Mình bắt đầu làm thuê cho thuê từ 2014 và chuyển sang đầu tư bất động sản khi nhận thấy làn sóng làm thuê cho thuê bùng nổ, tổng quản lý lên tới 100 phòng. 1 công việc tốt bởi sau khủng hoảng 2013 rất khó khăn, tốt ở đây theo nghĩa đủ sống và bắt đầu bước chân vào lĩnh vực bất động sản, gặp được rất nhiều chủ nhà thành đạt bởi khi họ có nhà cho thuê thì thường họ cũng có nhiều nhà, những câu chuyện khởi nghiệp bds vô cùng thú vị từ tay trắng có lẽ là kết quả lớn nhất mình thu được sau vài năm làm thuê cho thuê, ban đầu làm phân khúc cho người Việt thuê 2 -3 triệu/tháng, đi học Blair Singer về được dạy, bán bút bi 1 nghìn đ hay 1 bds 1 tỷ cũng 1 công bán hàng thế là mình quyết định chuyển sang phân khúc người nước ngoài, và quả thật, cho thuê 1000$/tháng cho người nước ngoài tính ra nhàn hơn nhiều, dù áp lực cao hơn.

Sau làn sóng thuê cho thuê bùng nổ vào những năm 2016 - 2017 thì thị trường bước sang cấp độ mới, xây bán cho thuê, mua sửa bán, mua – cho thuê- bán, thậm chí còn gối đầu luôn bằng vốn ngân hàng, Thực tế với sự tham gia nhiều ndt chuyên nghiệp, rất nhiều thứ thay đổi tích cực như

(1) nhiều việc được tạo ra hơn khi chuỗi liên kết từ MG nhà đất, nhà thầu, nhà cung cấp, bank tới MG cho thuê, quản lý, thị trường phát triển tới mức giờ các MG còn làm tiktok cho thuê phòng rất chuyên nghiệp

(2) quan trọng nhất người thuê được ở nhà đẹp hơn, giờ đây chỉ cần xách vali tới ở theo đúng nghĩa vì mọi đồ đạc đã có, quản lý chuyên nghiệp hơn khi mọi thứ rõ ràng và theo đúng nghĩa dịch vụ, chứ ko bị chủ nhà quát và khóa cửa như trước

(3) bt mô hình này đã hoạt động tốt bởi nó ko mang tính chu kỳ lại đáp ứng nhu cầu ở thật nên hình thành 1 thị trường mua bán các tòa nhà mới xây, và mô hình này càng phát triển mạnh mẽ vào thời khủng hoảng bds, qua fb ta có thể thấy rất nhiều ndt bds lãi vốn đã nhảy qua phân khúc này. Bt vòng quay vốn 1 năm 3 lần vì tiền NVL trả sau mà có khi chưa xây xong đã bán xong, cao thủ năm quay chục nhà rất nhiều, lãi tb 20%/vòng chưa kể tiền hh MG các khâu, 1 tỷ suất ngon khi nhu cầu rất cao

Bài này ko nói về vận hành như sự tỉ mỉ từ bồn cầu hay giật mình bởi những cú điện thoại nửa đêm, sự ầm ĩ của người làm livestream hay người ở là nhưng tên trộm … chúng ta sẽ đề cập về khía cạnh NĐT CUỐI, những người mua tòa nhà để tự vận hành hoặc thuê quản lý, cần để ý gì để sau Mua được yên tâm và được mục tiêu tài chính đề ra.

1. Tiêu chuẩn PCCC của Việt nam thay đổi liên tục và nếu áp theo tiêu chuẩn mới nhất, e rằng chẳng nơi nào thực hiện đúng được, ấy vậy mà các CCMN vẫn xây ầm ầm, theo thời gian các tầng thượng cũng được bịt kín để sử dụng, các hành lang được tận dụng làm chỗ nấu ăn và để đồ, đó là vì sao

a: Xin giấy phép xây để ở, nhưng thực tế xây xong là kinh doanh, nếu cấp phép xây kinh doanh thì tiêu chí PCCC khác hẳn gần như ko ai làm được, vì ở VN nên sau đó xây xong vẫn kd bình thường, chả ai để ý, đưa vào kd rồi vẫn được qua được các lần kiểm tra về PCCC, tại sao thì tự tìm hiểu

b: Giấy phép xd thường 6 tầng 1 tum (cao độ 24m), nhưng sau thường cơi nới thêm 2 tầng thành 8, quá trình cơi nới này rất đa dạng, ai siêu thì làm luôn còn không thì làm âm thầm vài năm sau đó.

c: Trong phương án thoát hiểm cần có lối lên tầng thượng, nhưng thực tế đừng nói CCMN mà ngay cả các tòa chung cư lớn cũng bị chiếm dụng, hoặc biến thành nhà ở hoặc thành 1 khu riêng của chủ nhà ko ai lên được

d: Cầu thang bộ rất hẹp, bởi đa số dùng thang máy nên thang bộ thiết kế cho có, nhiều khi chỉ 70 80cm đủ cho 1 người đi, trong khi nếu đúng tiêu chuẩn thì phải từ 1,2m, mà nhà 60m2 tổng diện tích thì làm sau có thể làm thang khổ 1,2m được cơ chứ

e: Cái cuối cùng, quan trọng nhất, ý thức PCCC kém, từ chính nơi cấp phép PCCC đến chủ nhà, và người ở, hỏi được mấy ông chủ nhà đi học thật các buổi PCCC chứ chưa nói CCMN thì chả bao giờ có diễn tập, và vì ý thức chưa đủ nên thậm chí nhiều nhà có hệ thống báo cháy, còn tắt luôn đi vì suốt ngày kêu, bởi người ở cũng đâu quan tâm, lối đi bày bừa đổ, cửa thoát hiểm thì mở tung cho thoáng… vô vàn yếu tố, chung quy thì do thực thi pháp luật ko nghiêm mà thôi, chứ luật thì có hết mà. m may mắn ở nước ngoài nhiều năm nên thực sự ngấm ý thức PCCC đến mức hồi đầu hay hạ cửa cuốn mỗi tối sau thấy quá nguy hiểm nếu có j xảy ra nên bỏ luôn khỏi hạ chỉ để cửa kính ra vào. Chấp nhận đầu tư thêm lớp cửa khác thay vì hạ cửa cuốn, và cửa này có thể mở được từ trong ra dù bị ngắt điện. (Thực ra m chả thông minh đến vậy khi 1 ngày đẹp trời tự nhiên cửa cuốn ko lên đc, người ở trong bị kẹt ko ra được và ông tây lông thò đầu ra bảo nếu cháy thì tao làm sao, vài lần vậy nên m rất sợ khi ngủ dậy thấy đống cuộc gọi nhỡ...)

sau vụ cháy quán Kara ở Cầu giấy, có lẽ ko chỉ toàn bộ hàng Kara ở Hà Nội mà còn ở rất nhiều tỉnh thành bị liên lụy khi bị đóng dài hạn hàng năm trời, bởi đơn giản chỉ cần bảo khi nào thực hiện được tiêu chuẩn PCCC thì mở lại, thì 99% ko ông nào đủ điều kiện dù có bỏ thêm tiền tỷ bởi những quy định hết sức ối giờ ơi ko thể làm nổi.

Vấn đề là giờ rất nhiều nhà đã xây rồi, với diện tích hạn chế thường chỉ từ 60m2 tới hở 100m2, số phòng được tối ưu chỉ 15m2 mà đủ thứ từ bếp, khách tới ngủ, các diện tích khác cắt giảm tối đa để ưu tiên cho diện tích phòng, và với 3 mặt thường là giáp hộ dân khác, nhiều nhà sẽ làm được là mở lối thoát hiểm trên tầng thượng, điều lâu nay thường bị chiếm dụng để cho thuê thêm hoặc làm diện tích chung với khung lồng kín mít, nếu may mắn là làm được cầu thang thoát hiểm phía trước mặt, câu chuyện giờ thì ko còn là đẹp hay ko nữa mà làm được là may để còn tồn tại, còn với những nhà ko thiết kế thêm được thì thực sự rất đau đầu, dù chính quyền ko đóng của nhưng việc hạn chế số người và quản lý sẽ khiến chi phí tăng vọt, mà đấy mới chỉ là thang thoát hiểm, nếu phải bổ sung hệ thống báo PCCC với bơm dự phòng, hệ thống báo cháy khói tới từng phòng thì đừng nói đến tiền mà ko biết làm tn luôn nếu bên PCCC cứ nhất quyết áp dụng theo các quy định hiện thời.

2. Tại sao ít tòa CHDV (là các tòa nhà xây cho người nước ngoài thuê phân khúc 1000$/tháng) được xây để bán bởi có lẽ 2 lý do về cả phía người mua và người bán

Người bán hiểu thị trường nên tiêu chí suất đầu tư trên m2, suất đầu tư trên phòng sẽ được ưu tiên hơn, tệp khách ở phân khúc cao cấp này ít hơn nhiều, hiển nhiên sẽ khó bán và cũng khó giao dịch bởi họ đa số đã có kinh nghiệm. trong khi người mua các tòa nhà CCMN đa số là ndt F0, có 1 số vốn nhàn rỗi ko muốn gửi tiết kiệm, tiêu chí của họ có lẽ ưu tiên các chỉ số kinh tế như tiền cho thuê hàng tháng, tiền lãi bank, chứ nói về vận hành thì họ còn chẳng biết cần hỏi j luôn ý.

Các tòa CHDV thường được xây với tiêu chí và chất lượng cao hơn, nếu người mua đã đủ tiền để mua đất và xây theo mô hình CHDV thì họ ưu tiên tự xây để tối ưu về mặt kinh tế lẫn thiết kế, bởi họ là những ndt ngoài có nhiều tiền thì lại có kinh nghiệm nên hiểu rõ phân khúc khách hàng (vì họ thực sự có nhiều tiền và kn nên thực tế kỳ diệu là xây xong họ sẽ thuê đội quản lý hoặc cho thuê đứt cả tòa luôn chứ ko tự đứng ra vận hành), chủ thường có ý tưởng từ đầu cho đối tượng khách cao cấp nên bố trí không gian, thiết bị cũng như PCCC được làm rất chuẩn, rất nhiều chủ nhà đầu tư mạnh cho khâu PCCC bởi rõ ràng họ ý thức được tính cần thiết và lâu dài, hệ thống điện nước rất đắt để dư tải trọng cho lâu dài, cũng như các đồ vật trong nhà ở 1 đẳng cấp khác hẳn, và nếu đầu tư như vậy mà vác ra bán thì hiển nhiên giá rất cao, ít ndt F0 nào dám mua nếu chỉ nghe bài toán dòng tiền thuần, câu muôn thủa là tiền nào của đấy, quản lý hay mua các tòa cao cấp thực sự là khác bọt so với các CCMN được xây đại trà để bán

3. những con số được tô hồng

Có câu 1 nửa sự thật ko phải là sự thật, những con số doanh thu nói cho người mua được tô hồng bởi đa số người mua lại là người ko có nhiều kn, chính vì vậy nên họ mới mua để đỡ phải xây cũng như muốn tận dụng người thuê và kn có sẵn của người bán, điều này xảy ra tất nhiên ko chỉ với phân khúc này mà còn với cả với dự án, ai cũng được nghe 1 dự án quảng cáo ầm ĩ là được vay vốn 8 năm ko lãi suất, nhưng nếu hỏi kỹ chắc chẳng ai dại gì mua, đó đơn giản chỉ là câu chuyện truyền thông, thường ndt sẽ được chào doanh thu hàng tháng với công thức đơn giản là Tiền thuê phòng x số phòng, để từ đó tính ra số tiền thu được 1 năm đầy mơ ước 8 -10%, nhưng làm nghề đủ lâu ai cũng biết tỷ lệ lấp đầy 70% 80% là lý tưởng, vượt được 80% là xuất sắc và lời to, dưới 70% phải xem xét về hoạt động bởi báo động dòng tiền âm, còn dưới 50% thì quá tệ khỏi bàn, và quan trọng là Rất nhiều chi phí phát sinh như tiền quảng cáo, tiền quan hệ, tiền sửa chữa, trong đó tỷ lệ lớn nhất là tiền cho môi giới lấp phòng và tiền cho đội quản lý, nhà mới thì sau 3 năm sẽ dần phát sinh các việc sửa chữa như điện nước bới thực tế người thuê dùng sẽ ko giữ đồ như chủ nhà như họ có thể bỏ bất cứ cái gì vào bồn cầu khiến việc tắc là thường xuyên, giá các phòng cũng sẽ ko giống nhau và thời điểm tất nhiên là giá thuê sẽ thay đổi, thật tuyệt vời để chào bán vào mùa này khi đây là mua thuê trọ của sv, nhiều tòa nhà được đặt từ cả tháng trước nếu vị trí đẹp và tất nhiên mùa này sẽ được giá hơn nhiều so với các thời điểm khác của năm

Lý tưởng nhất có lẽ lợi nhuận gộp/doanh thu ở 60% và LN ròng ở 40%, sau khi trừ đi chi phí (ko gồm khấu hao và quản lý), đồ đạc thì tất nhiên là rẻ vì họ xây bán nên cần tối ưu nhưng điều này do người thuê ở giữ hay ko nên cũng khó nói, hạ tầng điện nước mới là quan trọng vì đây là những thứ ngầm và khi sửa thì rất tốn kém, câu chuyện là thường sau 3 năm mới phát sinh và lúc đó thì ko thể gọi lại người bán mà tâm sự nữa,

Bài này chỉ mục đích góp thêm 1 góc nhìn cho ndt phân khúc này, hướng tới sự bền vững, hãy nhớ không phải tất cả các tòa nhà chào bán đều sai cũng như ko phải tất cả các tòa CCMN đều vi phạm, thực tế có nhiều tòa và nhiều người làm với tâm rất tốt, xây tòa nhà chất lượng. Bài này có thể đúng ở vài khía cạnh, và cũng còn nhiều khía cạnh chưa đề cập như khi chung vốn đầu tư, khi vay bank, ai biết xin bổ sung thêm.

nếu được kể 1 mô hình khiến mình khâm phục thì đó M Village dù ko có nhiều thông tin, founder thì rất nổi tiếng mà giới khởi nghiệp café ai cũng rõ, các bạn tự tìm hiểu thêm, mọi thứ đều định hình rõ ràng từ phân khúc khách hàng, vị trí, thiết kế, còn nói về huy động vốn và sinh lời thì là huy động vốn quốc tế luôn, tức khả năng mở rộng chuỗi sẽ ko chỉ giới hạn ở Việt nam chứ đừng nói là 1 tỉnh.

Bạn có bao giờ hỏi vì sao rất ít người làm mô hình xây bán cho thuê lại tự vận hành dù họ đầy kinh nghiệm, vì sao rất ít chủ nhà tự vận hành... bởi sau khi làm 1 thời gian thì những giấc ngủ ko còn ngon bởi những cú điện thoại nửa đêm. Nào ai ngờ, cái được quảng cáo là ko rủi ro thì lại rủi ro... c.hết người. theo thông tin thì c.an bắt ông chủ nhà là người xây, trong khi theo báo chí thì họ xây xong là bán lại hết từ 8 năm ko còn liên quan nữa. giờ thì ko chỉ các NĐT mua lại lo lắng mà người bán xong thu hết tiền rồi cũng sẽ khó ngủ. Đó là tiêu đề bài viết này, và là lý do m ko tham gia vào hoạt động này thời gian qua.

Nguồn: Đàm Hữu Chương