TQ.
(3) Cơ cấu nợ doanh nghiệp BĐS Việt Nam chưa phức tạp như shadow banking TQ, dù vẫn có tình trạng phát hành trái phiếu không kiểm soát giai đoạn 2020-2021.
Và dù có các quan điểm trái chiều, là người dân Việt Nam, chúng ta vẫn phải hy vọng vào việc những thay đổi hậu 3 bộ Luật kèm với các yếu tố cơ bản kể trên sẽ giúp Việt Nam không phải sớm đi theo con đường xấu xí đấy.
Chu kỳ là một thứ gì đấy đủ dài để chúng ta vẫn còn thời gian thích ứng và thay đổi.
Từ góc độ người mua, nếu bạn là người có tiền, không cần vay thì cứ tìm sản phẩm cơ bản tốt mà mua. Chỉ cần nhớ là, mọi thứ sẽ không lên hết như thời đầu năm 2022 nữa. Tính phân hoá sẽ ngày càng cao…như chọn mã cổ phiếu.
Bất động sản vẫn là kênh tích sản tốt - nếu bạn hiểu nó.